טקסט: הלנה קריוקובה בשנה שעברה דאגו משקיעים רבים ברצינות לשמירה על הונם. וכאן לעזרה, מגיע נזלת הנציבות הנצחית בתוך ים של סיכונים כלכליים - דובאי. יש זרימת ההשקעה הגדולה ביותר שזורמת, והנדל"ן נשאר אחד מהנכסים האמינים ביותר. ניתוח אירועי שנת 2015 מעניקה הזדמנות להבין מדוע דובאי נקרא עוד יותר בשם "בנק חזיר העולם הראשון".
מי כמה
סקרי משקיעים רחבי היקף על הפופולריות של שוקי הנדל"ן העולמיים הציבו את דובאי תמיד באחד המקומות המובילים ברשימת האזורים העדיפים לרכישת נכסים בנכסים והשכרה. מחקר פרנקלין טמפלטון העולמי לשנת 2015 כיסה 23 מדינות ו -11,500 משקיעים. כתוצאה מכך נודע כי רכישת נדל"ן באיחוד האמירויות היא אחד משלושת תחומי ההשקעה העיקריים בקרב משקיעים עולמיים.
68% מהנשאלים מאמינים כי הנדל"ן באיחוד האמירויות ישמור על מעמדו של הנכס המבוקש ביותר במהלך 10 השנים הבאות, והם מתכוונים להמשיך ולהשקיע כספים משמעותיים בענף זה.
סנטימנט דומה נרשם על ידי דוח של חברת הייעוץ נייט פרנק, שהוצג באמצע 2015, מה שמרמז כי דובאי עדיין נמצאת ברשימת התחומים העיקריים להשקעה של האנשים העשירים ביותר בעולם. על פי נתונים אלה, 40% מבעלי ההון הגדול באיחוד האמירויות הולכים להשקיע בנדל"ן. בממוצע, 35% מכל החבילות של המשקיעים הגדולים באיחוד האמירויות ממוקמות בנדל"ן. במקביל, 60% ממשקיעים אלה הציבו כספים בנדל"ן בשנה שעברה, בעיקר באמירות דובאי.
החזר השקעה
לעתים נדירות טועים משקיעים מנוסים, ולכן חייבת להיות סיבה לאמון כזה באמינות סקטור הנדל"ן בדובאי כנכס. והעיקרית היא כמות הרווח שניתן להשיג לא רק באמצעות נכסי שכירות, אלא גם בגלל צמיחת עלות ההון של נכסים אלה. תשואות ההשקעה של דובאי הן מהגבוהות בעולם.
מדריך הנכסים העולמי רשם שהמרווח הגולמי של דובאי מהשקעות בנדל"ן כיום עומד על 7.21% תלוי בגודל הדירה. נייט פרנק אמר כי ההכנסה הממוצעת מהשקעות נדל"ן בדובאי צמחה בכ -9.9% בתקופה האחרונה בשנה והגיע ל 7.42%. עם זאת, זה לא הגבול. ההכנסות מהשקעות בדיור בדובאי יכולות להגיע עד 10% בכל הנוגע לנדל"ן מפואר במתחמי יוקרה כמו דוקס ואנטנטרה באי המלאכותי פאלם ג'ומיירה.
הנתונים שניתנו אינם רק חישובים סטטיסטיים של אנליסטים. אחד משלושת היזמים הגדולים בדובאי עשה צעד חסר תקדים בשנת 2015 והודיע כי יבטיח ללקוחותיה 24% מהכנסות השכירות לתקופה של שלוש השנים הראשונות לאחר רכישת נדל"ן במתחמי המגורים שלהם. ערבות של מפתח ברמה זו היא כבר סימן רציני ליציבות וביטחון בעתיד. בדובאי אין גם מיסי נדל"ן והכנסות משכירות, מה שמגדיל משמעותית את האטרקטיביות של הנדל"ן המקומי בהשוואה לשווקי דיור אחרים בעולם.
הצעות מחיר לנפט והעתיד
מחירי נפט נופלים בעולם יכולים להוות הרתעה אמיתית עבור כלכלות רבות בעולם. עם זאת, דובאי, לעומת אבו דאבי, ראשית, קשורה מעט למדי עם תחום הנפט בכל הנוגע למנופים הבסיסיים להיווצרות הכלכלה, ולכן לא סביר כי התנודות במחירי הנפט שצפו המומחים לשנת 2016 משפיעות באופן משמעותי על תחום הנדל"ן באמירות.
שנית, ממשלת האמירות מבינה את אופיים הזמני והמצטבר של ההכנסות מתעשיית הנפט, ולכן היא מעבירה סקטורים רבים לפסי חסכון במשאבים מראש ומגדילה את חלקם של הטכנולוגיה העילית בכל התעשיות והבנייה.
כל הפיתוחים המתקדמים ביותר רשומים תמיד בדובאי. אלה, למשל, 42 מתחת למים, או כפי שהם מכונים גם וילות נסחפות או צפות באיי העולם, שכבר יהפכו למציאות בעתיד הקרוב.
או בניין המשרדים הראשון בעולם של מוזיאון העתיד אשר "יודפס" לחלוטין במדפסת תלת מימד. מוזיאון העתיד כשלעצמו הוא בדיוק מה שמאפיין את דובאי בצורה כה מדויקת כבירת החדשנות המודרנית.
יישום חידושים הוא המפתח להצלחה בעולם משתנה. לכן, עתיד בניית הדיור נמצא גם בדובאי, מכיוון שכאן הופיע כבר הרובע המגורים הראשון הבלתי הפכפך של העיר בר-קיימא, שהתושבים הראשונים שבהם עברו לבתיהם בסוף 2015. העדיפות של טכנולוגיות ידידותיות לסביבה, חיסכון באנרגיה וייצור אנרגיה היא העיקרית בתחום בניית הדיור באיחוד האמירויות, שכבר מעוגנת בחוק: כל הבניינים החדשים בדובאי צריכים להיות ידידותיים לסביבה.
במחצית השנייה של 2016 יתחיל לפעול גם דובאי פארק האנרגיה הסולארית הראשון של 800 מגה-ואט. זה יהיה פארק האנרגיה הסולארית הגדול בעולם. עד 2020 7% מהאנרגיה בדובאי יופקו מטכנולוגיות ידידותיות לסביבה, עד שנת 2030 מספר זה יגיע ל -30%, ובשנת 2050 מתוכנן להשיג 75% מהאנרגיה ממקורות מודרניים וידידותיים לסביבה.
תשתיות
מדי שנה משקיעה ממשלת איחוד האמירויות והדובאי מיליארדי דולרים בפיתוח תחום התשתיות, ביישום פרויקטים נדל"ניים רחבי היקף ויצירת תשתית עירונית שאין שני לה. עתיד האמירות מוגדר בבירור: בשנת 2020 תתקיים כאן התערוכה העולמית, אשר תהפוך לזרז להתפתחות האזור כולו לשנים הבאות. אקספו 2020 לא רק תיצור מאות אלפי משרות (ותספק ביקוש לדיור בעתיד הקרוב), אלא תהפוך גם לפלטפורמה הגדולה והיעילה ביותר להפגנת הישגי איחוד האמירויות על הבמה העולמית.
לפיכך, רשויות הנסיכות מתכוונות לעשות כל מאמץ אפשרי למימוש מלא של הפוטנציאל של הנסיכות בעניין זה. אירועים כאלה הופכים לעתים קרובות לנקודות מפנה וקובעים את עתידה של עיר, ובמקרה של דובאי, כל מה שייווצר עבור EXPO 2020 לא רק יהפוך לנוף, אלא ישמש שנים רבות.
מחקר עולמי שנערך על ידי חברת הייעוץ JLL, תחת הכותרת "עולם חדש של ערים: אינדקס העיר העולמי", שנערך בשנת 2015, הראה את הייחודיות של דובאי כישות עירונית. דובאי כבשה נישה כה מיוחדת בשוק הנדל"ן וההשקעות העולמי, עד שהצליחה לשלב את התכונות של מבנה עירוני מפותח ומפותח לחלוטין. על פי JLL, ההשקעות בתשתיות העיר צריכות להיות לפחות 4-6% מהתמ"ג של העיר כדי שתוכל העיר לתפקד בהצלחה. ורשויות איחוד האמירויות הערביות משקיעות כ -60 מיליארד דולר רק בבניית כבישים וגשרים, כולל פרויקטים קיימים ומתוכננים כאחד, ורובם נמצאים בדובאי, כמו הפרויקט הגרנדיוזי להקמת תעלת דובאי.
ייצוב וסיכויים
למרות ירידה קלה בפעילות בשוק הנדל"ן, בשנת 2015 נערכו כמעט 34,000 עסקאות נדל"ן בדובאי בסכום כולל של יותר מ -50 מיליארד דולר. 61 עסקות בוצעו בקטע הווילות באי מעשה ידי אדם, פאלם ג'ומיירה, מינואר עד אוקטובר. שווי כולל של 255 מיליון דולר
בשנתיים האחרונות הערך הכולל של הנדל"ן שנמכר בדובאי עבור כל רבעון עוקב עלה בהתמדה, על בסיסו ניתן להסיק לגבי ההתפתחות היציבה והיציבה של שוק הנדל"ן המקומי, אמר ראש מחלקת המקרקעין של דובאי, הסולטאן באטי בן מג'רן.
מחירי הנכסים של דובאי לשנת 2015 בהחלט ירדו, אך ראשית, הירידה לא הייתה משמעותית כפי שהציעו אנליסטים, ושנית, מדובר בתיקון דחוף לשוק הנדל"ן המחומם יתר על המידה. על פי נתוני ValuStrat, במהלך השנה, מחירי הנכסים בדובאי ירדו ב -10.3% בלבד, לא ב-15-20%, אך שנה קודם לכן, בשנת 2014, עלו ב -56% מאז 2008, כך שהיה צורך בייצוב בשוק בדחיפות לנטרל את ההשפעות המזיקות של ספקולציות הדיור ועליית מחירים לא מוצדקת. הירידה במחירי הדיור בדובאי הפכה לסימן של בגרות והתייצבות בשוק, תוצאה של עבודתם הממוקדת של רשויות הרגולציה שנקטו מספר צעדים כדי לבלום את עליית המחירים.
ברבעון השלישי של 2015 הפסיקה הירידה במדדי המחירים לחלוטין. Cluttons צופה כי בקשר עם הסרת הסנקציות מאיראן, יבואו עולמים ומשווקי דיור מקומי באיחוד האמירויות למשקיעים עשירים המעוניינים להשקיע בדיור מפואר באיכות גבוהה. לשמחתם של משתתפי שוק רבים, אמר ראש מחלקת המקרקעין, בן מג'רן, בקרוב אנו יכולים לצפות לעלייה נוספת במחירי הדיור, ומשקיעים רבים יכולים לבנות על אסטרטגיות ההשקעה שלהם לטווח הקצר והארוך.
מדוע דובאי מושכת גולים
סימן נוסף לשנה היה הכוונה המחודשת של שוק הדיור לעבר תשומת לב רבה יותר של היזמים לשוק הנדל"ן הזול. מחקר שערך HSBC "אקספלורר אקספלורר", שכיסה 22 אלף גולים בדובאי מ -198 מדינות, הראה כי 25% מהם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית, ו -58% גם הודו כי הם מרוויחים יותר מאשר במדינת מולדתם. עם ממוצע של מיליון דירהם של איחוד האמירויות (270 אלף דולר) לשוק הנדל"ן בדובאי, כיום בדובאי תוכלו לקנות דירת סטודיו באחד האזורים המרכזיים כמו מרכז העיר דובאי, מרינה של דובאי, ביזנס ביי מבורג 'חליפה. יחד עם זאת, דירות באזור קטן יותר מביאות באופן מסורתי יותר הכנסות, מכיוון שהן ביקוש גבוה. באשר לעלות הממוצעת למ"ר דיור, היא עדיין נותרה אחת הרווחיות בעולם. ברבעון השלישי של 2015 נמכרו דירות בדובאי בממוצע 3,147 דולר למ"ר, וילות במחיר של 3,545 דולר למ"ר. מומחים אומרים כי דומה לדיור איכותי בבירות העולם האחרות פי שניים עד שלוש.
תחזיות ומציאות
ולבסוף, 2015 הוכיחה בבירור כי החיים הם לרוב בלתי צפויים הרבה יותר מהתחזיות המדויקות ביותר, והפסימיות של "מנבאים" רבים הייתה רחוקה מהאמת. בשנת 2015 נבנו בדובאי 9397 נכסי נדל"ן חדשים. מפתחים התמצאו במהרה במצב ולא הביאו יתר על המידה לשוק והותירו את הביקוש ברמה גבוהה למדי. מכאן ניתן להסיק כי מחירי הדירות בדובאי בשנת 2016 לא יירדו.
ריידין מציין כי רק 31% מהיקף הדיור החדש המתוכנן יוזמן בדובאי בשנת 2016, שהם כ -7,500 נכסים, אפילו פחות משנת 2015, מה שאומר שאין סיבה לדאוג לדלפק השוק. בנוסף, מחירי השכירות באזורים רבים בדובאי ממשיכים לצמוח, מה שמעיד בבירור על ביקוש גבוה באופן עקבי - הרגולטור הראשי של מחירי הנדל"ן. 2016 מבטיחה להיות צעד נוסף לקראת עתיד מוצלח לדובאי, ודובאי מוכנה לחלוק בנדיבות את הצלחתה עם כל מי שעושה את הבחירה הנכונה לטובתו.
ניתן לקבל מידע נוסף על רכישה וניהול של נדל"ן בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון במוסקבה +7 495 5100008, טלפון חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected].
