עורכי דין אל-בחר ושותפים עורכי דין ויועצים משפטיים: תשובות לשאלותיך

בגיליון זה של המגזין "אמירויות עסקיות" מאזן אז'זור עונה על שאלות קוראינו.
שאלה: במצב המשבר הפיננסי העולמי, מה על רוכשי הנכסים לעשות אם המוכר נעלם, משרדו סגור והטלפונים אינם עונים?

תשובה: כל תושב איחוד האמירויות הערביות, כלומר אני ואני, קשורים באופן ישיר או עקיף לשוק הנדל"ן בדובאי. המשבר הכלכלי המשפיע על כל מדינות העולם, באופן כזה או אחר, משפיע על כל אדם. יש להודות כי המשבר הפיננסי הבינלאומי, שהיה כרוך בהגבלות על הלוואות לקונים והעלאת שיעורי ההלוואות, אילץ מפתחים רבים להקפיא את הפרויקטים שלהם ללא הגבלת זמן. חוק חשבון נאמנות מס '8 משנת 2007 חייב את הארגונים לפתוח חשבונות ערבות או אמון לפרויקטים שלהם, ובכך סיפק לקונה מידע מובן יותר על איכות היזם ועל אמינותו. כיום, כל הארגונים החדשים נדרשים למלא אחר חוק זה. עם זאת, כמה מקורות נדל"ן מדווחים כי בסוף שנת 2008 יחול החוק מספר 8 על כל יזמי הנדל"ן הקיימים בדובאי. משרד הפיקוח על נדל"ן (RERA) והחוק החדש מספר 8 יאפשרו לרוכשי נכסי דובאי שאיבדו השקעות בעבר בגלל עיכובים בבנייה להרגיש בטוחים יותר. הרשות לבקרת נדל"ן (RERA) מזהירה בקפדנות את משקיעי הנדל"ן על הצורך לשים לב לגורמים הבאים:

1. על יזם הנדל"ן להיות רשום ב- RERA ויש לו מספר רישום
2. יש לזקוף את תרומות המזומנים למפתח לחשבון הפקדון (חשבון נאמנות) שנפתח בבנק המורשה על ידי RERA. על מתווך נדל"ן להיות בעל תעודה מיוחדת עם חותמת ומספר רישום RERA.

בנוסף, הדבר הראשון שרוכש נכסים צריך לבדוק הוא האם היזם רשום במחלקת המקרקעין של דובאי. רק מחלקת המקרקעין יכולה להבטיח את ההגנה על זכויות הקונה, ורק אז הקונה יכול לחתום על מזכר הבנות (MOU) או על חוזה עם היזם. האמצעי היחיד שהקונה יכול לנקוט הוא להגיש תלונה (תביעה). לאחר מכן עוקב אחר משפטה בבית משפט אזרחי, אשר לאחר מכן ניתן לצרף תלונה לרשות גבוהה יותר. הקונה רשאי להגיש תלונה ל- RERA ולגורמים רלוונטיים אחרים, כמו המשטרה ובית המשפט. כלומר, במצב לעיל, אם היזם נעלם ומשרדו סגור, עליך ליצור קשר עם מחלקת החקירות של המשטרה המקומית ולהגיש תלונה נגד היזם.

שאלה: אנא שם למוסדות המדינה, היכן עליכם להעלות טענות בנוגע לנדל"ן?

תשובה: רשות הפיקוח על נדל"ן (RERA) היא הגוף העיקרי בדובאי האחראי על לגליזציה של תחום הנדל"ן. במקרה של סכסוך עם היזם, על הקונה לפנות תחילה ל- RERA, וההנהלה תבחן את התביעה ואת מהותה, כמו כן תאמת את החוזה שנחתם על ידי הקונה.

לאחר מכן תגיש RERA את התיק לבית המשפט לענייני נדל"ן, שהוא למעשה בית משפט אזרחי. מחלוקות על ברירות מחדל בתשלומים הנובעות מתאריכי הבנייה המתעכבים נכללות בקטגוריה הגדולה ביותר של תביעות שקיבל בית המשפט החדש לנדל"ן בדובאי. בית משפט זה רשאי לקבל את התיק להליך אם שני הצדדים פנו לבית המשפט ורשמו את מספר אנשי הקשר וכתובותיהם. מומחים היושבים בבית משפט לענייני נדל"ן חייבים להיות מאושרים על ידי בתי המשפט בדובאי ולהישבע שהם יטפלו בתיקים ללא משוא פנים והוגנים.

שאלה: האם אוכל להחזיר את הכסף ששולם עבור נדל"ן?

תשובה: זה תלוי בתנאי החוזה, שנחתם על ידי שני הצדדים, ובחובות ההדדיות שנקבעו בחוזה. חוזים מציינים בדרך כלל את החקיקה שתחתיה הם נופלים. אם הדבר אמור להתקשר בחוזה, ואם היו הפרות ברורות של מאמריו על ידי היזם, הרי שהקונה זכות לנקוט בצעדים להגנת זכויותיו בבית המשפט או בצורה חלופית אחרת כדי לנסות למצוא פיתרון למצב השנוי במחלוקת. הקונה צריך להיות מודע להוראות העיקריות בחוזה ולהגן על זכויותיו בדרכים היעילות ביותר להוכיח שהיזמים לא בנו את מה שהבטיחו, או עשו זאת בזמן הלא נכון. בדרך כלל ישנם סעיפים מיוחדים בחוזה המכר הקובעים אפשרות לעיכובים על סמך הסיבות לאי עמידה בתאריכי הבנייה שקשורים ישירות ליצרן או בלתי תלויות בהם. הוראות אלה מסבירות בדרך כלל באיזה שלב יכול הקונה להפסיק את החוזה באופן חד צדדי, ומה יהיה גובה התשלומים והפיצויים המגיעים לו. על המשקיעים להקדיש תשומת לב מיוחדת לאותם סעיפי ההסכם הקובעים את מועדי הזמנת המתקן ומסיבות אלו היזם יכול לשנות תנאים אלה. על מנת שחוזה יהיה מסמך משפטי משפטי באמת, יש להחליף את ההתחייבויות החוזיות בסיפוק יחסי. שביעות רצון מידתית היא הרווח או ההפסד שקיבלו הצדדים ומניע את הצדדים למלא את התחייבויותיהם החוזיות. זה תלוי שוב בהחלטת בית המשפט בהתחשב בתלונת הקונה.

שאלה: מי יכול להבטיח כי בניית הפרויקטים המתוכננים תימשך?

תשובה: התשלומים שיבוצעו על ידי קונים של נכסים מחוץ לתכנית בדובאי יוגנו על ידי חשבונות נאמנות מנוהלים במיוחד, מה שנקרא חשבונות נאמנות, על פי החוק לחשבונות נאמנות מס. 8. חוק זה הוא חובה עבור כל חברה או אדם המקבל תשלומים בגין נדל"ן שבנייתו טרם הסתיימה. על מפתחים שמשיקים בניינים וקהילות מרובות קומות או מגורים מסחריים ליצור קשר עם מחלקת האדמות של דובאי כדי לפתוח חשבון ערבות. כסף שמשלמים קונים או מוסדות פיננסיים עבור יחידות נדל"ן יזוכה בחשבון מיוחד שנפתח עבור כל בניין חדש ספציפי בבנק מורשה. החוק קובע כי על המפתחים למנות מנהל לחשבון ערבות, אשר יפקח על השימוש בכספים מהחשבון. על היזם, קודם כל, לקבל אישור מיועץ העובד במתקן, אשר בדרך כלל מציין איזה שלב של הבנייה כבר הושלם. על מנהל חשבון הערבות להודיע ​​למחלקת המקרקעין על הסכומים שהונפקו ליזם. גם לאחר סיום הפרויקט לא תהיה למפתח גישה לסכומים שבחשבון. מחלקת המקרקעין מקפיאה 10% מעלות הפרויקט על חשבון הערבות למשך שנה לאחר סיום הבנייה, עד שכל יחידות הנדל"ן רשומות על שמם של הקונים והמסמכים האחרונים מונפקים המאשרים בעלות.

אם לא מתקיימות דרישות כלשהן בחוק, ניתן לקבל את היזם בקנס בסך 200 אלף AED לפחות. בנוסף, על מנת להפחית את רמת הספקולציות בשוק, הוציאה RERA צו מיום 1 בינואר 2009, במסגרתו נדרשים היזמים והבנקים שלא לחייב את הקונים והמשקיעים ביותר מ- 20% מערך הנדל"ן לפני תחילת הבנייה. "לגבי נדל"ן שנמצא בבנייה, יזמים שגבו יותר מ -20% מערך החוזה של הנכס מהקונים צריכים להפסיק מיד לגבות תשלומים נוספים עד שהסכומים שנגבו בחשבונות ערבות יתחילו להגיע לבונים." RERA פרסמה גם נהלי רגולציה הקשורים לחוק מספר 13, שקבע את מרשם הנכסים הביניים עבור כל הנכסים המתוכננים שיש לרשום במחלקה. כך, מחלקת המקרקעין יכולה להבטיח כי כל חפצי הנדל"ן המתוכננים נופלים תחת הדרישות שלעיל, שעל היזמים להקפיד לבצע.