אז החלטתם לקנות נכס בדובאי. אולי ראיתם נכון את זה כהשקעה רווחית ואתם רוצים להגדיל את ההון שלכם על ידי השכרת דירה או וילה או סתם לנצל את המחירים העולים בשוק. או אולי החלטתם לקנות לעצמכם בית בו תוכלו לבלות את החופשה שלכם בעיר שיש בה תשתית מודרנית, אקלים חם ובטיחות.
מהי הגישה הנכונה לרכישת נכסים בדובאי, מה שאתה צריך לדעת, מאיפה להתחיל? אחרי הכל, רכישת נדל"ן במדינה זרה היא צעד רציני מאוד. הכנו כמה טיפים על מה שאתה צריך לדעת וכיצד להתקדם בקניית בית בדובאי.
החליטו על סוג הנכס
שוק הנדל"ן בדובאי, לפי דירוגים של חברות ייעוץ בינלאומיות, בשנת 2013 יהפוך לאחד השווקים הדינמיים ביותר בעולם. לראשונה מאז המשבר הפיננסי העולמי בענף הנדל"ן של דובאי, נצפתה צמיחה מלאה, פרויקטים קפואים התחדשו, הכריזו על תוכניות ליצור מתחמים חדשים ואפילו בשלב האפס של הבנייה, דירות ווילות רבות מוצאות את הקונים שלהם ממש בשעות ממש. כמובן שבשוק בדובאי אתה יכול לבחור בדיוק את סוג הנדל"ן שאתה אוהב ומתאים לתקציב שלך. כאן תמצאו וילות, בתי עיר, דירות עם מספר שונה של חדרי שינה ואולפנים קטנים. אם תבחר בדירות מגורים, אז ממש בבית, קרוב לוודאי שתמצאו בריכה, חדר כושר וחדר ילדים, וכל התשתיות הדרושות יהיו במרחק הליכה - מספר מסעדות ובתי קפה, סופרמרקט, בית מרקחת וחנויות. תצטרך לשלם תוספת תשלום עבור נוף יפה מהחלון - בדובאי זה נחשב לאחד המאפיינים החשובים ביותר של דירות. מחוץ לתחרות, הנה נוף מהקומות העליונות של גורדי השחקים המיתולוגיים Jumeirah Beach Residence, משם מצד אחד גלוי המפרץ הפרסי ומצד שני - המפרץ מעשה ידי אדם של מרינה של דובאי. אם תבחר בית עירוני או וילה, תקבלו את כל אותם השירותים, אך לא בנגישות כה קלה. ניתן להגיע בקלות לבריכה (אחת למספר בתים) ברגל, אבל כבר לסופרמרקט או למסעדה הקרובה עליכם לנסוע ברכב. הוא ימשיך להגיע לים, אם זו כמובן לא אחת מווילות היוקרה על "סניפי" האי המלאכותי פאלם ג'ומיירה. אך תוכלו ליהנות מהשלווה, הבדידות והירק הנוחים לעין: לכל בית עירייה יש חצר קטנה, והווילות כוללות אזור גן מלא.
בחר אזור
בדובאי זרים זכות לקנות נכסים במה שמכונה "אחוזה חופשית" - אזורים, כלומר בכל האזורים הפופולאריים ביותר בעיר. הם כוללים כמעט את כל שטחה של "דובאי החדשה", כולל אזורים פופולריים כמו מרינה של דובאי, פאלם ג'ומיירה, אמיריטס ליווינג, מגדלי אגמי ג'ומיירה, דובאי מרכז העיר ואחרים. לקנות דירה ליד הים או לא זה עניין של טעם. רבים מאלו הרוכשים נכסים בדובאי כדי לבלות את חופשותיהם כאן נוסעים לאיחוד האמירויות למען הים ומעדיפים דירות באזורי החוף.
כאן, בית המגורים המורכב החוף Jumeirah Beach (JBR) עולה מיד ממש בחוף העיר הגדול ביותר בדובאי, וממוקם ממש מאחורי מבני JBR באזור המרינה של דובאי. בוילות ודירות בארכיפלג המלאכותי פאלם ג'ומיירה יש חופים פרטיים, שאינם נגישים עבור אנשים מבחוץ.
עם זאת, לא כולם רוצים לגור באזור שיש בו הרבה תיירים, ולהרהר כל הזמן בנוף הים, או סתם לקנות נדל"ן באופן בלעדי למטרות השקעה - להשכרה.
בדובאי קיימות מספר הזדמנויות עבור קונים כאלה. לדוגמה, אזורי קוטג 'רבים מתאימים יותר למשפחות עם ילדים או לאנשים המחפשים יותר פרטיות. ההבדל העיקרי שלהם בינם לבין עצמם הוא המיקום והסוג של וילות או בתי עיר. תשתיות מפותחות, פרטיות אבטחה מוחלטת טבועות במלואן בכל המתקנים הללו. בנוסף לווילות וגורדי שחקים מבודדים על שפת הים, בדובאי יש אפשרויות דיור "ביניים". לדוגמא, אזור הירוקים דומה לאזורי נופש נעימים במדינות אירופה. ישנם גם בניינים רבי קומות עם חלונות המשקיפים אל מדשאותיו של אחד ממועדוני הגולף הגדולים של דובאי - מועדון גולף האמירויות. יחד עם זאת, הים האהוב על ידי רבים מבני ארצנו נמצא רק 10-15 דקות נסיעה ברכב או 20-30 דקות בתחבורה ציבורית.
דע את זכויותיך ואחריותך
כדי לקנות דירה או וילה על שמו, אזרח זר מכל המסמכים זקוק רק לדרכון. ככלל, הקונים פונים לסוכנויות נדל"ן, שבלעדיהן כמעט ולא הושלמה עסקה בדובאי. מבין שבעת הנסיכות המרכיבות את איחוד האמירויות הערביות, לדובאי יש את בסיס החקיקה המפותח והשקוף ביותר בתחום הנדל"ן. רישום עסקאות נדל"ן מתבצע במחלקת המקרקעין בדובאי, שם יוצא לרשות הקונה מייד מסמך המוכיח בעלות. רישום "מיידי" זה מפשט את תהליך הקנייה והמכירה של נדל"ן ומצמצם את הסיכונים האפשריים של המוכר והקונה.
הציות לחוק מתבצע על ידי סוכנות הרגולציה לשוק הנדל"ן בדובאי (RERA). בפרט, היא אחראית לרישום פרויקטים של נדל"ן, כמו גם לרישוי של יזמים, סוכנויות נדל"ן והסוכנים עצמם. הפעילות של RERA מכוונת להגן על הזכויות והאינטרסים של הקונים והמוכרים ונועדה למזער את האפשרות להונאה מצד סוכנים. איחוד האמירויות הערביות שונה ממדינות רבות בעולם גם בכך שהוא לא צריך לשלם מיסים כלשהם על בעלות על נדל"ן. החוקים עצמם בדבר רכישתם של זרים הם שקופים ביותר.
באשר להתחייבויות, כבעלים עליכם לדעת אילו הוצאות בגין אחזקת דירה יצטרכו לשאת. כשאתם שוכרים בית, תהיה לכם עלויות תחזוקת הבניין והסביבה: שמירה על הבניין, ניקוי ושיפור השטח המשותף (חניה, בריכה), איסוף אשפה וכן הלאה. ככלל, תשלומים מסוג זה מחויבים מדי שנה ונעים בין 20 ל- 80 דולר למ"ר, תלוי בסוג הנכס. תושבים זמניים ישלמו עבור אור, מים ומיזוג אוויר, ואם מדובר בוילה או בית עירוני, הם ישלמו גם עבור השקיית הדשא באזורם, אך לא עבור גינון אזורים משותפים.
השגיח על השוק
בחר את השעה הנכונה לרכישת נכס ולצורך זה פיקוח בקפידה אחר המצב בשוק. השוק, כידוע, הוא מחזורי, ובהכרח צריך להיות מיתון בעקבות עלייה. תמונה כזו קורמת עור וגידים מול עינינו ובדובאי. למרות העובדה כי הדי המשבר הכלכלי העולמי עדיין מורגשים את עצמם, שוק הנדל"ן של האמירות מתאושש. לאחרונה מחירי הנדל"ן ושיעורי השכירות עולים והם מתקרבים או עולים בערכים שלפני המשבר. חברת הייעוץ המפורסמת בעולם ג'ונס לאנג לסאל טוענת כי החל מאוגוסט 2012, מחירי הווילות בדובאי עלו ב -23% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והיו גבוהים ב -14% לעומת תחילת 2008. מחירי הדירות עד כה צומחים לאט יותר (באותה תקופה - ב -4%) ונשארים 18% מתחת לערכי המקסימום שלהם, שהתרחשו ברבעון השלישי של 2008. באשר לעלות דיור להשכרה, הוא צומח במונחים שנתיים בממוצע ב 5-7% בשני המגזרים. בנוסף, פרויקטים חדשים בדובאי החלו להשיק רק לאחרונה, מה שאומר שעד לסיומם בשנים הקרובות, היצע הדיור החדש יהיה מוגבל בולט. במקביל, הביקוש לרכישה והשכרה של נדל"ן עקב צמיחת כלכלת דובאי ופעילות עסקית במדינות המפרץ הפרסי צפוי לגדול - במחצית הראשונה של השנה בלבד קנו זרים דיור בכמעט 6 מיליארד דולר. עם זאת, למרות עליית המחירים שהחלה, עדיין ניתן בהחלט לרכוש נדל"ן איכותי בדובאי במחיר שווה לכל נפש. בנוסף, הרשויות וכל משתתפי השוק מעוניינים הפעם להבטיח כי עליית המחירים תהיה יציבה ולא גבוהה בשמיים, כמו ערב משבר העבר.
מצא נציג של תחומי העניין שלך
כאמור, רכישת דירה או וילה מתבצעת באמצעות סוכנויות נדל"ן הדואגות לכל הנושאים הכרוכים בעיבוד העסקה. אם הקונה מחליט להמשיך בקשרים עם הסוכנות לאחר מכן, אז כבעלים הוא יכול להיות בכל מקום בעולם, בעוד שהסוכנות תשלם בשמו את עלויות אחזקת הנכס, כריתת הסכמי שכירות, חיוב תושבים וכן הלאה. מי שרוכש דירה או וילה בדובאי בכדי להשתמש בה כ"מעון קיץ "רחוק ומגיע מדי פעם לחופשה, יכול להפקיד גם ניהול נדל"ן בהיעדרו לסוכנות נדל"ן. היא תעסוק בכל סוגיות הדיור האפשריות - עד הניקיון.
אם הבעלים יחליט לכסות את עלויות תחזוקת הדיור שלו על ידי השכרתו לטווח קצר, סוכנות הנדל"ן תעזור למצוא לקוחות ולסדר את שהותם כך שתגרום לבעלי המינימום צרות. חוזה שכירות עשוי להיות רווחי אף יותר מאשר חוזה שכירות לטווח ארוך. נותר רק להוסיף ששער המטבע המקומי - דירהם של איחוד האמירויות - קשור בחוזקה לדולר האמריקאי ברמה של כ -3.67 דירהם לדולר, מה שאומר שההכנסה להשכרה תהיה יציבה ואינך צריך לעקוב אחר תנודות המטבע.
אתה יכול לקבל כל מידע נוסף על רכישה וניהול של הנכס שלך בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון. במוסקבה +7 495 5100008, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected].
