בדובאי שחוותה גאות בנייה בשש השנים האחרונות, מחירי הנדל"ן ירדו ב -4%. על פי נתוני המפרץ, מחירי הנדל"ן בפרויקטים היוקרתיים ביותר שנמצאים באזורי בורג 'דובאי ("מגדל דובאי") והאי מעשה ידי אדם פאלם ג'ומיירה, ירדו בשיעור של 20-40%.
בשאלות על המשבר, ירידת מחירי הנדל"ן ודרכים להגן על המשקיעים, פנינו לעורך הדין אחמד קשוואני, שותף מנהל במשרד עורכי דין קשוואני, ואנג'ליקה שגלובה, מנהלת חברת הנדל"ן דצ'ה נדל"ן.
נראה כי משקיעים רבים בשוק הנדל"ן המקומי מחפשים דרך לצאת מהמבוי סתום. מה הסיבה לכך - עם המיתון הכללי במשק או עם משהו אחר?
משקיעים רבים בנדל"ן באיחוד האמירויות נמצאים במצב קשה מאוד. המשבר והאינפלציה הביאו לשינוי במצבם הכספי של רבים מהם. עיכובים בלתי סבירים בבניית מתקנים, ולעיתים ביטולם המוחלט, מערערים בהתמדה את האמון בשוק דובאי, שלפני זמן לא רב נראה בלתי ניתן לערעור ואמין לחלוטין.
לפיכך, נכון לעכשיו, רצונם העדיף של המשקיעים בדובאי להחזיר באופן מלא את כספם המושקע מובן לחלוטין. לרוע המזל, זה לא תמיד אפשרי, אך ישנם מספר פתרונות חלופיים המסייעים לצאת מהמצב הזה עם הכי פחות הפסדים.
אילו אפשרויות מוצעות למשקיעים?
אין אפשרויות רבות ככל שהיינו רוצים, אך בכל זאת הן קיימות. קח, למשל, את אלה שהשקיעו בכמה בניה שנמצאים בתהליך פיתוח של מפתח אחד, בו כל אחד מהאובייקטים שולם רק בחלקו. ניתן לייעץ למשקיעים כאלה להפחית את מספר החפצים על ידי חישוב מחדש של הכספים שהופקדו כבר, ובכך לשלם אותם באופן מלא או כמעט לחלוטין לרמה בה לא נדרשים תשלומים נוספים לאורך תקופה ארוכה.
אתה יכול גם לייעץ להפחית את עלות האובייקט. אחרי הכל, רבים קנו נדל"ן במחירים שהיום רחוקים מהמציאות. לדוגמה, העלות למטר מרובע בפרויקטים מסוימים הסתכמה ב 5000 דירהאם, והקמתם טרם החלה. ואם נשווה את העבר למחירי היום של 1000 דירהם למטר מרובע, קשה מאוד להצדיק את המשך התשלומים עבור פרויקט לא גמור או שלא התחיל במחירים הגבוהים פי 5 ממחירי השוק הנוכחיים.
תוכלו גם לייעץ למשקיעים, לנסות לקשר תשלומים לשלבי הבנייה ולא לתאריכי לוח השנה, או לעכב אותם עד לביצוע הפרויקט בפועל.
כספקולנטים, האם רבים מהפתחים לא הבינו שבמוקדם או במאוחר השוק יקרוס?
כמובן שהם הבינו. אבל, כידוע, מי לא לוקח סיכונים ... והמשקיעים לקחו סיכונים, אך איש לא ביטל את חוקי השוק. עם זאת, אין זה אומר בשום צורה כי אין להגן על זכויות המשקיעים. רבים יתר על המידה וכפי שאנו רואים, סמכו באופן בלתי סביר לחלוטין על השוק, מכיוון שהיה להם מזל, ובמשך תקופה ארוכה השוק איפשר להם להרוויח כסף רב. אל תאשימו אותם, קל וחומר להעניש אותם.
אתה לא חושב ש"המכה "העיקרית נפלה על היזמים? יתר על כן, הם לא תמיד אשמים בעיכובים בבנייה? האם זה הוגן לאלץ את היזמים לבדוק את תנאי החוזים עליהם הסכימו המשקיעים?
חוזה הוא הסכם מרצון של הצדדים הקובע, משנה או מבטל את זכויותיהם וחובותיהם. לפיכך, שאלת כוונתו של אחד הצדדים לסיים את התחייבויותיו על פי החוזה קבילה וחוקית. איננו יכולים אלא להפנות את תשומת ליבכם לעובדה שרוב החוזים הם חד צדדיים - הם כתובים לטובת היזמים, ובשום פנים ואופן לא מגנים על האינטרסים של המשקיעים. במספר מקרים, עד היום המשקיעים אפילו לא קיבלו חוזי מכר מסוג זה, ותשלומיהם נעשו על בסיס טפסי הזמנת נדל"ן בלבד. בחלק מהמקרים, ללקוחות שלנו אין אפילו טופסי הזמנה, אלא רק עותקים של המחאות או העברות בנקאיות המתבצעות על בסיס הסכמים מילוליים. רק הסיוע המתוזמן של עורך דין מקצועי יסייע לכם להבין את כל פרטי החוזה על מנת להגן בצורה היעילה ביותר על זכויותיכם ולמלא אחר חובותיכם, מבלי לפגוע בזכויות הצד השני ולהתחשב בכל הניואנסים.
עד כמה חוזי הרכישה והמכירה הם כשירים כחוק, למרות שברוב המקרים הם פוגעים בזכויות המשקיעים?
בעיקרון, החוזים נערכו כחוק מאוד מבחינה משפטית, מה שהטעה עבור מספר עצום של משקיעים. זו הסיבה שאנחנו מדברים תמיד על הצורך לחפש פתרונות מועילים הדדית, לנהל משא ומתן עם היזם ורק במקרים קיצוניים ליצור קשר עם בתי המשפט. ניהול משפט ויתרה מכך - זכייה בתיק בבית משפט זה תהליך ארוך ומלחיץ. ולפני כניסה למערכת יחסים שיפוטית, עליכם לוודא כי בעת קבלת החלטת בית המשפט לטובתכם, יהיה לנאשם על מה לענות.
חשבון הפקדון היה אמור להיות מסוגל לחסוך ואז להחזיר את הכספים של המשקיעים, נכון?
אתה צודק לחלוטין. אחד הצעדים החשובים ביותר שנקטה ממשלת דובאי כדי להגן על השקעות זרות, כמו גם להגדיל את האמינות של שוק הנדל"ן בדובאי, היה אימוץ בשנת 2007 של החוק מספר 8 "על חשבונות נאמנות". החוק קובע כי יש לזקוף את כל הכנסות המזומנים ממכירת נדל"ן בשלב "מחוץ לתכנית" (התחלת תכנון ובנייה) לחשבון מיוחד וישמש בעתיד רק למימון בנייה מסוימת זו. במקרה של הפרה של תנאי הבנייה, לרשות הפיקוח על שוק הנדל"ן בדובאי (RERA) יש את הזכות להקפיא את הכספים הקיימים בחשבון הערבות. במקרה של פשיטת רגל של היזם או ביטול הפרויקט, המשקיעים יקבלו פיצוי. לפיכך, RERA פועלת כבורר בפתרון סכסוכים בין הקונה לבין היזם. עם זאת, בפועל המצב שונה.
כלומר, כיום המערכת עדיין לא מספיק יעילה כדי לעודד את המשקיעים בביטחון?
איננו יכולים לדבר על התפעול הלא יעיל של המערכת. אנו יכולים רק לציין את העובדה שלצערי, אף מערכת אינה מבוטחת כנגד מפתחים חסרי מצפון. נכון לעכשיו, מפתחים מספר הצעות חוק חדשות, שאימוץן יסייע לדובאי להחזיר את אמון המשקיעים ולהתגבר כראוי על המשבר.
איך אתה פותר מחלוקות כיום?
בעיקרון, באמצעות משא ומתן עם מפתחים, גם בשם וגם יחד עם לקוחות. המשימה העיקרית שלנו היא להשיג הסכמים מועילים הדדית בין הצדדים, תוך שמירה על כל הרשמיות הדרושות. אם משא ומתן לא יביא לתוצאה הרצויה, אין לנו ברירה אחרת לפנות לבית משפט.
אם הפרויקט "קפוא", האם היזם מחויב לפצות את המשקיע במלואו על השקעותיו?
התשובה לשאלה זו מובאת באופן ברור וברור בפסקה ד 11 לסעיף לחוק 9 מס '2009 משנת 2009, היינו: "אם הושבתה בניית החפץ מסיבות שאינן בשליטתו של היזם, יש לזכות היזם לסיים את החוזה על ידי ניכוי 30% מהסכום ששילם המשקיע". .
עיכובים במונחים מתרחשים בכל שוק נדל"ן. אך מה נחשב מקובל?
סעיף 17 לחוק מס '8 משנת 2007 קובע כי אם לא התחילה בניית הנכס תוך שישה חודשים מיום הוצאת ההיתר למכירת "מחוץ לתכנית" מקרקעין ללא כל סיבה תקפה או קבילה, היזם אינו מודר מהמרשם הרשמי שיש לו הזכות לבצע פעילויות.
מישהו יכול לשלוט בזה?
כאמור, RERA, רשות הפיקוח על שוק הנדל"ן בדובאי, אחראית לפיקוח, שתפקידו העיקרי הוא לעדכן בזמן את מסד הנתונים על רישום חפצים חדשים, שלבי בנייה מתמשכים וכן לספק מידע על חפצים מושעים או "קפואים".
האם אין נוהג כזה - בעת ביטול בניית חפץ, יש לשלם קנסות מסוימים?
בואו ונפנה שוב לחוק מספר 9 הנ"ל, המעגן באופן ברור לחלוטין את העונשים הבאים:
- אם הפרויקט נבנה לפחות 80%, למפתח יש את הזכות לעכב באופן מלא את הסכום שכבר שילם המשקיע ולדרוש את החזר החוזה שנותר.
- אם הפרויקט נבנה לפחות 60%, למפתח הזכות לסיים את החוזה ולעכב 40% מעלות האובייקט הכוללת.
- אם בניית הפרויקט לא הגיעה ל -60%, היזם, לאחר סיום החוזה, רשאי לעכב 25% מהעלות הכוללת.
קנסות אלה מוטלים רק על המשקיעים, וכך גם החוק בכללותו.
מבחינה משפטית, מה צריך לעשות כדי להחזיר את אמון המשקיעים?
הכלכלה בדובאי תלויה במידה רבה בסחר, השקעות ותיירות. עם זאת, המדיניות המוניטרית האחרונה במדינה פגעה בפגיעה קשה בהתפתחותה הכלכלית של המדינה. לדברי מומחים, מודל הפיתוח הכלכלי בדובאי תלוי מאוד בהון זר ובפרויקטים בינלאומיים רחבי היקף. הממשלה צריכה לפתח תוכנית לעידוד הכלכלה בעתיד הקרוב, אחרת יהיה קשה להחזיר את אמון המשקיעים לטווח הקצר.
ככלל, אף אחד לא חושב שקודם כל אתה צריך להיות מסוגל לנווט בחוקים המסדירים עסקאות מכירה ולהגן על זכויותיך. פנייה מתאימה לאנשי מקצוע אשר מבוססים היטב בשוק הנדל"ן תעזור לקבל מידע מלא על פרויקטים ומחירים, כמו גם את התמיכה המשפטית הנדרשת, אשר ללא ספק תסייע להאיץ משמעותית את התהליך, לחסוך זמן וכסף, לחסוך עצבים.
משרד עורכי דין קשוואני ודאצ'ה נדל"ן עומדים תמיד לשירותך.
מגוון השירותים שלנו:
- רכישה ומכירה של דירות ווילות מוגמרות;
- רכישה ומכירה של משרדים וחצרים שאינם מיוצרים;
- תכנון וביצוע השקעות בירידת מחיר משבר;
- שירות לפני המכירה ואחרי המכירה (הכנת חבילת מסמכים למכירת נכס);
- השכרת הנחות למגורים ולא למגורים;
- התייעצות עם עורכי דין בנושאי מקרקעין;
- רישום של חברות וחברות offshore;
- כל סוגי הייעוץ המשפטי.
