הועלה על ידי: הלנה קריוקובה סיבולת ואופטימיות זהירה - כך תוכלו לתאר את התנהגותם של היזמים והמתווכים של דובאי בחודשים הראשונים של 2015, על רקע העלייה בביקוש וירידה בו זמנית במחירים. נראה כי הלקח העיקרי שלמד דובאי מהניסיון הקשה של 2008-2009 היה המודעות לחשיבות של יסודות איתנים לכל התלהבות. אבל ההתלהבות של האמירות בשוק הנדל"ן לא פחתה בכלל.
שינוי שלבים
שינוי טבעי בתקופות פעילות וקירור יחסי מאפיין כל שוק נדל"ן. ודובאי במובן זה, אפשר לומר, היה מזל. לאחר קצב צמיחה קדחתני ועליות מחירים בסוף 2013 - תחילת 2014, שכל כך הזכיר לרבים את הפריחה לפני המשבר ב -2008, כי קרן המטבע הבינלאומית אף פרסמה אזהרה רשמית לרשויות דובאי, שינוי הקורס לקראת התקררות היה ללא כאבים יחסית.
השלב הקריטי כבר הושלם. התמוטטות השוק לא קרה, נהפוך הוא, במחצית השנייה של 2014, השוק החל לרכוש בהדרגה ולאט לאט את כל המאפיינים של פיתוח בוגר ויציב. זה נבע ברובו מהצעדים המתוזמנים והיעילים של ממשלת דובאי, שהוזכרו שוב ושוב במקורות רבים. עכשיו אני רוצה לומר משהו אחר. על מה שצפוי השוק הזה הלאה.
הערכה המלאכותית של הנדל"ן בדובאי, בשילוב עם הרוויה של השוק עם דיור חדש ואיכותי חדש, לטענת מומחים, תוביל את האמירות להתאמת המחירים הבלתי נמנעת בשנת 2015. בתחילת השנה, כמה אנליסטים מודאגים העריכו מעט את נתוני התחזית הספציפית בהקשר זה, אולם לאחר מספר שבועות הם תיקנו את תחזיותיהם. כך, מומחים ב- Jones Lang Lasalle, לשכת אנליטיות וייעוץ בינלאומית, מבטיחים לדובאי הפחתה של 5-10% במחירים לשנת 2015. על פי מומחי JLL, רק בשנתיים האחרונות, על פי יוני 2014, מחירי הנכסים בדובאי עלו ב 56%. בשנת 2015, על פי JLL, 25,000 יחידות דיור חדשות יוזמנו בדובאי, שזה שווה ערך ל -7% מכלל מלאי הדיור הקיים של אמירות. עם זאת, לדברי קרייג פלומב, ראש תחום האנליטיקס בסניף המזרח התיכון של JLL, השוק מסוגל בהחלט לקבל מספר כזה של נכסי נדל"ן חדשים מבלי להוריד מחירים. אפוא, ירידתם תיקבע בסבירות גבוהה יותר על ידי גורמים אחרים, בפרט, מחירי דיור גבוהים מדי.
היבט נוסף של תמחור במגזרים רבים בכלכלה של דובאי שמעורר דאגה של משקיעים פוטנציאליים בחו"ל הוא המצב במחירי הנפט, שעלותם קשורה באופן מסורתי במוח הציבורי למחירים לכל דבר אחר, ובמיוחד במדינות ערב המובילות את הייצוא של זה ". זהב שחור. "
במובן זה, מומחים ממהרים לנחם אותנו: לירידת מחירי הנפט לא תהיה השפעה משמעותית על שוק הדיור בדובאי. אמירות זו אינה קשורה כמעט לשוק המסחר בנפט, אך ירידה בציטוטי המניות בשיעור של 30% ממדד השיא ביוני 2014 עשויה להחליש את אמון המשקיעים הפוטנציאליים, אומרים מומחים JLL. המצב בשוק המט"ח עשוי להחליש מעט את פעילותם של חלק מהמשקיעים: בגלל יתד הדאם לדולר, החיים בדובאי הפכו ליקרים יותר עבור כמה גולים, אך באופן כללי במובן זה התמונה לא תשתנה מעט, נכתב בדו"ח JLL.
תואר שוק
העובדה שהקרור הברור של שוק הנדל"ן בדובאי הוא סימן בטוח להתייצבותו, אפשר לפקפק אם רק אנליסטים מביעים אופטימיות במובן זה.
עם זאת, זה משותף לחלוטין לאלה שעליהם ההתפתחות של המצב תלויה ישירות, כלומר, משתתפי השוק עצמם, מפתחים ומתווכים, אנשי מפתח בתעשייה. 90% משוק הנדל"ן של דובאי נשלט כיום על ידי ארבע ענקיות תעשיות - Nakheel, Damac, Dubai Properties ו- Emaar. לפיכך, תנודות ברווח ופעילותם של יזמים אלה משפיעות באופן משמעותי על המצב בשוק הנדל"ן בכללותו.
לדוגמא, ענקית שוק הנדל"ן של דובאי, נקלה, שהזמינה 132 נכסי מגורים חדשים באי מעשה ידי אדם פאלם ג'ומיירה ומספר נכסים באזורים של דובאי כמו A1 פורג'ן, עיר הבינלאומית, כפר ג'ומיירה, פארק ג'ומיירה וג'ומיירה בשנת 2014. גבהים, צופה צמיחה משמעותית ברווחים בשנת 2015 ולא מתכוונת לזלזל בקצב פעילותה. בכוונת החברה להגדיל את הכנסות השכירות שלה עד 2 מיליארד דולר בשנה, בגלל כמעט מיליון מ"ר שטח שטחי קמעונאות שיזמן היזם בשנה הנוכחית, וכן 30 אלף מתקני דיור חדשים שיושכרו. . נקהל הבטיחה את תמיכת הבנקים בארבע השנים הבאות - מוסדות פיננסיים יספקו ליזם הלוואות של לפחות 2.15 מיליארד דולר. נקהל עצמה מתכוונת לספק חוזי בניה בשנת 2015 בסך כולל של 1.91 מיליארד דולר ואילו בשנת בשנה שעברה היה נתון זה 1.44 מיליארד דולר.
שחקן מרכזי נוסף בענף הנדל"ן בדובאי, דמאק, הציג גם הוא את תחזיתו לעתיד. בשנת 2015 השוק צפוי להתייצב, ואילו בשנים 2016-2017 סביר להניח כי מספר הפרויקטים החדשים שהוזמנו יקטן, מה שעלול להוביל לסיבוב חדש עליות מחירים.
הדעה הקולקטיבית של מרבית המשתתפים בשוק הנדל"ן בדובאי מאשרת גם את מתינות הירידה במחירי הדיור בדובאי בשנת 2015, אך הוא מכנה לאחרים את גורמי הנפילה. ראשית, מדובר בעליית שכר טרחה למכירת נדל"ן, כללים מחמירים יותר להוצאת משכנתא והיעדר דיור בר השגה, למרות שבין כל מדינות המפרץ (GCC), איחוד האמירויות הביאו באופן קבוע את הדירוגים מבחינת היקף הנדל"ן שהוזמן בשנים האחרונות. . לדוגמא, הערך הכולל של הנדל"ן שנבנה בשנת 2014 מוערך בכ- 21.28 מיליארד דולר. אבל, למרבה הצער, חלקם של הנדל"ן המבוקשים והמחירים ביותר במסה כוללת זו קטן מדי, ומכאן הביקוש המופרז אליו.
חלוקת זמן ומימון המונים
ושתי המילים החדשות הללו נאמרו על ידי משקיעי הנדל"ן עצמם, המחפשים כל הזמן דרכים חדשות ורווחיות ביותר להשקיע בתחום האמין ביותר, בתחום הנדל"ן למגורים. עבור דובאי בפרט, ואיחוד האמירויות בכללותם, שני מושגים אלה הפכו להיות רלוונטיים במיוחד דווקא בגלל העלייה המתמדת במחירים, שאינה מאפשרת למשקיעים עם תקציב מוגבל לרכוש דירות נפרדות לשימוש כל השנה. והנה הצלה של שיתופי זמנים וקופות הון.
עם זאת, מושגים אלה הם חדשים בדיוק עבור דובאי, שם השנה הופיעה לראשונה ההצעה המלאה לרכישת דיור במימון משותף. הצעה כזו הוגשה למשקיעים קטנים על ידי DURISE לגבי דירות במתחם האי העיר העתיקה ברובע המרכזי של דובאי סוק A1 בחר. על פי הצעה של DURISE, סכום ההשקעה המינימלי שיכולים בעלי אינטרסים להשקיע ברכישה משותפת של דיור על בסיס מימון המונים יהיה 5000 דולר ארה"ב.
רעיון מימון ההמונים מכוון לאותם משקיעים פוטנציאליים שאין להם מספיק כספים לרכישה עצמאית של דיור פרטני, אך יכולים להשקיע חלק מהכסף הדרוש לרכישת נכס מסוים. כך, מצליחה חברת המתווך לגייס מספיק כספים בכדי לרכוש חפצי נדל"ן (דירה) או כמה (עד המתחם כולו), ובעלי מניות-משקיעים הופכים לבעלים מלאים של נדל"ן זה בתנאים שווים.
באופן כללי, תוכניות מימון ההמון הן מגוונות למדי וכרוכות בצורות שונות של השתתפות משקיעים. עיקרון זה של השקעה בנדל"ן היה עניין רב למשקיעים ברוסיה ובמדינות אחרות בעולם. בדובאי, מימון ההמונים ביחס לנדל"ן רק "בודק את האדמה". סוג אחר של השקעה בנדל"ן, שהופיע בדובאי לאחרונה יחסית ולכן לא היה ידוע לכולם, היה מושג timeshare. על פי דוח אנליטי חדש של חברת השיווק AFH, שוק הנדל"ן בדובאי ירוויח הכנסות של לפחות 3.8 מיליארד דולר בטווח הקרוב בגלל הגידול בביקוש לנדל"ן בענף ה- timeshare.
השיתוף מניח שלמשכיר יש את הזכות לגור בדירתו או בביתו למשך פרק זמן מסוים במהלך השנה (לרוב תקופה מחודש לשלוש במהלך השנה בה בחר הבעלים), ובשאר הזמן שהנכס מושכר על ידי ארגון ניהול אליו הבעלים מפקיד זכות זו או זה שבנה ומפעיל במקור מתחם מגורים זה. כך, דיור מביא הכנסה לבעל הבית, ובמקביל מחדש את קרן הנדל"ן למלונות בעיר. צורת בעלות זו מכונה לעתים קרובות גם בעלות משותפת או משותפת. ענף שיתוף הזמנים באיחוד האמירויות צמח בכ-15-20% רק בשנת 2013, ובשנת 2014 - בכ -30% נוספים, על פי דו"ח AFH. אך הביקוש למתקני אירוח מסוג זה גדל משנה לשנה, הן מתיירים שרוצים להתארח בדירות נוחות, והן ממשקיעים שרוצים לקנות לעצמם בית שני, שבאותה עת ניתן יהיה להשכיר רווחית ברוב ימות השנה.
לפיכך, ברור כי דובאי הוכיחה את יכולתה ללמוד מטעויות: כעת עליית מחירי הנדל"ן כאן אינה גורמת לקריסת שוק, אלא רק מולידה דרכים חדשות לנהל הן את השוק והן את ההשקעות, מה שבא לידי ביטוי בהכנסת תוכניות מימון קהל חדשות יחסית ושיתוף זמנים לדובאי. ולא משנה מה הגורמים לתנודות בשוק הנדל"ן בדובאי, דבר אחד ברור: לכולם יש בסיס אמיתי, מה שאומר ששינויים במחירים יכולים להיחשב לא כסימן של השפלה בשוק, אלא סימן לבשלות הסופית שלו, שמגיעה רק בתקופה של יציבות מוחלטת .
ניתן לקבל מידע נוסף על רכישה וניהול נדל"ן בדובאי ממומחי IMEXReal נדל"ן בטלפון, במוסקבה +7 495 5100008, טלפון חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected] .
