בסך הכל 53 ימים מפתיחת השנה נדרש דובאי להפריך את עמדותיו של הסקפטיקן, תוך חיזוי שוק דיור מקומי. נתונים סטטיסטיים רשמיים המאושרים באופן מהיר: פעילותם של משקיעים וקונים של נכסי נדל"ן באמירות 2016 לא הוחל רק, אלא בכביש השני, הצהרות חדשות. קו דובאי למגורים וילות בדובאי, ויש לכך סיבות טובות. הועלה על ידי: הלנה קריוקובה
כדאיות דיור היא הזרז העיקרי לשוק
דוח ממחלקת המקרקעין של דובאי בפברואר הראה כי תוך 53 יום בלבד מתחילת 2016 הסכום הכולל של עסקאות נדל"ן שנערכו באמירות הסתכם ב -18.6 מיליארד דולר. התחזית הרשמית של ראש המחלקה של הסולטן באטי בן מרגן נראית אופטימי עוד יותר: הערך הכולל של עסקאות נדל"ן בדובאי לשנת 2016 צפוי להיות לפחות 81.6 מיליארד דולר, מה שאומר שהמדד הזה צומח משמעותית משנה לשנה מזה מספר שנים ברציפות.
לא משנה מה אומרים האנליסטים, סימנים ישירים ועקיפים כאחד מצביעים בבירור: דובאי חווה כעת את תחילתו של סבב נוסף של עליית מחירי הנדל"ן והביקוש הגואה לדיור. לשנים 2013-2014 תמונת הקווים של אנשים שרצו לקנות בית בדובאי הייתה מוכרת למדי, ונראה שההיסטוריה חוזרת על עצמה שוב, רק שהפעם בפיקוח הפקוח של רשויות הרגולציה, שמוציאה מכל מיני עיוותים ספקולטיביים.
מה גורם למשקיעים להתייצב לדירות בדובאי? את התשובה לשאלה זו ניתן לתת סקטור הדיור בר השגה, שיש לו כל סיכוי לפרוץ בין פלחי השוק מבחינת הביקוש. בשנת 2015 עלה חלקם של מי שיכול להרשות לעצמם דיור בדובאי ל 50%, ואילו קודם לכן כמעט ולא עלה על 5-10%. והמפתחים מודעים היטב לפוטנציאל המלא של קהל יעד זה.
אז בפברואר הציגה קבוצת נכסים של דובאי פרויקט בקנה מידה גדול של נדל"ן בר השגה בשטח כולל של יותר מ- 700 אלף מ"ר. מטרים באזור דובילנד.
הפרויקט שנקרא סרינה, שיושם בחמישה שלבים ויסתיים ברבעון הרביעי של 2018, גרם לתגובה כה אינטנסיבית של הלקוחות, עד כי כל הווילות המתוכננות והבניינים הראשונים למכירה נמכרו ממש שעות ספורות לאחר תחילת המכירות. דוגמה זו הייתה המקרה הראשון בשנת 2016 של כמה מהר השוק יכול להתאושש מסטגנציה אם מאמצי משתתפיו יופנו לכיוון הנכון.
קטע הדיור בר השגה בדובאי מחודש כעת באופן פעיל במתקנים חדשים באמצעות פרויקטים של בנייה באזורי אל פורג'אן, עיר הבינלאומית ועיר הספורט של דובאי. אותם אזורים, כמו גם האזור החופשי של אזור ייצור המדיה הבינלאומי (IMPZ) והירוקים, נכללים בעקביות בחמשת הדירוגים השונים הראשונים מבחינת הכנסות מהשקעות בנדל"ן בדובאי. כאן, בעל הנכס יכול להגיע מ -7.71% ל -9.4% מהרווח לשנה.
פרויקטים מגהיים כבסיס להתפתחות
עם זאת, מפתחים מקומיים לא היו מצליחים כל כך אם הם לא היו מרחיקי ראייה. לכן, תחום הדיור בר השגה רחוק מהקטע היחיד בשוק הנדל"ן שמקבל תשומת לב מוגברת בדובאי.
שנת 2016 לדובאי מבטיחה להיות שנת הנחת העתיד לכלל. פרויקטים גדולים רבים שישנו את פני העיר יושקו השנה. זה, למשל, קניון העולם, הוא פרויקט ארוך טווח וחשוב אסטרטגי של נדל"ן למגורים, משרדים, בתי מלון בשטח כולל של 1.7 מיליון מ"ר. מטר. דובאי הולדינג, שמיישמת את תוכנית המתאר הזו, אמרה כי בשנת 2016 היא תשלים את ההכנות לבנייה גרנדיוזית זו שתתחיל ישירות בבניית 278 בניינים במסגרת הפרויקט.
התקדמות נעשתה גם ביישום שני פרויקטים אחרים של גיבוש עיר ללא דחיפה, בדובאי - מתחם המגה-קומפלקס Aladdin City שבדליק קריק ואזור פיתוח המגורים MBR City District. הראשון מהפרויקטים הללו, מתחם העיר אלאדין בשווי 15 מיליון דולר, יחל לקבל את צורתו האמיתית בסוף 2016.
האירוע המרכזי והצפוי ביותר לעיר יהיה הקמת תעלת דובאי, שטח הבניין שעל גדותיו כמעט 4.7 מיליון מ"ר. בשטח זה מתוכנן לבנות 5345 מתקני מגורים, וכן נדל"ן למלונות עם 948 חדרים. הבנייה תשפיע על אזורים ומתחמי מגורים כמו מגדלי שער, ג'ומיירה וחצי האי (חוף ים).
מגדלי השער יהיו מבנה משולב בן שלוש מפלסים, שגגו יתחבר חזותית לשטחים הירוקים של פארק אל סאפא. בנוסף למתחם זה, פרויקט פיתוח מגדלי השער כולל בניית מלון חמישה כוכבים, דירות בתי מלון וארבעה בנייני מגורים עבור 1,140 דירות. יש גם מקום לנדל"ן מפואר שיכול להפתיע את הלקוחות התובעניים ביותר. דמק נכסים הציגה קונספט דירות בלעדי עם מעלית נפרדת לרכבים במתחם אייקון סיטי, שיהפוך גם הוא לחלק מפרויקט פיתוח חופי התעלה.
בסך הכל ייבנו לחופי תעלת דובאי כ -221 מתחמי מגורים וכ -200 חנויות קמעונאיות, כולל חנויות ומסעדות. חצי האי המלאכותי ייווצר בדלתא התעלה, שתוסיף יותר מקילומטר של חופים לקו החוף הקיים באזור פארק חוף ג'ומיירה.
אטרקציה נוספת של אמירות - האי מעשה ידי אדם פאלם ג'ומירה - תשתנה בקרוב. מתחם פאלם גייטווי בשווי 380 מיליון דולר יהפוך ל"שער "החדש לאי, ומלון רויאל אטלנטיס האייקוני השני בשווי 1.4 מיליארד דולר יבנה על הסהר החיצוני בנוסף לאטלנטיס הדקל הקיים. מתחם מגורים ומלונות זה יכלול 800 חדרים, וכן למעלה מ- 230 דירות עם שירותי מלונות.
90 דירות יוקרה נוספות למגורים יופיעו באי בזכות הקמת בית המגורים של רויאל ביי מבית עזיזי פיתוח. מתחם זה ימוקם בין שני דומיננטים בולטים אחרים של "כף היד" - מלונות של המותגים אננטרה וויצרוי.
עם זאת, זה לא הכל. בכדי להפיל את מגדל אייפל ואפילו את בורג 'חליפה, מעצב גורד שחקים ייחודי חדש, אותו אמאר מתכוון לבנות בנמל דובאי קריק דובאי. האדריכל הספרדי המפורסם סנטיאגו קלטרווה קירות, הידוע באהבתו לאסתטיקה עתידנית, מעצב נס עיצובי זה.
דובאי - העיר מתאימה באופן מושלם בדיוק לבניית מתקנים מודרניים בקנה מידה גדול. מועצת הבניינים הגבוהים והבנייה העירונית (CTBUH) קבעה את דובאי למובילה במספר הבניינים הגבוהים ביותר שהיא הקימה. ובשנים הבאות, ארבעה בניינים גבוהים במיוחד יקשטו את קו הרקיע של דובאי: RP Global מתכננת להקים את גורד השחקים RP One באזור מפרץ העסקים, קבוצת Meydan כבר החלה בבניית מגדל אנטיסאר שגובהו יותר מ -100 מטר בכביש שייח זייד והציעה את פרויקט דובאי אחד בגובה 711 מטר. באזור Meydan One, ו- DMCC מתכננת השנה להתחיל בהכנות לבניית בורג '2020 באזור מגדלי אגמי ג'ומיירה.
ההחזר כטענה הסופית
ולבסוף, גם אם הישגים וסיכויים כאלה לא יכולים לשכנע משקיע סקפטי, הצד המעשי של הגיליון בהחלט ימלא את תפקיד הוויכוח הסופי. זהו אחד השיעורים הגבוהים ביותר להכנסות מהשקעות ודיור להשכרה בעולם.
על פי נתוני לנד סטרלינג, את דירוג האזורים הרווחיים ביותר להשכרת נדל"ן בדובאי עומד בראשות דיסקברי גנים, שם ההכנסה השנתית הממוצעת היא כ- 10.2%. יתר על כן, נתון זה גדל ב -1% מאז 2014 עקב העובדה שהמחיר הממוצע למ"ר בנדל"ן כאן צנח ל -2,480 דולר. המקומות השני והשלישי בדירוג נסעו ל- Jumeriah Village Circle ודובאי Silicon Oasis, שם הכנסות השכירות הן 10 % ו -9.8% בהתאמה.
יתר על כן, אינדיקטורים אלה אינם רק טענות של אנליסטים. הכנסות שכירות גבוהות בדובאי מובטחות, ובאופן מילולי. אחד משלושת היזמים הגדולים בדובאי, דמאק מבטיח ללקוחותיה הכנסות שכירות של 8% לשנה בשלוש השנים הראשונות שלאחר המכירה. עם זאת, ערבויות אינן מסתיימות בכך.
דמאק מוכנה גם לספק למשקיעים החזר מובטח של 3% על ההשקעה בנכסים הנמצאים בבנייה עד לביצועו. ערבות הונית של דמאק מפצה על ההפרש בין הערך המקורי של הנכס לבין שווי ההון שלו שנתיים לאחר העמלה, למקרה שמחיר הנכס יורד.
לפיכך, דובאי אינה מצדיקה, אך לעתים קרובות אפילו עולה על הציפיות הנועזות ביותר של אנליסטים. על פי דלויט, במהלך 13 השנים האחרונות דובאי התפתחה באופן פעיל כל כך שהיא הניחה בסיס איתן לייצוב מחירים נוסף, שהיה בלתי נמנע. באופן כללי, עליית מחירי הדיור בדובאי בארבע השנים האחרונות נוצרה ברמה של ממוצע משוקלל של 11.6%, העולה על האינדיקטורים הדומים של בירות העולם האחרות, כמו לונדון וסינגפור.
אתה יכול לקבל מידע נוסף על רכישה וניהול של נדל"ן בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון במוסקבה +7 495 510 0008, טלפון חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected].
