המחצית הראשונה של 2014 הראתה כי שוק הנדל"ן בדובאי נעשה בוגר יותר, וצובר את היציבות הגלומה בכל המגזרים המתפתחים בהתמדה. סוג של ברומטר לייצובו היה דיווחי חברות הייעוץ והאנליטיות המפורסמות בעולם, תוך פיקוח בקפידה על תנודות בצמיחה ובירידות מחירים. המסקנות שניתן להסיק על בסיסן, מציירות תמונה אופטימית למדי.
ייצוב שוק
אם בסוף 2013, מרבית הסוכנויות המובילות, שהכירו בתחזיותיהן עליית מחירים חסרת תקדים עבור נדל"ן למגורים בסכום של 33%, ניבאו עלייה נוספת בענף הנדל"ן בדובאי בשיא מדדי המחירים, אז בסוף הרבעון הראשון של 2014 התברר כי השוק יתייצב הרבה יותר מוקדם מהצפוי.
מומחים מאחת מסוכנויות הניתוח הגדולות והמוערכות ביותר ג'ונס לאנג לסאל בדו"ח לרבעון הראשון של 2014 ציינו כי תחזית ההשקעה לשוק הנדל"ן בדובאי ממשיכה להשתפר בהתמדה. על פי מדד אמון העסקים של JLL, ברבעון האחרון של 2013 הגיע מדד זה לרמה של 144.3 נקודות, שהם 8% יותר מאשר בתקופה המקבילה אשתקד. כלכלת דובאי, על פי המחלקה לפיתוח כלכלי, תמשיך להתחזק בשנת 2014 בעיקר בגלל התייצבות שוק הנדל"ן - על פי התחזית, התוצר של דובאי בשנת 2014 אמור להגיע ל -4.7%.
בתחילת 2014, כפי שציין מומחי JLL, שוק הנדל"ן בדובאי נכנס לשלב פיתוח חדש תוך ניצול הביקוש הגדל לדיור. הם כינו את עליית מחירי השכירות והמכירה באמירות "הגיונית וצפויה", במיוחד לאחר גל הביקוש הנמוך שנצפה בדובאי בשנים 2008-2009. אינדיקטור נוסף לגידול בביטחון המשקיעים היה העלייה בשווי הכולל של כל עסקאות המכירה שנעשו בדובאי במהלך ששת החודשים האחרונים, אשר גדלו ב -30% והסתכמו ב -29 מיליארד דולר.
בינואר 2014, על פי דו"ח JLL, נוצרו בדובאי שתי סוכנויות ממשלתיות חדשות כדי לשפר את האטרקטיביות של האמירות למשקיעים ותיירים עולמיים. הם היו סוכנות לפיתוח השקעות בדובאי והתאגיד לתיירות ושיווק מסחרי בדובאי. בנוסף לסימנים הברורים הללו של "התבגרות" ברורה וחיזוק שוק הנדל"ן בדובאי, נרשמה גם עלייה בפעילות שוק המניות בתחילת השנה. כמה מפתחי נכסים גדולים מדובאי, כולל עמאר, היו הראשונים להודיע על כוונתם להציע הצעה ציבורית ראשונה (IPO) בזמן הקרוב למכירת מניותיהם בשוקי המניות העולמיים.
מומחי JLL, כמו גם סוכנויות עולמיות רבות אחרות מובילות, ככלל, מבצעים ניתוח מעמיק של המגמות המובילות בשוק הנדל"ן ורגישים לדופק העיר, כך שהתחזיות שנעשו על ידין לעתים נדירות שגויות. הטעות היחידה שעשו מומחי JLL הייתה התחזית שמחירי הנדל"ן יגיעו לרמה שלפני המשבר בשנת 2013 - תחילת 2014, מה שלא קרה בזכות הצעדים המתוזמנים שנקטה ממשלת דובאי, ואולי גם בגלל תחזיות אזהרה דומות. אם אתה מאמין לדו"ח JLL לרבעון השני של השנה, היום עתיד ההשקעה בנדל"ן בדובאי נראה יותר מעודד. בתוכו שיקפו מומחי הלשכה את המגמה המובילה של השנה - לירידה בשיעור צמיחת המחירים.
לדברי קרייג פלומב, ראש חטיבת המזרח התיכון ב- JLL, הצעדים שנקטה ממשלת דובאי למניעת ספקולציות בדיור, כמו גם עליית המחירים המופרזת עצמה, שהחלה להשפיע ישירות על רמת הביקוש, הביאו להאטה במחירי הנכסים בדובאי במהלך ברבעון השני של השנה. נכון לעכשיו ההתפתחות כלפי מעלה של שוק הנדל"ן בדובאי נמשכת עדיין: על פי האינדיקטורים השנתיים של הרבעון השני, מחירי הדירות עלו ב -36%. עם זאת, על פי האינדיקטורים הרבעוניים, ברור כי קצב ההתפתחות הזה הואט בצורה ניכרת ברבעון השני של השנה, כאשר המחירים עלו בממוצע של 6% לעומת 10% ברבעון הראשון של השנה. גם עליית מחירי השכירות ברבעון השני ירדה: מ -7% ברבעון הראשון ל -3% ברבעון השני. הירידה במכירות מעידה גם על התייצבות שוק הנדל"ן המחומם יתר על המידה. כך, בדו"ח JLL נאמר כי על פי נתונים ממאי השנה, היקף העסקאות למכירת וילות, בפרט, ירד בכ -50% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, יש לציין כי מגמת ירידה שכזו בשיעורי הצמיחה לא אמורה לעורר דאגה משום נקודת מבט. כן, עכשיו זה לא הזמן לרווחים מהירים, אומרים מומחים, אבל מחירים נמוכים מועילים בטווח הרחוק. מצד אחד זה נותן ערבויות כי בעתיד הקרוב לא נתמודד עם "בועת סבון" נוספת, ומצד שני זה נותן למשקיעים פוטנציאליים את ההזדמנות "להתעדכן" עם החלקה מתמדת בגלל עליית מחירים מהירה, הזדמנות להשקיע כספים זמינים.
דיור יוקרתי
הירידה הנרחבת במחירי הדיור בדובאי במחצית הראשונה של השנה באה לידי ביטוי בכל מגזרי הנדל"ן, אך אל תשכח כי הערך הממוצע של קצב צמיחת המחירים הוא אינדיקטור ממוצע, אך במציאות מגזרים שונים יכולים להראות תוצאות שונות מאוד. , תלוי בגורמים שונים. אחד הגורמים הללו הוא מאזן היצע וביקוש, שלדברי סוכנות ייעוץ ואנליזה סמכותית אחרת, נייט פרנק, מוליד את המגמות העיקריות בהיווצרות מחירי הנכסים למטרות שונות וקטגוריות מחירים.
האביר פרנק, במיוחד, מרכיב באופן קבוע את מדד הערים הגלובליות, המשקף גם את רמת מחירי הדיור המובחרים, עבור הביקוש לדיור יוקרה מובחר ברחבי העולם. ומכיוון שדובאי היא, במידה מסוימת, המרכז העולמי לריכוז נדל"ן מובחר, בגלל תנאי המס החיוביים עבור המשקיעים, אינדיקטור זה יותר רלוונטי עבור אמירות. "ככל שהמשבר בגוש האירו מסתדר והמצב הכלכלי הכללי משתפר", נכתב בדו"ח הסופי של נייט פרנק משנת 2013, "הביקוש לנדל"ן מפוארים ברחבי העולם צומח בהתמדה, למרות העובדה ששווקים פיננסיים יכולים לספק אחוז נמוך למדי רווחיות. " מדד הערים הגלובליות העיקריות לדובאי ברבעון האחרון של 2013 מצביע על כך ששיעור עליית המחירים השנתית ברבעון זה היה הגבוה ביותר מאז 2010, אך קצב הצמיחה הרבעוני היה הנמוך ביותר מאז 2012.
במארס 2014 פרסם נייט פרנק דירוג של הערים היקרות בעולם מבחינת עלות מטר מרובע של נדל"ן מובחר. מבין 20 הערים בעולם שניתחו בדו"ח נייט פרנק, דובאי מדורגת במקום ה -19 מבחינת מחירי הדיור הפרימיום, רק קייפטאון היא נמוכה יותר, כאשר עבור מיליון דולר ארה"ב תוכלו לקנות 215.1 מ"ר. מ 'של דיור מפואר. במקביל, מומחי נייט פרנק מדגישים כי למחירי דובאי לדיור יוקרתי עדיין יש מקום לצמוח. אז, תמורת מיליון דולר בארה"ב בדובאי אתה יכול לקנות 146 מ"ר דיור פרימיום, שהוא פי שישה יותר מאשר בלונדון, פי שבעים יותר מאשר בהונג קונג, ופי עשרה יותר מאשר במונאקו. ערים מרכזיות אחרות בעולם, כמו מוסקבה, מומבאי ואיסטנבול, נותרות גם יקרות יותר מדובאי, מבחינת עלות שטח של 1 מ"ר נדל"ן.
לגבי הקצב והיקף עליות המחירים, כאן דובאי, על פי הדיווח של האביר פרנק, תפסה את המקום ה -7 מתוך 10 ערים בדו"ח, וה -8 תפסה את בירת איחוד האמירויות, אבו דאבי. דובאי ואבו דאבי נכנסו לתפקידים כאלה ברשימה זו בגלל העלייה במחירי הדיור הפרימיסטי ב -17% ו -15% בשנת 2013, בהתאמה. במחצית השנייה של השנה, על פי הדיווח האחרון של נייט פרנק, מחירי דיור הפרימיום יעלו בכ-10-15% נוספים, בעיקר בגלל העובדה כי במהלך 18 החודשים הקרובים לא יובנו כל כך הרבה חפצים בענף זה, מה שכמובן, מעורר ביקוש גבוה. לפיכך, נדל"ן מובחר בדובאי הוא אחד האובייקטים הרווחיים ביותר להשקעה, שהיוון שלהם צומח בהתמדה ויציב.
בום בנייה
מעטים בכל עיר אחרת בעולם בשבוע יש כל כך הרבה מודעות על השקת פרויקטים חדשים כמו בדובאי. אך כפי שמציינים המומחים בסוכנות האנליטית CBRE, האמירות אינה מסוגלת רק לקבל באופן אורגני, אלא גם זקוקה לפחות ל -30 אלף נכסי נדל"ן חדשים.
כיום, תנופת הבנייה הפכה למציאות היומיומית של "עיר העתיד", שקשה לדמיין אותה ללא אתרי בנייה גדולים ויער מנופי בנייה. עם זאת, באזורי העיר הפופולריים בקרב משקיעים, רוכשי בתים ותיירים, יש פחות ופחות מקום פנוי לפיתוח, ולכן עלות האדמות כאן גדלה בהתמדה, מה שאומר שגם מחירי הדיור שנבנו לאחרונה עולים. אבל, כאמור, יש גבול למחירים, כך שהמפתחים של דובאי מסתכלים יותר ויותר בכיוון של מגרשים רווחיים יותר באזורים מרוחקים של דובאי. קונים דיור, שרוצים להפחית את עלות הרכישה, מסתכלים גם הם שם.
דוח שנערך לאחרונה על ידי הסוכנות האנליטית CBRE הציע כי המפתחים של דובאי יבנו יותר דיור במעמד הבינוני באזורים מרוחקים של דובאי. על פי CBRE, השנה יבנו היזמים כ -17 אלף יחידות דיור חדשות בדובאי. מרבית הנכסים למגורים ייווצרו כחלק ממגה-פרויקטים רחבי היקף באזורים כמו דובילנד, מעגל כפר ג'ומיירה ודייס סיליקון דובאי. בשבוע שעבר של חודש אפריל, על פי CBRE, הודיעו שלושה שחקני נדל"ן מרכזיים - היזמים אמאר, דובאי נכסים ולוטה נדל"ן - על תחילת הקמתם של 845 נכסים חדשים בפאתי דובאי.
הגידול המהיר במחירי הנדל"ן, למרות שהתמוסם במחצית הראשונה של 2014, מכריח יותר ויותר קונים רבים לחפש אפשרויות דיור במחיר בינוני במחיר נוח יותר, מה שיוצר ביקוש מוגבר לנכסים כאלה. בערך יותר מבנייה רחבת היקף של מתקנים בכל האזורים בדו-באי מוזכרת בכמה דוחות של חברת האנליטית Meed Insight. על פי הדירוג שלה של לשכה זו, דובאי זו השנה השנייה ברציפות תפסה את המקום הראשון במספר ובפרויקטים של בנייה בהיקף. איחוד האמירויות הערביות כולה ודובאי בפרט שוב תפסו עמדה מובילה בקרב כל מדינות המזרח התיכון בקצב והיקף פרויקטים של בנייה. מרבית הפרויקטים שהוזכרו יושמו בדובאי, שם בשנת 2013 הוצאו 20.6 מיליארד דולר לבנייה, שהסתכמו בכמעט 52% מכלל התקציב של ענף הבנייה באיחוד האמירויות. העלות הכוללת של פרויקטים של בנייה של מתקנים שונים שטרם יושמו בכל מדינות אזור המזרח התיכון היא יותר מטריליון דולר אמריקאי, מתוכם 428 מיליארד דולר נופלים לאיחוד האמירויות. כך, בחמש השנים הבאות, לאיחוד האמירויות יש גם כל סיכוי לשמור על מיקום מוביל בקצב ובנפח הבנייה.
השנה הערך הכולל של חוזי הבנייה בדובאי עומד כיום על יותר מ 100 מיליארד דולר, מה שמאפשר לנו לדבר על עלייה של יותר מפי שניים בהיקפי המגזר בהשוואה לשנה שעברה. במקביל, בשלב זה, פרויקטים גדולים פחות או יותר בדובאי יוזמים ובבעלות המגזר הציבורי, או נשלטים על ידיה. פרויקטים גדולים וחשובים רבים לעיר, שבעבר "קפואים", מתעוררים שוב ומתקרבים לסיומה.
ביניהם - קו חשמלית, קו מטרו וקניון פאלם ג'ומיירה באי המפורסם מעשה ידי אדם. כל זה מעורר את המשקיעים בביטחון רב ומאפשר לנו להיות אופטימיים לגבי עתידו של ענף הבנייה בדובאי, על פי דיווח של Meed Insight.
פיתוח כל הסיבוב
בסוף השנה שעברה, כל סוכנויות הניתוח ציינו כי שוק הנדל"ן בדובאי מתפתח לא רק במהירות, מה שגרם לדאגה, אלא גם באופן מקיף, מה שיצר השראה לאמון. תחיית השוק תפסה את כל המגזרים ללא יוצא מן הכלל והמשיכה בשנת 2014. אחד הסימנים הבולטים לגידול בביטחון המשקיעים היה הגידול במספר החברות שעושות עסקים בדובאי. וזה, בתורו, לא יכול היה לגרום לעליית המחירים בשוק הנדל"ן המשרדי, כפי שציינו מומחי CBRE. חברת האנליזה והייעוץ CBRE ערכה מחקר של יותר מ -70 חברות בינלאומיות גדולות, התופסות בדרך כלל 25 מיליון מ"ר שטחי משרדים ברחבי העולם, ומצאה כי אחוז האנשים שמתכננים להרחיב את חברותיהם במזרח התיכון בעתיד הקרוב בעוד שנה. עלה מ 24% ל 30%. כיום, אחת מכל שלוש מהחברות הבינלאומיות שנסקרו על ידי CBRE מתכוונת לזהות את נוכחותן באזור המזרח התיכון, שם דובאי היא המיקום האטרקטיבי ביותר.
המגמה העיקרית בשוק זה בעתיד, לטענת מומחים, תישאר בעדיפות לאיכות הנדל"ן המשרדי, מה שאומר כי אזורים ומתחמים כמו DIFC, דובאי מרכז העיר ותקום יהיו מבוקשים ביותר. עוד 850 אלף מ"ר של שטחי משרדים יוזמנו בדובאי השנה. בשנת 2014, מומחים מחברה אנליטית עולמית מובילה אחרת, Cluttons, ציינו אף הם את התעניינות המשקיעים בנדל"ן תעשייתי ומסחרי באזורים הכלכליים החופשיים של דובאי וניבאו עלייה נוספת בהתעניינות בפרויקטים בענף זה.
לדברי Cluttons, אזורים כלכליים חופשיים יתחילו ליהנות מביקוש מיוחד, שם מספר הנדל"ן המסחרי והתעשייתי החופשי יורד בהתמדה, כמו באזור התעשייה Free Dubai Dubai Industrial Park או Dubai Investments Park. לפיכך, מומחים לכל היותר סוכנויות אנליטיות ולשכות ייעוץ מסכימים על עתיד מבטיח להשקעות נדל"ן בדובאי ובאיחוד האמירויות. במובן זה, ייצוב מחירים בשוק יכול להפוך רק לתועלת נוספת עבור מי שסומך על לקוחות פוטנציאליים לטווח הארוך.
אתה יכול לקבל מידע נוסף על רכישת נכס בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון במוסקבה +7 (495) 5100008, טלפון חינם במינה באיחוד האמירויות הערביות 800-IMEX (8004639) או באמצעות שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected].
