שליחות תמיד שלוש שנים מהרגע של תחילת המשבר הכלכלי העולמי לשנת 2008. שינויים משמעותיים התרחשו בעולם בתקופה זו. רבים חושבים שאנחנו עומדים על המשנה של הזעזועים החדשים. אמריקה לא יכולה להבין את הבעיות שלה, אירופה מאזנת על רקע תקלות, גל של מהפכות שהוטלו בעולם הערבי. בזמן שוטף זה, האמירויות הערביות המאוחדות מסתכלות באיזור היציבות באזור. אוכלוסיית הנאמירות צומחת, פרויקט השקעות ארוך טווח מתגשם, מגזרי הכלכלה בטח הושגו את המושפעים ביותר על ידי המשבר. על מה שקורה בשוק הנדל"ן באיחוד האמירויות, מה המצב והסיכויים לעתיד. אנו מדברים עם ראש מחלקת ההשקעות והנדל"ן של מועצת היזמים הרוסית בדובאי ואיחוד האמירויות הצפוניות, שותף מנהל של IMEX נדל"ן אולג ואדימוביץ 'לבריק.
אולג ואדימוביץ ', אנא ספר לי, מה לדעתך התוצאות העיקריות משלוש השנים שחלפו מאז תחילת המשבר לשוק הנדל"ן באיחוד האמירויות?
כמובן שהמשבר הכלכלי העולמי שהחל בשנת 2008 עם פשיטת הרגל של להמן ברדרס היה מבחן רציני עבור כל המערכת הכלכלית בעולם המודרני. ולגבי איחוד האמירויות, המבחן הזה לא עבר ללא כאבים. למרות תמיכה רצינית ממגזר הנפט החזקים באופן מסורתי, כמעט כל מגזרי המשק עברו תיקון משמעותי. וכמובן שהמשבר הפך למבחן קשה במיוחד עבור שוק הנדל"ן הצעיר והצומח במהירות באיחוד האמירויות. מחירי הנכסים היורדים, בממוצע, הסתכמו בכ- 50% מרמות לפני המשבר. התוצאה של תיקון כה חמור הייתה קיפאון, ובהמשך היעלמותו של שוק מה שנקרא "מחוץ לתוכנית", כלומר חפצים שנמכרו בשלב הפרויקט. כתוצאה מכך, ספקולנטים עזבו את השוק, והשוק עצמו כיוון מחדש לנדל"ן וסופי משתמשי קצה.
אין זה סוד שבמשך מספר השנים שקדמו למשבר, שוק הנדל"ן של האמירויות צמח בקצב אדיר בעיקר בגלל זרם ההשקעות הספקולטיביות לטווח הקצר מרחבי העולם. אנשים לא השקיעו בכדי להשיג נכס מוגמר לשימוש עתידי, אלא לצורך מכירה חוזרת לאחר מכן בשלב הבנייה או אפילו מוקדם יותר. מכיוון שלוחות הזמנים של המימון היו כרוכים בתשלומים במהלך תקופת ביצוע הפרויקט, זה שימש כמנוף פיננסי למשחק בשוק הצומח. מסיבה זו, השוק עבור הנדל"ן המוגמר לא היה עניין מועט עבור ספקולנטים. פלח זה משך באופן טבעי בעיקר משתמשי קצה, כלומר אלה שהתכוונו להשתמש בנדל"ן מוכן למטרות צרכניות או השקעות.
באופן טבעי, לאחר שהשוק החל לרדת, ספקולנטים עזבו אותו. ומשתמשי הקצה נשארו. שוק ה"תכנית ", שחומם יתר על ידי ספקולציות, נעלם יחד עם ספקולנטים, והשוק עבור הנדל"ן המוגמר (או כמעט המוגמר) נותר והגיע לידי ביטוי. בשלוש השנים האחרונות השוק התאושש מהלם, ומשתתפיו מימשו מציאות חדשה ושונו לארגון לעבודה בתנאים חדשים.
האם לאחרונה השתנו יסודות החקיקה של שוק הנדל"ן באיחוד האמירויות?
ראשית כל, יש לומר כי עדיין אין חוק פדרלי כללי בתחום הנדל"ן באיחוד האמירויות. כל אחת משבע הנסיכות מוסדרת באופן עצמאי את כל הנושאים הקשורים לשוק הנדל"ן בשטחה. המתקדם ביותר בכיוון זה, באופן מסורתי, הוא דובאי.
מיד לפני תחילת המשבר בדובאי נחקקו חוקים חדשים חשובים: על רישום משכון מקרקעין ועל רישום חפצים שלא הושלמו בבנייה. כמו כן, בשלוש השנים האחרונות בוצעו מספר שינויים ותיקונים במסגרת החקיקה הקיימת ביחס ליחסים בין דיירים לבעלים, ובין משקיעים למפתחים. באופן כללי, כל השינויים מכוונים לשיפור הרגולציה החקיקתית בשוק, הגברת השקיפות שלו והגנה על האינטרסים של משתתפיו.
ברמה הפדרלית, האירוע המשמעותי ביותר שהשפיע על שוק הנדל"ן היה הכנסת שינויים בנוהל מתן אשרות תושבים. בחודש מאי 2009, לראשונה בתולדות איחוד האמירויות, חוקתה זכותו של בעל חוץ של נדל"ן למגורים לקבל ויזה למשך 6 חודשים ברמה הפדרלית. ובסוף יוני השנה בישיבת ממשלת איחוד האמירויות הוכרזה החלטה להגדיל את תקופת הוויזה שהוענקה לבעלי חוץ מ 6 חודשים לשלוש שנים. ולמרות שהרבה עדיין לא ברור בנוהל למתן ויזות, עצם קבלת החלטה כזו ברמה הגבוהה ביותר היא כמובן חיובית.
מהן, לדעתך, הסיכויים לשוק הנדל"ן בדובאי ושאר אמירות?
כמו כל נכס, גם שווי הנדל"ן נתון לתנודות מחזוריות. תקופות של צמיחה מפנות מקום בהכרח לירידות מחירים ולהיפך. עם זאת, התנודתיות של מחירי הנדל"ן קטנה יחסית. לפחות לא ניתן להשוות את התדירות והמשרעת של תנודות המחירים בשוק הנדל"ן עם האינדיקטורים המתאימים של שוק המניות. זו הסיבה, רכישת נדל"ן נחשבת לאחת מאפשרויות ההשקעה האמינות והשמרניות ביותר.
כמובן שכתוצאה מהמשבר נפגע שוק הנדל"ן באמירויות קשה. עם זאת, ההלם עבר, ומשתתפי השוק קיבלו תנאים חדשים. השוק עבר לשלב חדש - צמיחה בוגרת. בנוגע לדובאי, כעת אנו יכולים לקבוע בביטחון שתחתית הנפילה חלפה, וכעת באזורים הפופולריים ביותר יש עלייה מתונה במחירי מכירה וגם שכר דירה. מרבית משתתפי השוק מסכימים כי במהלך השנים הקרובות בדובאי נראה צמיחה חלקה בשוק.
על מה מבוסס אמון כזה?
שופט בעצמך. בשלוש השנים האחרונות לא הועמד אפילו פרויקט מגורים חדש בדובאי. במקביל, על פי המרכז הסטטיסטי בדובאי, אוכלוסיית האמירות גדלה בכ -300 אלף תושבים באותה תקופה, ותהליך הגידול נמשך.
זה מקלים על ידי יציבות פוליטית, ביטחון, אקלים השקעה חיובי, היעדר מיסים ומגבלות על תנועת הון, וכן עלויות מופחתות משמעותית של עשיית עסקים כתוצאה מהמשבר (שכר דירה, עלויות עובדים וכו '). כל זה מושך עסקים, אשר בתורם דורשים משאבי אנוש.
כעת השוק נמצא בתהליך של קליטת עודפי הנדל"ן, שבנייתם החלה לפני המשבר. מכיוון שנדל"ן הוא נכס שלוקח לו זמן משמעותי לבנות (מחזור בניית הבניין אורך בממוצע 2-3 שנים), באופן בלתי נמנע יתעורר בשוק בעתיד הנראה לעין. לכן אנו יכולים לדבר בביטחון על תרחיש אופטימי להתפתחות המצב בשוק הנדל"ן בדובאי.
לגבי אמירות אחרות, לדעתי, לאבו דאבי יש סיכויים טובים מאוד, שבהם מרבית הכנסות הנפט מצטברות. לגבי אמירות הצפון, קשה יותר לתת תחזיות חד משמעיות. לדוגמה, עג'מן וראס אל-ח'יימה התמודדו עם בעיות חמורות כתוצאה מהמשבר, וככל הנראה הם ידרשו הרבה יותר זמן לפתור אותם מאשר דובאי ואבו דאבי.
כלומר, האם אתה חושב כי שוק הנכסים האטרקטיבי ביותר בדובאי בעתיד הקרוב יישאר?
כן וזה נובע מהעובדה שלדובאי יש את שוק הנדל"ן הגדול והמפותח ביותר. למרות האטרקטיביות העתידית הפוטנציאלית של פרויקטים באבו דאבי, כרגע רק דובאי יכולה להציע מבחר רחב של נכסים מוגמרים במעמד "אחזקה חופשית", מה שמאפשר לזרים להחזיק בנדל"ן. הוסף לכך את התשתית המפותחת מבין שבעת האמירות, את האקלים ההשקעה החיובי ביותר ואת סיכויי ההמשך.
איזה פלח בשוק הנכסים של דובאי אתה נראה הכי אטרקטיבי כרגע?
מחירי השוק אטרקטיביים כעת בכל המגזרים. ואם נדבר על רכישת נדל"ן לצריכה אישית (למשל למגורים משלך, או לארח את משרד החברה שלך), נוכל להמליץ בבטחה להשתמש במצב הנוכחי ולקנות כל נכס מתאים במחיר נמוך. אם ניקח בחשבון רכישת נדל"ן כהשקעה, הייתי ממליץ לבחור דיור באזורים פופולריים.
העובדה היא שדובאי היא עיר של מבקרים. יותר מ 90% משני מיליון תושבי המטרופולין הם גולים. כל אחד צריך לחיות, לעבוד, להירגע איפשהו. לכן שוק ההשכרה מפותח מאוד. דיור בפרויקטים פופולריים פופולרי מאוד, והכנסות משכירות בדובאי גבוהות פי שניים עד שלוש לעומת שווקים מפותחים. בנוסף, מיסים על הכנסה, כמו גם ארנונה, נעדרים. כל זה הופך את ההשקעה בנדל"ן למגורים לאטרקטיבית מאוד.
באשר למשרדים, בעתיד הקרוב יושלמו מספר רב של שטחי משרדים שייכנסו לשוק, שבנייתם החלה עוד לפני המשבר. לכן מבחינת צמיחת הערך וכמות הכנסות השכירות שנוצרה, השקעות בנדל"ן משרדי בשנים הקרובות, לדעתי, נראות פחות אטרקטיביות מאשר, למשל, השקעות דיור.
אילו המלצות תוכל לתת לקוראים שלנו במחשבה על רכישת נכס באמירויות?
מצידי יש רק המלצה אחת - לקנות. השוק התייצב כעת, הייתה מגמה ברורה להתאוששות וצמיחת השוק, אך המחירים טרם הצליחו לעלות משמעותית. אז אם למישהו היו מחשבות על קניית נכסים בדובאי, זה הזמן.
תודה על השיחה. אנו מאחלים לך הצלחה.
אתה יכול לקבל מידע נוסף על רכישת נדל"ן בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון. במוסקבה +7 495 5100008, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected]
