קניית נכסים בחו"ל, במיוחד במדינות נופש, תמיד משכה את בני ארצנו. רבים מהם בחרו בנדל"ן בדובאי. מה גרם להם לבחור בעיר הספציפית הזו? ניסינו לקחת בחשבון את כל היתרונות והחסרונות של קניית נכסים בדובאי. אז, הטיעונים "FOR" ו- "נגד":
פלוס
שמש, ים וחוף
דובאי היא יעד תיירותי מפורסם ברחבי העולם במשך פעילויות משפחתיות וחוצות, מפתה עם האקלים השמש החמים, החופים החוליים הלבנים והמים התכולים של המפרץ הפרסי. בדובאי יותר מ- 345 ימים בשנה הם בהירים. יש הרבה חום ושמש גם בקיץ וגם בחורף. בקיץ, טמפרטורת האוויר הממוצעת היא + 40 מעלות צלזיוס, בחורף - 20-23 מעלות צלזיוס במהלך היום וכ- 15 מעלות צלזיוס בלילה. בחודשי הקיץ, בעיקר ביולי-אוגוסט, כמובן, חם, אך בשאר הזמן מזג האוויר באמירויות נעים מאוד. במיוחד בסתיו ובאביב, כשאפשר לבלות את רוב שעות היום בחוץ בצורה הנוחה ביותר. גשמים נדירים, בעיקר מנובמבר עד מרץ. כמות המשקעים היא כ -120 מ"מ לשנה.
טמפרטורת מי הים בחופי דובאי כמעט אינה נופלת מ + 25 ° С. היוצא מן הכלל היחיד הוא חודשי החורף, בהם הים יכול להתקרר ל +20 מעלות. סערות חזקות במפרץ הפרסי הן נדירות ביותר. רוב השנה הים רגוע, גובה הגלים מול החוף אינו עולה על 0.5 מ '.
פלוס
נגישות תחבורה
מבחינה גיאוגרפית, דובאי ממוקמת לטובה מאוד. תוך 4 שעות טיסה מדובאי, חי שליש מאוכלוסיית העולם. אז טיסה, נניח, ממוסקבה נמשכת רק חמש שעות. במקביל, דובאי נמצאת באותו זמן כמו מוסקבה, כלומר עבור תושבי אזורים מרכזיים ברוסיה אין מעבר זמן המחייב הסתגלות לטיולים ארוכים. ומכיוון שנמל התעופה הבינלאומי של דובאי ממוקם בתוך העיר, ההעברה משדה התעופה אורכת לא יותר מחצי שעה.
כיום, טיסות סדירות ישירות ושכר של חברות תעופה כמו אמירייט איירליינס, פלידובאי, אירופלוט, טרנסאיירו, S7 ואחרות מבוצעות ממוסקבה, סמארה, יקטרינבורג ועוד כמה ערים גדולות ברוסיה. לדוגמה, אמירייר איירליינס ואיירופלוט מפעילות שתי טיסות סדירות מדי יום ממוסקבה לדובאי.
פלוס
אינפרסטרקטורה מפותחת ואיכות חיים
דובאי היא מטרופולין מודרני. רבים מכנים אותה "עיר העתיד", והם אינם רחוקים מהאמת. עיר מדהימה שגדלה על שפת המדבר, כאילו נוצרה במטרה להדהים את דמיונו של האדם. גורדי שחקים שנכנסים לעננים, שדות תעופה ענקיים, מטרו אולטרה-מודרני שאפשר לוותר עליו ללא נהגים, מרכזי קניות מדהימים עם משטח קרח אמיתי ומדרונות סקי ... הכל נוצר כאן לנוחות מרבית. רשת הכבישים המפותחת באיכות הגבוהה ביותר נטולת סגן כזה כמו פקקים, אם כי יותר ממיליון מכוניות נופלות על שני מיליון תושבי דובאי.
לאחרונה פורסמו תוצאות המחקר בנושא סקר איכות החיים העולמית, שנערך מדי שנה על ידי החברה הבריטית Mercer Human Resource Consulting. ניו יורק נחשבת באופן מסורתי כעיר הבסיס לבניית דירוגים. מבחינת איכות חיים וכתוצאה מכך האטרקטיביות לגולים, דובאי מדורגת במקום ה -75 מבין 221 הערים הגדולות בעולם (ניו יורק - 49), ומבחינת פיתוח תשתיות - מקום 35 (ניו יורק - 32-) ה). מומחים ערכו דירוג מבוסס על ניתוח של 39 קריטריונים לכל עיר, מצב סביבתי, גורמי בטיחות אישיים, רמת חינוך, שירותי תחבורה ושירותי צרכנים. ולפי מועצת המומחים העצמאית של מכון לגאטום מלונדון, איחוד האמירויות הערביות מוכרת כמדינה הערבית הטובה ביותר לחיות בה, מדורגת גם היא בין 50 המדינות הטובות בעולם.
פלוס
מרכז אזורי לפעילות עסקית
כאמור, דובאי, בניגוד לרוב אזורי הנופש הדומים, היא מטרופולין גדול, המאפשר לחיות חיי עסקים פעילים תוך כדי מגורים באתר הנופש. דובאי ממוקמת בצומת דרכי סחר באוויר ובים בין אירופה, אפריקה ואסיה, שקובעת את התפתחותה כמרכז הפעילות הגדול ביותר באזור המזרח התיכון וצפון אפריקה. יש כמעט הכל לכך: אזורים כלכליים חינמיים, המארחים את המטה האזורי של חברות בינלאומיות מובילות, נמל הים הגדול ביותר באזור עם תשתיות מודרניות, שדה התעופה הבינלאומי הקיים בדובאי ושדה התעופה החדש של שייח 'מקטום, שאמור להיכנס לתפעול מלא. הגדול בעולם.
אגב, על פי הנתונים האחרונים של מועצת שדות התעופה, נמל התעופה הבינלאומי של דובאי תופס את המקום הרביעי בעולם מבחינת תנועת הנוסעים הבינלאומית והמקום השישי בעולם מבחינת תנועת המטען. שדה התעופה הבינלאומי של דובאי הוא היחיד בעשרת שדות התעופה הגדולים ביותר בעולם שמציג שיעורי צמיחה דו ספרתיים במהלך השנים האחרונות.
כיום שדה התעופה הבינלאומי של דובאי משרת יותר מ -130 חברות תעופה המפעילות טיסות ליותר מ -220 יעדים בחמש יבשות. שדה התעופה הוא מרכז התובלה האזורית הגדול ביותר ומספק כ- 30% מכלל התעבורה האווירית בנוסעים באזור המזרח התיכון וצפון אפריקה.
פלוס
אבטחה
איחוד האמירויות והדובאי בפרט ידועות ברמת הבטיחות האישית והיציבות החברתית הגבוהה שלהן. בתקופה של מתח עולמי וגל תסיסה הולך וגובר בעולם, האמירויות נשארות אי של אמינות וביטחון באזור. במידה רבה זה נובע ממדיניות ההגירה המחמירה של הרשויות. אין זה סוד שאזרחי האמירויות מהווים כ 15% בלבד, ושאר אוכלוסיית המדינה הם גולים שצריכים להשיג ולעדכן מעת לעת את מעמד תושב איחוד האמירויות הערביות בהתאם לכללים שנקבעו. במקביל, מבוצעים בדיקות מתאימות, ואם המוניטין של הגולה מסיבה כלשהי אינו עומד בקריטריוני הבחירה, הוא מסרב לו אשרת תושב חדשה.
בדו"ח השנתי על המצב הפלילי והביטחון בדובאי (דוח פשע ובטיחות באיחוד האמירויות: דובאי) מציין הלשכה לביטחון דיפלומטי של משרד החוץ האמריקני (משרד החוץ האמריקני, הלשכה לביטחון דיפלומטי): "מערכת המשפט באיחוד האמירויות היא מהירה וקשוחה ב לגבי פושעים. גולים שהורשעו בפשע מקבלים עונש מאסר עם גירוש מיידי מהמדינה, מיד לאחר ריצוי העונש. "
על פי מחקרים של הארגון הבריטי העצמאי מכון לגאטום, איחוד האמירויות מדורג במקום ה -18 בעולם מבחינת הבטיחות האישית. במחקר שנערך על 104 מדינות, המהוות יחד כ 90% מאוכלוסיית העולם, המומחים של מכון Legatum העריכו כל מדינה על פי מספר קריטריונים, כולל כלכליים, חברתיים, אינדיקטורים לביטחון, חירות אזרחית, חיי ציבור וגישות כלפי מהגרים.
האמירויות קיבלו את הציון הגבוה ביותר מבחינת הבטיחות, לפני ארצות הברית, בריטניה, גרמניה וצרפת, כמו גם מבחינת סובלנות כלפי מהגרים. איחוד האמירויות הערביות נמצאת במקום השני מבין המדינות בהן המספר ההרג ביותר הוא למאה אלף איש. ולפי תוצאות הסקר העולמי של סקר Gallup, 95% מהאוכלוסייה חשים בטוחים, כשהם לבד בלילה ברחוב, המהווה את המדד הגבוה ביותר בכל מדינות העולם.
פלוס
מעבר לחקיקה בתחום הנדל"ן
מבין שבעת הנסיכות המרכיבות את איחוד האמירויות הערביות, לדובאי יש את בסיס החקיקה המפותח והשקוף ביותר בתחום הנדל"ן. על פי החקיקה של אמירות דובאי, אזרחי מדינות זרות שאינם חברים במועצה לשיתוף פעולה של מדינות ערב במפרץ הפרסי (GCC) זכות לרכוש ישירות נכסים בדובאי בבעלות מלאה ("אחזקה") בשטחים ייעודיים במיוחד, באזורים המכונים אזורים חופשיים. רשימת אזורים כאלה נקבעה על פי צו שליט של דובאי מס '3 משנת 2006. אלה כוללים כמעט את כל שטחה של "דובאי החדשה", כולל אזורים פופולריים כמו מרינה של דובאי, פאלם ג'ומיירה, אמיריטס ליווינג, מגדלי אגמי ג'ומיירה, דובאי מרכז העיר ואחרים.
הזכויות על נדל"ן רשומות במרשם המיוחד של מחלקת המקרקעין בדובאי, ולבעלים ניתנת תעודת רישום (מה שנקרא "שטר כותרת").
רישום עסקאות נדל"ן מתבצע בעת ערעורו של הקונה והמוכר, ומיד מונפק תעודת רישום לידי הקונה המוכיחה את בעלותו בנכס הנרכש. הליך זה של רישום "מיידי" מפשט בצורה מקסימאלית את תהליך הקנייה והמכירה של נדל"ן ומצמצם את הסיכונים האפשריים, הן מצד המוכר והן של הקונה.
הציות מנוטר על ידי הרשות הרגולטורית לשוק הנדל"ן בדובאי (RERA). בפרט, היא אחראית על רישום פרויקטים של נדל"ן וכן על רישום חובה של יזמים, סוכנויות נדל"ן והסוכנים עצמם. הפעילות של RERA מכוונת בעיקר להגן על הזכויות והאינטרסים של הקונים והמוכרים ונועדה למזער את האפשרות להונאה מצד סוכנים. בדיקת רישום כל סוכנות נדל"ן וסוכניה היא פשוטה מאוד. לשם כך פשוט היכנס לאתר הרשמי של RERA בכתובת www.rpdubai.com
פלוס
אין מיסים
באיחוד האמירויות הערביות אין מיסים על הכנסה. מע"מ ומיסי מכר נעדרים אף הם למעשה. בעלות ונדל"ן בדובאי, כמו גם הפקת הכנסה, למשל מהשכרתה, אינה גוררת השלכות מס כלשהן עבור הבעלים שבתחום שיפוט איחוד האמירויות.
על פי דו"ח שהוכן במשותף על ידי קבוצת הבנק העולמי, רשת החברות הבינלאומית הגדולה בעולם המציעה שירותי ייעוץ וביקורת מקצועיים, PricewaterhouseCoopers (PwC) וחברת הכספים הבינלאומית (תאגיד הכספים הבינלאומי), מערכת המס בערבית המאוחדת איחוד האמירויות הוא אחד האטרקטיביים ביותר לעסקים וממוקם במקום הרביעי בעולם.
דו"חות המסים לשלם 2010 - דו"ח Global Picture מציין גם כי איחוד האמירויות הערביות הוא בין עשר המדינות המובילות ביותר עם הכלכלות הטובות ביותר, הכולל את שיעור המס הכולל הנמוך ביותר (TTR) ואחת הדרישות הפשוטות ביותר לביצוע עסקים, המסייעת למדינה בצורה יעילה למשוך השקעות ישירות זרות.
פלוס
מחיר
אם נשווה מחירים, למשל עם מוסקבה או יקטרינבורג, הרי שכיום יש מצב ייחודי כאשר מחירי הדירות בדובאי נמוכים בהרבה. לדוגמא, מחיר למ"ר של דירות מוגמרות במלואן באזורי החוף היוקרתיים של דובאי, מתחיל בכ -2,000 דולר בלבד.
וניתן לרכוש דירה באי המלאכותי המפורסם פאלם ג'ומיירה במחיר של 2,500 דולר למ"ר. במקביל, הובלה נדל"ן למגורים בדובאי בגימור נאה, כולל ציוד מלא עם כל הצנרת, ריהוט המטבח והמכשירים המובנים. בכל הבניינים ללא כשל יש מקומות חניה לתושבים, וברוב הפרויקטים יש גם שירותים כמו בריכת שחייה, חדר כושר, גני שעשועים, אבטחה 24 שעות ביממה וכו '.
פלוס
הכנסות שכירות גבוהות
דובאי היא עיר של מבקרים. יותר מ 90% משני מיליון תושבי המטרופולין הם גולים. מעטים מהם יכולים להרשות לעצמם לקנות דיור משלהם, אך כולם צריכים לגור, לעבוד ולהירגע איפשהו. ולכן שוק ההשכרה מפותח מאוד. זה, בתורו, הופך את הנכס בדובאי למושך מבחינת ההשקעה. נדל"ן בדובאי, ובמיוחד למגורים, מסוגל לייצר הכנסות שכירות גבוהות כיום. הרבה יותר גבוה מנדל"ן דומה ברוסיה או במערב אירופה.
אם מדברים על מדדי השוק הממוצעים של ההחזר הנוכחי על ההשקעה בנדל"ן, אז לדיור בדובאי כיום המדד להכנסות משכירות נטו (כלומר הכנסה בניכוי עלות שירות הנדל"ן) הוא בממוצע 5-10% לשנה. הפיזור ברווחיות נובע מהבדלים בסוג ובקטגוריה של הנדל"ן, במיקומם ובעלות השירותים שלהם. יתר על כן, נדל"ן בלעדי יקר יותר, ככלל, נותן פחות תשואה בצורה של הכנסות משכירות מאשר דיור המוני בפרויקטים נוחים.
באשר לשוק הנדל"ן המשרדי, כיום השקעות כאלה פחות אטרקטיביות מבחינת הכנסות משכירות מאשר רכישת דיור. חכירה של שטחי קמעונאות (זה כולל לא רק חנויות, אלא גם נקודות שירות, בתי קפה, מסעדות וכדומה) עשויה לייצר הכנסות גבוהות יותר (עד 15%), אולם הדבר תלוי בפרמטרים של הנכס עצמו, ומגורמים חיצוניים אליו.
בנוסף, בדובאי, כמו, בשאר איחוד האמירויות, נהוג לשלם שכר דירה שנה מראש. ככלל, כל התשלומים מתבצעים באמצעות המחאות בנקאיות. בהתאם לתנאי החוזה, סכום ההשכרה השנתי משולם על ידי צ'ק אחד או יותר. במקרה האחרון, המחאות מתוארכות לפי תאריכים עתידיים. לדוגמא, אם מספר השיקים הוא 4 אז מועדי השיקים יתאימו לתאריכים בעתיד בכל רבעון, ואם מספר השיקים הוא 12 הם יתוארכו בפרקי זמן של חודש. בהתאם לכך, במועד המצוין בשיק, יכול בעל הבית להציגו בפני הבנק ולקבל כסף מחשבונו של השוכר. הוצאת שיקים לא מאובטחים באיחוד האמירויות היא עבירה פלילית, ולכן תשלום בשיקים, אם כי זה לא נותן ערבות של 100% שכר דירה, ממזער את הסיכונים של המשכיר.
מינוס
מצב ויזה
הצד האחורי של רמת האבטחה הגבוהה באיחוד האמירויות הוא קריטריוני הבחירה המחמירים לקבלת אשרות תושבים למגורים במדינה. על פי החקיקה הפדרלית של איחוד האמירויות הערביות, הזכות לקבל ויזה מוענקת לבעלי בתים בשווי של כמיליון דירהם של איחוד האמירויות (כ 274,000 דולר אמריקאי). אם שווי הנכס הוא פחות, אינך יכול לקבל ויזה על בסיס בעלות על נכס באמירויות. במקרה זה, למגורים קבועים במדינה, אתה יכול לרשום את החברה שלך (החל מ- 5500 דולר ארה"ב), לקבל עבודה בכל אחת מהחברות המקומיות, להיכנס למוסד חינוך מקומי או לקבל ויזה משפחתית מקרוב קרוב שכבר יש לו מעמד של תושב.
מינוס
תכונות תרבותיות
דובאי היא מטרופולין רב-לאומי מודרני בו חיים אנשים ביד לאומים, תרבויות ואמונות שונות. דובאי היא הנאמנה ביותר מבין שבעת אמירות הפדרציה לזרים, והאוכלוסייה המקומית כאן מונה פחות מ -10% מהאוכלוסייה. עם זאת, איחוד האמירויות הערביות היא רשמית מדינה מוסלמית עם חוקים, מנהגים ומסורות משלה, המשאירה חותם מסוים על חיי היומיום של האוכלוסייה.
ישנם סטנדרטים די מחמירים של התנהגות, במיוחד במקומות ציבוריים. ואף על פי שלפי גורמים רבים, ההגבלות הקיימות למעשה אינן משפיעות על אורח חייהם, לא ניתן להוזיל את נוכחותם של הבדלי תרבות ומאפיינים.
מינוס
הוצאות נדל"ן
בעל הנכס בדובאי אחראי לתחזוקתו התקינה ומחויב לשלם את עלויות התחזוקה שלו (מה שנקרא דמי תחזוקה או חיובי שירות) שהוקמה על ידי חברת הניהול או התאחדות בעלי בתים (אם כבר נוצרה כזו). דמי האחזקה כוללים את עלויות השמירה על הבניין, ניקוי שטחים משותפים, איסוף אשפה, תחזוקת תשתיות (חניונים, בריכות שחייה, חדרי כושר, אזורי בילוי) וכו '. ככלל, תשלומים כאלה גובים מדי שנה ולדובאי הם, בהתאם לפרויקט. , אי שם 20-80 דולר לכיכר. מ 'לשנה. כאשר מושכר נכס, עלות תחזוקתו מכוסה על ידי הכנסות משכירות. עם זאת, אם הנכס לא מושכר, יש לקחת בחשבון את עלויות אחזקתו, ללא קשר לשמש או לא.
מינוס
תליוני הלוואה
המשבר הפיננסי העולמי אילץ את הבנקים באיחוד האמירויות לבדוק את הכללים והקריטריונים למתן הלוואות לרכישת נדל"ן. ולמרות שלאחרונה קיימת נטייה ברורה לעליה במספר הלוואות המשכנתא שהונפקו, כמעט בלתי אפשרי להשיג הלוואה כזו לזרים שאינם בעלי מעמד של תושב איחוד האמירויות.
הלוואות משכנתא כיום מונפקות בעיקר לעובדי המגזר הציבורי, כמו גם לעובדי חברות גדולות שאינן ברשימה השחורה. ככלל, כדי לקבל מימון, יש לשלם לפחות 30% מערך הנכס, וההכנסה החודשית המינימלית של הלווה צריכה להיות לפחות 5,000 דירהם איחוד האמירויות (כ - 1,400 דולר אמריקאי).
לפיכך, ברכישת נכס בדובאי אתה מקבל:
- נכס באתר הנופש המפורסם
- נכס שאפשר להגיע אליו במהירות ובקלות
- נדל"ן באחד המגלופולים הטובים ביותר למחייה בעולם
- נדל"ן במרכז העסקים הגדול ביותר באזור
- נדל"ן באחת הערים הבטוחות בעולם
- נדל"ן עם תואר שקוף
- רכוש בתחום השיפוט ללא מס
- נכס איכותי במחיר שווה לכל נפש
- הכנסות שכירות גבוהות
הבחירה היא שלך!
תוכל לקבל מידע נוסף על נדל"ן בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון במוסקבה +7 495 5100008, טלפון חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected]
