טקסט: הלנה קריוקובה כאשר אנו מציגים את עיר העתיד, הנומא הראשון מגיע לדובאי. התייחסויות דומות ושוק נדל"ן אמריאלי: השגויות על בעיות, הוחזרו לעתיד התפתחות בטוחה, פרויקטים פנטסטיים חדשים וצמיחה נאה מהשקעה בהשקעה.
דובאי מחזיקה באופן קבוע בתפקידים מובילים בדירוגים של השקעות עדיפות בהשקעות נדל"ן: בדירוג Savills, האמירות תפסה את המקום השני בעולם מבחינת האטרקטיביות להשקעות דיור. דירוג הנייט פרנק צופה לחלוטין כי דובאי תחזית בקרוב את לונדון על ידי אינדיקטור זה. ההון העולמי של ההשקעה.
היצע וביקוש - על הכף
בחירת המשקיעים אינה מפתיעה, מכיוון שבנוסף לגורמים העיקריים, כמו רמת תשואה גבוהה על הנכסים, הבטיחות בהשקעות ושיעור ההחזר על ההשקעה שלהם, אמירות מופיעה כל הזמן ברשימות הערים עם פרויקטים נדל"ניים יוצאי דופן, מעניינים ומשמעותיים, כמו פרויקט האווירוטרופ דובאי דרום ( לשעבר דובאי וורלד סנטרל), שנקראה על ידי מומחים של נייט פרנק כאחד מחמשת פרויקטים הפיתוח העירוני החשובים בעולם להשקעות בנדל"ן.
וגם, כמובן, MBR City - District One עם שבעת הקילומטרים של אגמי המלאכותיים קריסטל אגונים והחוף המלאכותי הגדול בעולם, מתחם אלאדין סיטי בלב נחיק דובאי, בהשראת התרבות הערבית המסורתית, שלושה פארקי שעשועים תחת השם הכללי פארקים ודורטים דובאי , פרויקט פיתוח האי המלאכותי של האי Bluewater עם גלגל הענק הגדול בעולם, דובאי עין, מתחם הנמל של דוביק קריק הגדול, מסגרת דובאי הענקית ופרויקט פיתוח האי של דיר איי. וזה רק חלק מאותם פרויקטים מדהימים שיופיעו בדובאי ערב EXPO 2020.
אך מערבולת הפרויקטים החדשים הזו, שכבשה כל כך מהר את דובאי, לא יכלה אלא לגרום למבוכה בקרב אנליסטים רבים שרגילים לראות מלכודות בכל דבר, במיוחד בשילוב עם ירידת הפעילות בשוק הנדל"ן והפחתה נראית במחירים. ובכן, בואו ננסה להבהיר את התמונה הכללית הזו של עתיד פנטסטי.
הגוש העיקרי בניסיונות שונים לתת תחזית ברורה ככל האפשר להתפתחות עתידית של שוק הדיור בדובאי היה המספר האמיתי של חפצים המוכנים להיכנס לשוק בעתיד הקרוב. בתחילת השנה היקף האנליסטים בהקשר זה היה די גדול: ללא מבוכה הם הצהירו כי 30,000 יחידות דיור יכולות לחדש את השוק כבר בשנת 2015. ואז התחזיות הפכו מעט יותר צנועות: מישהו הבטיח 25,000 חפצים חדשים בשנת 2015, אחרים נקטו מסגרת זמן מורחבת יותר, כדי לא להיות קבועים במצב העניינים הנוכחי, וכינו את הנתונים של 70,000 חפצים עד 2018, או להפך, צרים יותר. - 6000 חפצים למחצית השנייה של 2015.
כל זה לא יכול היה לגרום לבלבול בקרב המשקיעים ובלבל כמה רוכשים פוטנציאליים, שאחריהם שחקני השוק הגדולים עצמם, כולל מפתחים מובילים כמו DAMAC ו- Union Properties, הצהירו כי היצע וביקוש עדיין היו מאוזנים, אך עם נטייה לדומיננטיות של ביקוש.
בהמשך, נוספו נתונים סטטיסטיים רשמיים להצהרות אלה: למרות 25,000 הנכסים החדשים שהובטחו, לא יותר מ -10,000 יחידות דיור יוזמנו בדובאי בשנת 2015, מכיוון שהיזמים עצמם מבינים את ההשפעה של גורם האספקה על מצבו הכללי של השוק ולא שואפים אליו דלק, מעכב את הזמנת המתקנים החדשים. על פי המרכז לסטטיסטיקה של דובאי, גידול האוכלוסייה של דובאי בשנים הקרובות יהיה 5-7% לשנה, והדיור יגדל בכ -2.2% לשנה, כך שאיזון ההיצע והביקוש נוטה לשרור בשנים הבאות.
העובדה שהביקוש לדיור בדובאי, ועכשיו ובעתיד יהיה לפני ההיצע באופן משמעותי, מדברים פה אחד על אנליסטים ומשתתפי השוק. כך אומרים ראש האיחוד נכסים ח'אלד בן קלבן, ראש DAMAC זייד אל-צ'אר, כמו גם אנליסטים מארץ סטרלינג ובאוט. ולבסוף, נקודת הסיום במחלוקות אלה נקבעה על ידי הדו"ח הרשמי האחרון של מחלקת המקרקעין של דובאי, בו נכתב כי בתשעה חודשים בלבד מ -2015 סיכם האמירות 33,907 עסקאות נדל"ן, מה שמעיד על עלייה מתמדת בהתעניינות הקונים בשוק.
עבור הכספים האישיים של הקונים בתקופה זו נמכרו נדל"ן בסכום של 21.24 מיליארד דולר, ובאשראי - בסכום של 25.59 מיליארד דולר. כך, ברור גם כי הפופולריות של משכנתא לדיור בדובאי גדלה מדי שנה.
עלייה חדשה - בעוד חצי שנה
במהלך השנתיים האחרונות הערך הכולל של הנדל"ן שנמכר בדובאי עבור כל רבעון עוקב צמח בהתמדה, על בסיסו ניתן להסיק כי שוק הנדל"ן המקומי מתפתח בהתמדה ויציב, אמר ראש מחלקת המקרקעין, הסולטאן באטי בן מג'רן. עם זאת, יש לציין שככל שסיום השנה קרוב יותר, כך תחזיות הביטחון של אנליסטים ומשתתפי שוק בטוחים יותר בנוגע לקרבה הקרובה (אולי כבר באמצע הבא, 2016) שוק הנכסים של דובאי חוזר לאינדיקטורי הצמיחה הקודמים שלו.
כיום ההנחות הזהירות והביישניות האחרונות הפכו לתזות בוטחות, הנתמכות בעובדות. הסיבה לחזרתו המנצחת של השוק לעמדותיו הקודמות היא התגברות התהליכים בכלכלת האזור עקב מעמד של מפרץ יציב בסביבתם חסרת המנוחה של מדינות מזרח תיכון אחרות, כמו גם התמצאותו לקראת 2020, אז תערך התערוכה העולמית בדובאי.
גורם חשוב נוסף הנמצא מחוץ לענף הנדל"ן, אך עם זאת ישפיע באופן משמעותי על המשך התפתחותו, היה הסרת הסנקציות הכלכליות מאיראן לאחרונה, והבטיחה לאיחוד האמירויות, ובמיוחד לדובאי, תמריץ כספי נוסף רב עוצמה להתרחב מינימום של 13 מיליארד דולר ברווח המסחר השנתי. על פי הערכות קרן המטבע הבינלאומית, הגידול השנתי בתמ"ג באיחוד האמירויות הערביות רק בגלל הסרת הסנקציות נגד איראן יהיה לפחות 1%, בתוספת צמיחה שנתית של 3% בשלוש השנים הבאות.
המיקוד הוא בשוק ההשכרה
סקטור נוסף בענף הנדל"ן, שמושך תשומת לב מוגברת של אנליסטים ומשקיעים, הפך בחצי השנה האחרונה לשכירת דיור בדובאי. בתחום זה, כמו בחודשים הקודמים, נצפתה תנודתיות מוגברת, עם זאת, דבר אחד בטוח בוודאות: הגידול ברווחים מהשקעות בנדל"ן בדובאי נמשך. על פי מדדי מחירי הבתים של פידר מייעוץ, התשואות בתחום הדירות בדובאי עלו לשיא של 7.5% בשלושת החודשים האחרונים, ואילו תשואות הווילה עלו ל -4.8% יחד עם מחירים נמוכים יותר בתחום המכירות והמשיכו או עלו מחירים בתחום ההשכרה.
העובדה כי הכנסות השכירות ההולכות וגדלות, בשילוב עם מעמד של נמל השקעות בטוח הטמון בדובאי, מהוות עתיד אופטימי למדי לענף בניית הנדל"ן, מעידה גם בדו"ח האחרון של סוכנות הדירוג הבינלאומית מודי'ס ובדו"ח אנליטי של חברת Financial Times, שמומחייה כינו נאמנים. חקיקת השקעות זרות ושקיפות תקני רגולציה, כלומר בטיחות ונוחות, הם בין שני הגורמים החשובים ביותר להמשך פיתוח שוק הדיור בדובאי. אני.
על פי סוכנות ייעוץ אחרת, לנד סטרלינג, עלות השכרת דירות הסטודיו באזורים סבירים בדובאי עלתה ב -13% ברבעון השלישי של השנה בלבד. יחד עם זאת, העלייה בעלויות השכרת דיור בשטח גדול יותר עומדת ביחס הפוך לגודל הווילות והדירות: דירות חדר שינה אחד עלו במחיר בממוצע 5-12% לרבעון, תלוי בשטח, ודיור מובחר, להפך, הפך זול יותר לדיירים. בשיא הפופולריות בקרב משקיעים ודיירים - דירות לא יקרות של אזור קטן באזורים המפותחים של דובאי. על פי דברי פרובינדר, הדיירים המבוקשים ביותר בדובאי נופלים לטווח המחירים של 13,500 דולר ל 40,000 דולר לשנה.
לפיכך, דובאי נותרה אחת הערים היקרות ביותר להשכרה בעולם. זה אושר על ידי מחקר שנערך לאחרונה על ידי UBS שכותרתו מחירים ורווחים.
עם זאת, דובאי הצליחה להיכנס לארבע הערים המובילות עם שיעורי השכירות הגבוהים ביותר, בעיקר בגלל מגזר הנדל"ן המובחר שלה. בזמן האחרון גם הממשלה וגם היזמים עצמם התמקדו בקצה השני של הספקטרום - מגזר הדיור בר השגה.
מגמה זו, שהתגבשה במחצית הראשונה של השנה, נמשכת עד היום. על פי הגדרת JLL, מחיר סביר לדובאי נחשב לנדל"ן עם שווי ממוצע של 215,000 דולר בתחום המכירות וכ -19,000 דולר ארה"ב לשנה בתחום ההשכרה. דיור מסוג זה בדובאי הוא החסר ביותר כיום, מכיוון שלפחות 40% מכלל האוכלוסייה, או 820 אלף משקי בית, הם קונים פוטנציאליים ודיירים של נדל"ן כזה, נכתב בדו"ח JLL.
הזדמנויות השקעה חדשות ימשכו לדובאי סוג חדש לחלוטין של משקיעים המעוניינים בקטגוריה של נדל"ן בעלות נמוכה, ובזכותם, בשבע השנים הבאות או יותר, לפי אנליסטים ב"נייט פרנק ", דובאי מצפה להתפתחות יציבה ובטוחה של מגזר הדיור.
למידע נוסף על רכישה וניהול נדל"ן בדובאי, צרו קשר עם IMEX נדל"ן בטלפון. במוסקבה +7 495 5100008, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected].
