ניתוח השוואתי של נדל"ן מתוך Creative Concepts
ב-13-16 באוקטובר אירחה מוסקבה את תערוכת הנדל"ן הבינלאומית הגדולה DOMEXPO. בהשתתפות למעלה מ -200 חברות, כולל 53 חברות זרות. אורחי האירוע הצליחו ללמוד רבות על דיור מובחר (ולא רק) בבניינים חדשים ובשוק המשני, על נדל"ן פרברי במוסקבה, אזור מוסקבה וערים רוסיות כמו סוצ'י, אנאפה וסנט פטרסבורג. מדינות זרות ייצגו על ידי חברות נדל"ן מבולגריה, בריטניה, יוון, ספרד, איטליה, קפריסין, ארה"ב, טורקיה, מונטנגרו ושוויץ, וכן שבע חברות הפועלות בדובאי.
ראשית, המבקרים בתערוכה שמו לב לדיור המשפחתי במוסקבה וסביבתה. במקביל, היה עניין רב של משקיעים בנדל"ן זר. עבור רבים, השאלה כיצד לרכוש בית או דירה בחו"ל לשימוש אישי הייתה רלוונטית.
המבקרים שאלו שאלות הקשורות לחינוך באיחוד האמירויות. נכון להיום החלטה זו נראית מרחיקת עיניים. סניפים של אוניברסיטאות רבות באירופה פועלות באמירויות, עלות ההכשרה בהן היא יחסית משתלמת ורמת ההוראה גבוהה למדי. במקביל מונפקת תעודת אוניברסיטה על ידי המדינה ממנה מנוהלת האוניברסיטה. העדר כמעט מוחלט של פשע והתמכרות לסמים, כלכלה ללא מס, תשתית מפותחת מאוד - כל זה הופך את האמירויות למקום חיובי מאוד למגורים וללימודים.
בין המציגים היינו אנו, עובדי חברת Creative Concepts - סוכנות נדל"ן בדובאי. הופתענו לטובה מהמקצועיות של מארגני התערוכה ומהאווירה הידידותית בה התרחשו כל ארבעת ימי האירוע. שלא לדבר על מזג האוויר השמש החם של מוסקבה הסתיו, שהעלה את מצב הרוח של כל המשתתפים.
לסיכום, ניסינו לערוך ניתוח השוואתי קצר של הנדל"ן של מוסקבה ודובאי לפי קריטריונים בסיסיים כמו מיקום, גודל שטח המגורים, זמינות השירותים והמחיר.
השווינו את הנתונים לגבי דירות עם שני חדרי שינה (בגרסה הרוסית - דירות 3 חדרים) בשני אזורים שונים של דובאי ומוסקבה, כמו גם עבור בתי עיר. כמובן, השוואה בין שני שווקי נדל"ן שונים כמו מוסקבה ודובאי אינה נכונה לחלוטין: לכל אחד מהם תכונות אופייניות משלו. אף על פי כן, כל המבקרים, בלי קשר למקום שממנו הם מגיעים, שואלים את אותן שאלות לפני שהם מחליטים לקנות בית: באיזה אזור עדיף לרכוש אותו, מה המחיר למ"ר שטח ואילו מתקנים מספקים.
על פי המחירים והתכונות האחרות, ניתן להשוות בין בתי העיירה שנמצאים במחוז קורקינו במוסקבה, על פי מומחינו, עם פיתוח דומה באזורי דובאי במעיינות ("רודניקי") ו / או חוות ערביות ("חוות ערביות") (1)
בתי עיר שנבנו במוסקבה במשך למעלה מעשר שנים. על פי ההגדרה שניתנה במהדורת אוקטובר של מגזין הנדל"ן בפרברים במוסקבה, מדובר באחוזות בנות שתי קומות או שלוש קומות, המחולקות למספר בנייני דירות. לכל קטע כניסה נפרדת, מוסך משלו וחלקה קטנה של 2-3 דונם בחצר האחורית.
ככלל, בתי עיירה ממוקמים בכפר ליד הקוטג'ים הרגילים "באורך מלא" והם בתים בסגנון אירופאי, המדגישים לא רק מעמד גבוה למדי של הבעלים, אלא גם את רצונו לחיות עם התקופה.
נדל"ן כזה זול בהרבה מקוטג '- בעיקר בגלל גודל האדמה, המהווה את מרבית עלות הנכס הפרברי. בנוסף, בניית בתי העיירה זולה יותר בבניית תקשורת.
עם זאת, בדירות המצב נראה מעט שונה. אם לוקחים בחשבון את כל העלויות, הדירות במוסקבה יקרות לפחות פי שניים.
כל הנתונים על הנדל"ן במוסקבה נאספו ישירות בתערוכה, וכן כתבי עת של החודש הנוכחי. בסיכום הניתוח ההשוואתי של דובאי ומוסקבה הגענו למסקנות הבאות.
ראשית, דירות במוסקבה (בבתים שנמצאים לא במרכז, אלא בסמוך לטבעת הגנים) יקרות יותר בהשוואה לנכס דומה בדובאי. יש לציין כי במוסקבה, בתים רחוקים מלהיות "סוהר"; לפעמים בהם אין אפילו מחיצות לחלוקה. אך דווקא על קישוט הפנים, המבוסס על פרקטיקה עולמית קיימת, מוציאים לפחות 60% מעלות הבניין בבנייה.
שנית, במרכז מוסקבה מוצעות דירות במחירים הנעים בין 5 ל -15 אלף דולר למ"ר. מטר (וזה אולי דומה רק למחירי הדיור במגדל בורג 'דובאי). עם זאת, יש לזכור כי במרכז מוסקבה, רוויה בתשתיות מודרניות מפותחות, ישנם אנדרטאות היסטוריות, כנסיות, מקדשים, מוזיאונים, כמו גם מבני אדמיניסטרציה. לפיכך, השוואה כזו אינה תקפה.
שלישית, בתי העיירה באזור קורקינו דומים במחיר לאחוזות דומות בפרויקט ספרינגס בדובאי. ככל הנראה, זה נובע מהווילות והבתי העיירה הפופולריים יותר בדובאי בהשוואה לדירות בבניינים רבי קומות.
התערוכה גם אפשרה לנו לבצע שיטתיות ולסיכום מידע על הלוואות משכנתא. מצאנו שלקיחת הלוואת משכנתא מבנק במוסקבה כרוכה באיסוף חבילה גדולה למדי של כ 20 מסמכים. הבנק מעריך את יכולת הפירעון של הלקוח, תוך התחשבות בשכרו הרשמי. הריבית להלוואות שהונפקו נעה בין 14% ל 20% לשנה. בנוסף, הבנק דורש מהלווה לשלם את כל שירותיו: גובה בנפרד עמלה בגין הוצאת הלוואה (1% מהסכום) ופירעונו (0.5% מהסכום). לאחר מכן עליכם לשלם עבור התמורה בבנק בבקשה, כמו גם עבור שירותי שמאי, דירה חובה וביטוח חיים.
כתוצאה מכך הלקוח מקבל סכום אשראי נמוך בהרבה מזה שהוא נסמך עליו. במקביל, שיעור הבנק יכול להגיע ל 22% בשנה, אם נרכש דיור בבית בבנייה. במקביל לרכישת נדל"ן, הוא משועבד, מה שמגביל מאוד את חופש הפעולה של הבעלים. פעולות (כולל מכירה) עם דירה משועבדת הן בלתי אפשריות כמעט. אף כי באופן רשמי זהו רכושו של הבעלים, אך למעשה זכויותיו יוגבלו עד שיחזיר את ההלוואה לבנק.
אם משווים תהליך זה לבין הנוהל לקבלת משכנתא בדובאי, אנו יכולים לומר בבירור שכאן, על שפת המפרץ הפרסי, הכל הרבה יותר פשוט. שיעורי המשכנתא נעים בין 6.5% ל- 7.2% לשנה בהתאם לתכנית שהולכת ופוחתת. אין הבדלים בין נתוני הבניינים החדשים לדיור מוגמר; אין ריבית מוגברת לתקופת הקמת הבית. אם בעל המקרקעין יחליט למכור את הדיור הממומן על ידי הבנק, הוא לא יצטרך לשלם לבנק עבור סכום ההלוואה שנותר. מסמכים למימון פשוט יועברו לבעלים החדש בהסכמה הדדית בין היזם, הבנק והקונה.
אפילו מהסקירה הקצרה הזו ניתן לראות כי התערוכה שהתקיימה במוסקבה הייתה אינפורמטיבית ופרודוקטיבית עבור חברתנו. בשנה הבאה שוב נשתתף באחד מהאירועים המקצועיים הללו או באחד מהם בתחום הנדל"ן.
למידע נוסף אנא צרו קשר עם Creative Concepts Real Estate.
טל ': +971 4 222 9007
פקס: +971 4 222 1130
דוא"ל: [email protected]
www.crecons.com
יועצים דוברי רוסית:
(050) 387 5070 סנדרה
(050) 302 1411 פיליפ
