דובאי היא עיר של מבקרים. יותר מ- 90% מכמעט שני מיליון תושבי המטרופולין הם גולים. מעטים מהם יכולים להרשות לעצמם לקנות דיור משלהם, אך כולם צריכים לגור, לעבוד ולהירגע איפשהו. ולכן שוק ההשכרה מפותח מאוד. זה, בתורו, הופך את הנכס בדובאי למושך מבחינת השקעה.
אין זה סוד שרבים כבר רכשו או הולכים לרכוש נדל"ן מדובאי בדיוק לצורך השגת הכנסות משכירות, הגבוהות פי שניים עד שלוש לעומת השווקים המפותחים. בהקשר זה, המשקיעים מעלים שאלות לגבי השכרת נדל"ן בדובאי. במאמר זה, אנו, בעזרת מומחים מסוכנות הנדל"ן בדובאי IMEX נדל"ן, ניסינו לסכם את התשובות לחשובים החשובים והנשאלים מהם.
האם בעל נכס בדובאי יכול לשכור זאת?
היחסים בין בעלי הדיירים לדיירים בדובאי מוסדרים על ידי החוק מספר 26 משנת 2007, כמו גם תיקוניו. על פי החקיקה הקיימת, לכל בעל נדל"ן בשטח אמירות דובאי יש את הזכות לחכור את רכושו לתקופה של שנה (לפחות). במקרה של השכרה לתקופה של פחות משנה, השכרה כזו נחשבת לטווח קצר ומחייבת מהבעלים את הרישיון המתאים (לפעילות בית מלון או דירות מלון). במקרה זה, בדרך כלל, הבעלים פונים לחברת ניהול מורשית, אותה הם מעבירים את רכושם לניהול, ואשר כבר שוכרים נדל"ן בשמה.
לאילו הכנסות שכירות יכול בעל נכס בדובאי לצפות?
אם מדברים על מדדי השוק הממוצעים של ההחזר הנוכחי על ההשקעה בנדל"ן, אז לדיור בדובאי כיום המדד להכנסות משכירות נטו (כלומר הכנסה בניכוי עלות שירות הנדל"ן) הוא בממוצע 5-10% לשנה. הפיזור ברווחיות נובע מהבדלים בסוגים וקטגוריות הנדל"ן, מיקומם ועלות השירותים. יחד עם זאת, נדל"ן בלעדי יקר יותר, ככלל, נותן תשואות נמוכות יותר בצורת הכנסות משכירות מאשר דיור המוני בפרויקטים משתלמים.
באשר לשוק הנדל"ן המשרדי, כיום השקעות כאלה פחות אטרקטיביות מבחינת הכנסות משכירות מאשר רכישת דיור. חכירה של שטחי קמעונאות (זה כולל לא רק חנויות, אלא גם נקודות שירות, בתי קפה, מסעדות וכדומה) עשויה לייצר הכנסות גבוהות יותר (עד 15% לשנה), אולם הדבר תלוי בפרמטרים של הנכס עצמו. , ומגורמים חיצוניים אליו.
האם יש מגבלות בעלויות ההשכרה בדובאי?
על ידי כריתת הסכם שכירות מקרקעין, הצדדים לעסקה זכאים להסכים על כל תנאי שאינו נוגד את החקיקה הקיימת. אין מגבלות ישירות על מחיר ההשכרה, המצוין בחוזה בין השוכר לחוכר. עם זאת, קיימות מגבלות חוקיות להגדיל את עלויות השכירות בעת חידוש חוזה לתקופה הבאה. כך, למשל, לגבי נדל"ן למגורים, יש כלל שלפיו אין לבעל הבית את הזכות להגדיל את שכר הדירה אם חלפו פחות משנתיים מאז כריתת החוזה הראשוני. בנוסף, בעת תיקון חוזי השכירות כלפי מעלה, על בעל הבית להיות מונחה על ידי המדד של הרשות הרגולטורית לנדל"ן בדובאי (RERA), המשקף את מחירי השכירות הממוצעים של דיור מסוגים שונים בהתאם לאזור.
מהן הדרישות לדיירים בדובאי?
דייר נדל"ן בדובאי (אם לא מדובר בדיור להשכרה לטווח קצר) יכול להיות רק גורם אינדיבידואלי או משפטי עם מעמד תושב באיחוד האמירויות. כלומר, הסכם שכירות ניתן להסכם רק עם אזרח איחוד האמירויות או מדינה שהיא חברה במועצת שיתוף הפעולה של מדינות ערב במפרץ הפרסי, או עם גולה עם ויזת תושב איחוד האמירויות. בהתאם לכך, החוכר הוא ישות משפטית, עליו להיות בעל הרישום המתאים באיחוד האמירויות. זה יכול להיות ארגון מקומי, חברה הרשומה באזור כלכלי חופשי, או סניף (משרד נציג) של חברה זרה.
האם אתה צריך לרשום חוזה שכירות עבור נדל"ן בדובאי, ומי מעורב בזה?
בהתאם לחוקי אמירות דובאי, יש לרשום כראוי את כל החכירה של נדל"ן בשטחה. רישום החכירה מנוהל על ידי הרשות הרגולטורית לנדל"ן בדובאי (RERA). במיוחד למטרות אלה, הסוכנות יצרה את מערכת Ejari, המאפשרת רישום חוזים דרך האינטרנט. ההרשמה המקוונת באתר Ejari היא פשוטה, דורשת ידע טכני מינימלי וכרוכה בהצגת מידע בסיסי בלבד אודות חוזה השכירות הכולל: מידע על הנכס ומשתתפי העסקה וכן תנאי החוזה. לכל חוזה רשום מוקצה ברקוד ייחודי למשך תוקפו. ההרשמה היא בחינם, וגם המשכיר וגם החוכר יכולים לרשום חוזה שכירות. עד כה הוקמה אחריות בגין אי מילוי הדרישה לרישום חובה, אך על פי הוראות החוק, כל משתתפי העסקאות שלא נרשמו נשללים אוטומטית מהזכות לפנות לגורמים שיפוטיים וממשלתיים להגנת האינטרסים שלהם.
האם בעל הבית משלם מיסים על הכנסות משכירות בדובאי?
באיחוד האמירויות הערביות אין מיסים על הכנסה. לפיכך, החזקת נדל"ן בדובאי, כמו גם קבלת הכנסה, למשל מהשכרתה, איננה גוררת השלכות מס כלשהן עבור הבעלים שבתחום שיפוט איחוד האמירויות. עם זאת, יש להבין שבעל המקרקעין אחראי לתחזוקתו התקינה ועליו לשלם את עלויות התחזוקה שלו (דמי אחזקה), שהוקמה על ידי חברת הניהול. ככלל, תשלומים כאלה מחויבים מדי שנה מראש ובדובאי, בהתאם לפרויקט, הם נמצאים איפשהו בין 20 ל- 80 דולר למ"ר. מ 'לשנה. 
איך הנכס להשכרה בדובאי?
במונחים הכלליים ביותר, הנוהל להשכרת נדל"ן בדובאי ברוב המקרים הוא כדלקמן:
1. המשכיר עצמו, או בעזרת סוכנות נדל"ן, מחפש שוכר.
2. כאשר נמצא השוכר, החוכר חותם עמו על הסכם שכירות המשקף את כל פרמטרי העסקה, בפרט:
- מחיר שכירות ותנאי תשלום,
- תקופת השכירות ותנאי הארכתה,
- עלויות נוספות הקשורות להפעלת הנכס והפצתו בין הצדדים,
- אחריות הצדדים במקרה של אי מילוי תנאי החוזה.
3. בעת חתימת החוזה, השוכר משלם את שכר הדירה לשנה (לרוב בצ'ק), וכן פיקדון (בדרך כלל 5% מהשכירות השנתית).
4. לאחר שקיבל תשלום מהשוכר, נותן המשכיר לו את המפתחות, טבעות המפתח, כרטיסי הגישה וכו ', הדרושים לגישה ללא הפרעה לחצרים השכורים ולתשתיות נלוות (בריכה, חדר כושר וכו'), וכן עותקים של מסמכים ( תעודת בעלות, דרכון של הבעלים וכו ') הנדרש על ידי החוכר לחיבור מים, חשמל, מיזוג אוויר, טלפון, אינטרנט וכו'.
כיצד מתבצעת השכרת נדל"ן בדובאי?
בשוק השכירות בדובאי, כמו גם בשאר איחוד האמירויות, נהוג לשלם שכר דירה שנה מראש. ככלל, כל התשלומים מתבצעים באמצעות המחאות בנקאיות. בהתאם לתנאי החוזה, סכום ההשכרה השנתי משולם על ידי צ'ק אחד או יותר. במקרה האחרון, המחאות מתוארכות לפי תאריכים עתידיים. לדוגמא, אם מספר השיקים הוא 4 אז מועדי השיקים יתאימו לתאריכים בעתיד בכל רבעון, ואם מספר השיקים הוא 12 הם יתוארכו בפרקי זמן של חודש. בהתאם לכך, במועד המצוין בשיק, יכול בעל הבית להציגו בפני הבנק ולקבל כסף מחשבונו של השוכר. הוצאת שיקים לא מאובטחים באיחוד האמירויות היא עבירה פלילית, ולכן תשלום בשיקים, אם כי זה לא נותן ערבות של 100% שכר דירה, הוא דרך אמינה ונוחה למדי לבצע תשלומים.
האם בעל בית שאינו תושב איחוד האמירויות יכול לקבל כסף בשיק? 
יש לזכור כי התקופה בה ניתן להציג המחאה לתשלום היא 6 חודשים, שלאחריה "שורף". אם השיק כתוב בשמו של אינדיבידואל ואין סימון עליו רק בחשבון הבנק של המקבל, אזי האדם המצוין בשיק, ללא קשר לנוכחות אשרת תושב, יכול לקבל מזומן בכל סניף בבנק המנפיק. אחרת, או אם השיק כתוב בשם החברה, ניתן לקבל כסף עליו רק בחשבון בנק, ויש לפתוח את החשבון באחד הבנקים באיחוד האמירויות. גם מצב תושב אינו נדרש. מספר בנקים באיחוד האמירויות פותחים בקלות חשבונות עבור תושבי חוץ (כולל חברות זרות).
ההליך לפתיחת חשבון בנק אורך פחות משעה, והדרישות המינימליות להפקדת כספים לחשבון לפתיחתו הן כיום 10 אלף דירהם של איחוד האמירויות (כ- 2750 דולר ארה"ב).
אם אפשרויות ההשכרה הרשומות אינן מתאימות למשכיר, הוא יכול לכרות הסכם עם סוכנות הנדל"ן דרכה בוצעה ההשכרה. לאחר מכן ניתן להוציא את השיקים על שם הסוכנות, ואחרי שקיבלה מהם כסף, הסוכנות מעבירה אותם (או מעבירה אותם במזומן) למשכיר. העיקר במקרה זה הוא לגשת במיומנות לנושא בחירת חברה שותפה.
מי משלם עמלה לסוכנות נדל"ן?
כאשר המתווך בעסקה הוא סוכנות נדל"ן, משלמים לו עמלה. על פי הנוהג הקיים, השוכר משלם את העמלה לסוכנות הנדל"ן. בדרך כלל מדובר ב -5% מסכום ההשכרה השנתי. שירותי הסוכנות מסתיימים לאחר חתימת חוזה שכירות. אם המשכיר זקוק לשירותי סוכנות נוספים (המייצגים את האינטרסים שלו באיחוד האמירויות במהלך תקופת החכירה, קבלת תשלומים מהשוכר, תשלום עלויות תחזוקת נדל"ן וכו '), נושא המשא ומתן בעלות נוספת.
מי משלם עבור תפעול ותחזוקה של מושכר?
השוכר ובעל הבית יכולים להסכים על כל תנאי שכירות, אולם ככלל, המשכיר אחראי לתשלום עלויות התחזוקה (דמי אחזקה) וביצוע שיפוץ הנכס. כל ההוצאות השוטפות הכרוכות בהפעלת החפץ המושכר, כגון: תשלום מים, חשמל, מיזוג אוויר, טלפון, חיבור לאינטרנט וכו ', כמו גם תיקון שוטף של נדל"ן, נישאים על ידי השוכר. יתר על כן, השוכר מחבר בין השירותים מהספקים המתאימים באופן עצמאי ובשם שלהם. השוכר משלם גם את מה שנקרא "דמי דיור" (דמי דיור), שהם אגרה עירונית של 5% משכר הדירה השנתי. התשלום מחויב על ידי רשות החשמל והמים של דובאי (DEWA) בתשלומים שווים לאורך כל השנה יחד עם תשלומים עבור חשמל ומים. אם יחידת הנדל"ן אינה מחוברת למים וחשמל (כלומר אינה מאוכלסת), הרי שמס הדיור אינו מחויב. למרות העובדה שמס הדיור הונהג לפני זמן רב, עד כה הוא לא הוטל באופן אוניברסלי, והוא עדיין לא נכלל בחשבונות רבים של DEWA.
האם ניתן לשכור נדל"ן בדובאי ללא סוכנים?
כמעט שום עסקת נדל"ן, כולל השכירות שלה, אינה מושלמת ללא סוכנים בדובאי, כמו גם בשאר העולם. מדובר בסוכנויות נדל"ן, לרוב, לקוחות שרוצים להשכיר, להשכיר, לקנות או למכור נדל"ן. עובדים בשוק, סוכנים, כמו אף אחד אחר, מחזיקים מידע על מי, מה וכמה הם רוצים לשכור, לשכור, למכור או לקנות. עם זאת, הרחק מכל משתתפי השוק המקצועיים רשומים כנדרש ופועלים כחוק.
מהן הדרישות לסוכני נדל"ן בדובאי?
ראשית, יש לזכור כי בהתאם לצו של יו"ר מחלקת המקרקעין של דובאי מס '85 משנת 2006, כל סוכנויות הנדל"ן הפועלות בדובאי חייבות להיות בעלות רישיון לסוג הפעילות הרלוונטי והן חייבות להיות רשומות בפנקס מיוחד של רשות הרגולציה בשוק נדל"ן דובאי (RERA). מכיוון שלגופים עסקיים באיחוד האמירויות אין יכולת משפטית אוניברסאלית, יש לציין בבירור את סוג הפעילות המותר ברישיון. לדוגמה, לצורך גישור בליסינג, יש לציין ישירות בפעילות זו ברישיון.
במקביל, על כל סוכני החברה לעבור מסלול הכשרה מתאים ולקבל כרטיסי תיווך אישיים עם מספר פרטני. אמצעים כאלה נועדו בעיקר להגן על זכויותיהם ואינטרסים של לקוחותיהם ונועדו למזער את האפשרות להונאה מצד סוכנים. יחסי ציבור
אתה יכול לקבל כל מידע נוסף מהמומחים של IMEX נדל"ן בטלפון. במוסקבה +7 495 9842053, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected]
