מבט על הצמיחה הכלכלית של אמירות דובאיChoice Group נדל"ן
איחוד האמירויות הערביות, אשר עתודות הנפט שלהן הן השלישיות בגודלן במזרח התיכון, מפתחות בהצלחה את כלכלתן, מנסות להימנע מתלותה בייצור נפט וגז. באשר לאמירות דובאי, בשנת 2003 אושרה מעמדה כמרכז פיננסי מוביל על ידי העובדה כי קרן המטבע הבינלאומית והבנק העולמי קיימו את ישיבתם השנתית כאן - הראשונה במזרח התיכון.
יחד עם זאת, הקטרים העיקריים של כלכלת האמירות הם בנייה ותיירות. לאחרונה דובאי מקבלת כ -5 מיליון תיירים בשנה ומצפה ל -15 מיליון מבקרים בשנת 2010 ו -30 מיליון בשנת 2020. מחזור ענף הבנייה צומח בכ -6% בשנה בגלל מספר הולך וגדל של פרויקטים בתחום הנדל"ן.
המודל של האזור הכלכלי החופשי, שנבדק באזור ג'בל עלי והפך את דובאי למרכז המוביל של עסק פטור ממס, מיושם בהצלחה בפרויקטים אחרים - בפרט דובאי אינטרנט סיטי ודובאי מדיה סיטי, שנפתח לפני מספר שנים. הממשלה גם טיפחה את התפתחות ענף הבנייה על ידי הקמת אמאר (אימאר), יזם הנדל"ן הגדול ביותר באזור, ונח'העל (נחיל), שהובילה פרויקטים כמו ג'מילה הדקלים, עלי ג'ק עלי, פאלם דירא ו- העולם.
בנוסף, במאי 2002 הוחלט כי אזרחים זרים יוכלו לרכוש נדל"ן באזורים מיוחדים בתנאי חופש, כלומר בבעלות חופשית. זה נתן דחף לצמיחה חסרת התקדים של שוק הנדל"ן בדובאי.
ישנם מספר גורמי מפתח נוספים התורמים להתפתחותו. מדובר בגידול אוכלוסייה (הוכפל בעשר השנים האחרונות), עלייה בקיבולת שדה התעופה (עד 30 מיליון נוסעים בשנת 2010). זה כולל גם שיפור של תשתיות עירוניות, אשר בעתיד יכללו רשת הובלות נוסעים ברכבת.
מכיוון שממשלת דובאי איפשרה מכירת נכסים בבעלות חופשית, רבים מהפרויקטים שמתפתחים כעת נרכשים למכירה חוזרת. הקונים משלמים בונוסים משמעותיים אפילו עבור מה שעדיין לא הושלם. היטלים למחיר ההתחלתי הם 10-20% לבנייה המתבצעת, 40-50% למתקנים שהושלמו ועד 140% במקומות יוקרתיים כמו איי פאלם. בנוסף, מספר גורמים אחרים משפיעים על השוק.
- פיתוח אזורי הכלכלה החופשית של דובאי אינטרנט סיטי ודובאי מדיה סיטי, כמו גם המרכז הפיננסי הבינלאומי בדובאי, משך אליו מהגרים משכילים שרוצים לחשוף את יכולותיהם ולחבר את עתידם עם איחוד האמירויות.
- הנזילות המרשימה של האזור והתפתחותה של דובאי כמרכז פנאי בינלאומי המושכת אליו משקיעים זרים שרוצים לקנות בית קיץ במקום בטוח או נכס למכירה חוזרת.
- הפיקוח על חכירה של קרקעות, אותה ממשלת דובאי מפעילה באמצעות עמאר ו-נחל.
- אחוז עמלה נמוך ושוליים קטנים במחזור המזומנים.
- מחירי דיור נמוכים בהשוואה להונג קונג, לונדון, סינגפור וניו יורק.
- רמת הכנסה גבוהה מנדל"ן בהשוואה לפרקטיקה העולמית.
אחד המאפיינים של השוק הבינלאומי בשנים האחרונות היה עליית מחירי הנכסים. לאחרונה, שני השוליים בגין מכירה חוזרת והכנסות משכירות היו פחות או יותר באותה רמה. אבל אפילו עם שוליים קטנים, הכנסתם של סוכני דובאי נותרה גבוהה. אולי זה נובע מחוסר שלמותו של שוק המשכנתאות המקומי. למרות שככל שמחירי הנדל"ן עלו, הכנסות הסוכנים החלו לרדת, עד כה מגמה זו נותרה בגבולות מקובלים.
שוק המשכנתאות בדובאי יחסית לא מפותח - למרות העובדה שיש שחקנים חזקים כמו אמלק פיננסים, HSBC, RAKbank, Tamweel, והכי חשוב Mashreqbank. כעת רוב העסקאות משולמות במזומן. משכנתא עם פירעון של 25 שנה זמינה בדרך כלל לעסקאות בדולרים אמריקניים ומניבה כ-6-7% לשנה. אפשרות נוספת היא לשכור נכס עם פיקדון של שנה לפחות מראש.
מידע ליצירת קשר:
טל ': +971 4 331 6499
פקס: 971 4 331 6705 +
[email protected]
www.choicegroup.info
