עו"ד יסא בן חידר, מייסד ומנכ"ל עורכי דין ויועצים משפטיים של בן היידר, יספק היום הבהרות ביחס לחוקים הנוגעים ליחסים בין בעלים לדיירים בדובאי.
הוד מעלתו, השייח מוחמד בן ראשיד אל מקטום, בתור שליט דובאי, הוציא את החוק מספר 26 מ -2007 להסדרת היחסים בין דיירים לבעלי בית בדובאי.
החוק האמור הוצא לאור לאור המאמרים הכלולים בחוק הפדרלי מס '5 משנת 1985 הנוגעים לחכירה ועסקאות אזרחיות שהונפקו על ידי ממשלת איחוד האמירויות ותיקוניו; וחוק הראיות הפדרלי מס '10 משנת 1992; וצו מס '2 משנת 1993, הנוגע להקמת ועדה משפטית מיוחדת לפיתרון סכסוכים בין בעלי בית לדיירים; וחוק מס '16 משנת 2007, הנוגע להקמת ארגון הסדרת שוק הנדל"ן; כל המאמרים הללו הוחלפו על ידי סעיפים 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 ו- 36, בהתאם לחוק מס '33 לשנת 2008. סעיף 1 לחוק זה קובע כי יש לכנות את החוק "חוק מס '26 משנת 2007 להסדרת היחסים בין בעלי אדמה לדיירים של נדל"ן באמירות דובאי".
סעיף 2 (מבוטל) מגדיר את משמעות המילים והמונחים המשמשים להלן וקובע כי יש להשתמש במילה "אמירות" בצמצום ורק במשמעות "אמירות דובאי", כלומר החוק צריך לנהל רק נדל"ן שנמצא בנסיכות. דובאי והמילה "ועדה" פירושה ועדה משפטית העוסקת בפתרון סכסוכים המתעוררים בין בעלי הדיירים לדיירים, המזוהים כבעל הבית והדייר. יחד עם זאת, סעיף 3 (מתוקן) קובע את מידת התוקף החוקי של הוראות חוק זה החלות על חלקות קרקע ונדל"ן המושכרים באמירות, למעט יחידות נדל"ן שנוצרו על ידי יחידים - "יחידים" או גופים עסקיים - "סוכנויות רשמיות ו תאגידים "ליישוב מחדש בחינם של עובדיהם.
פסקה א 'לסעיף 4 (מתוקן) מבהירה כי יש לבנות את היחסים בין השוכר לחוכר בהתאם לחכירה, הכוללת תיאור של המושכר, מטרת החכירה, תוקף ועלות החכירה, אופן תשלום, שם הבעלים במקרה של אם האחרון אינו בעל בית ומינה חברה מתמחה שתנהל פעולות שכירות בשמו. על פי פיסקה "ב" לסעיף זה, כל החוזים וכל תוספות להם חייבים להירשם ב"ארגון להסדרת שוק הנדל"ן ", וסעיף 5 קובע את הצורך לקבוע את תקופת השכירות. אם לא הוסכם מראש על תקופה זו, או אם קשה לקבוע את משך החכירה, יש להגביל את חוזה השכירות לתקופה המיועדת לתשלום דמי השכירות. יחד עם זאת, סעיף 6 משלב בתוכו את הרעיון של אישור הצעה הדדי לחידוש, הקובע כי "אם תקופת השכירות כבר פגה והשוכר ממשיך להתגורר בנכס ללא כל התנגדות מצד השוכר, יש לראות בחוזה כזה להאריך אותו הדבר "ובאותה תקופה או שנה אחת, תלוי באיזו תקופה קצרה יותר."
מנגד, סעיף 7 מזהיר את שני הצדדים לחוזה מפני סיום חד-צדדי של חוזה השכירות ואוסר על ביטול החוזה החד צדדי במהלך תקופת כהונתו, שכן ביטול כזה צריך להתרחש בהסכמה הדדית של הצדדים ובהתאם להוראות חוק זה.
אף על פי שסעיף 8 קובע דיירי משנה, במקרים בהם החוק או המשכיר מאפשרים לשוכר הראשי להשכיר את יחידת המקרקעין המושכרת לדייר הראשי, כל מערכות היחסים מסוג זה כפופות לאותם תנאים כמו החכירה העיקרית.
כתוצאה מכך, אין למשיב המשנה את הזכות להשתהות ביחידת הנדל"ן המושכרת לאחר פג תוקף החכירה, אלא אם כן השכיר מסכים במפורש להאריך חכירה זו.
סעיף "א" לסעיף 9 קובע כי שני הצדדים נדרשים לקבוע את עלות החכירה. אם הוזנח תנאי זה או שהיה קשה להוכיח אותו, אזי יש לקבוע את מחיר השכירות בהתאם למחירי יחידות נדל"ן דומות אחרות. הצד שקובע שווי זה בהתאם לפסקה "ב" לסעיף זה צריך להיות הוועדה הנ"ל ככל שייקחו בחשבון הקריטריונים לעלייה התקופתית בעלות שכר הדירה, המתאימים למקדם האינפלציה ולמצב הכלכלי באמירות, או לכל גורם אחר שהוועדה רואה לנחוץ. בעניין זה, על ועדה זו לקחת חלק גם בקביעת קריטריונים להגדלת עלויות שכר הדירה, אשר צריכות להיות תואמות את המצב הכלכלי הכללי, בהתאם לסעיף 10 לחוק זה. יחד עם זאת, סעיף 11 קובע את זכויות הדייר ביחס להטבות המוצעות בנכס שהוא שוכר, כמו חניון לרכב, בריכות שחייה וכן הלאה. וסעיף 12 מתאר את השיטה ואת זמן קביעת עלות שכר הדירה. אם לא נחתם חוזה, יש לבצע תשלום בארבעה חלקים שווים במהלך השנה. סעיף 13 (מתוקן) מאפשר לשני הצדדים לתקן את תנאי החוזה או להגדיל / להקטין את עלות שכר הדירה. במקרה שאין חוזה, ועדה זו תקבע שווי הוגן. במצב זה, כל צד המעוניין להגיש תיקון או תיקון נדרש להודיע לצד השני לפחות 90 יום מראש, אלא אם כן הוסכם אחרת, בהתאם לסעיף 14. בנוסף, סעיף 15 קובע כי על השוכר להצטרף למסור יחידת נדל"ן במצב תקין לשימוש, אלא אם כן היו הסכמים מקדימים על מתן אותה לשוכר ללא גימור סופי, כך שהשוכר יעשה זאת בכוחות עצמו. יתרה מזאת, סעיף 16 קובע כי על השוכר לבצע מעת לעת תיקונים מתוכננים וקוסמטיים מבלי לשנות את התנאים להשכרת הנכס או להפר, מכל סיבה שהיא, את תנאי השימוש של השוכר בחצרים שהושכרו לו (סעיף 17).
מאידך, על בעל הבית לתת את הסכמתו לדייר כדי שהאחרון יוכל לייצג את עצמו בגופים הרשמיים, ולקבל אישורים לעבודות נוי או תיקונים, להבטיח שעבודות אלה לא יפגעו במבני הבניין של המקרקעין. יחד עם זאת, סעיף (19) מחייב את השוכר לשלם את שכר הדירה במועד ומאפשר לחוכר לקחת פיקדון במזומן מהשוכר כערובה לעבודות תיקון במקרקעין בסוף החוזה (סעיף 20). כמו כן, סעיף 21 קובע כי השוכר מחויב להחזיר את המושכר באותו מצב בו הוא התקבל במקור, למעט פחת פיזי טבעי, במקביל לשלם את כל האגרות והחובות הנדרשים בהתאם לסעיף 22.
במקביל, סעיף 23 מזהיר את השוכר מפני ביצוע שיפורים שהקים במהלך עזיבתו מהשטח המושכר, אלא אם כן הסכימו שני הצדדים אחרת. יתרה מזאת, סעיף 24 מזהיר את השוכר מפני העברת או החכרת המשכורת למכירה למישהו, אלא אם כן התקבל אישור בכתב מאת המשכיר. לעומת זאת, סעיף 25 מגדיר מקרים בהם הדייר צריך להיות בעל הזכות לעזוב את המושכר לפני תום החכירה, למשל, חוסר יכולת לשלם את חוזה השכירות לאחר קבלת אזהרה, או לשכור את הנכס המושכר ללא ידיעתו של בעל הנכס, או שימוש במתחם המושכר. למטרות לא חוקיות, או לשימוש בו באופן שמפר את הסדר הציבורי ואתיקה חברתית, או אם השוכר עוזב את חוזה השכירות הנחות אלה לצורכי עסקיה, מבלי להתיישב בה, או אם המושכר נמצא במצב קרוב לחורבן, או אם השוכר אינו עומד בתנאים הקבועים בחוק, או אם ההתפתחות האדריכלית של האמירות מחייבת להשמיד את המושכר.
אזהרה לגבי כל האמור לעיל יש לשלוח באמצעות נוטריון ציבורי או דואר רשום. בנוסף, הבעלים רשאי לקרוא גם לשחרור יחידת נדל"ן בתום החכירה, אם הדבר נדרש להריסה או לבנייה מחדש של הבניין, או אם יש צורך לתקן את המקום המושכר, או אם המשכיר רוצה להשתמש בנכס שיושכר או להעביר אותו למישהו מ קרוביהם הקרובים. במקרה זה, המשכיר מחויב להודיע לשוכר על הסיבות שאילצו אותו לפנות את המקום לפחות 12 חודשים לפני מועד היציאה המתוכנן מהבניין המושכר, באותו אופן כפי שצוין לעיל.
אם הוועדה הנזכרת נתנה לחוכר את הזכות לתקן את המושכר, שהוא מתכוון להשתמש בו לצרכיו שלו או לצורכי משפחתו הקרובה, אזי אין למשכיר את הזכות לחכור נכס זה לצד ג 'כלשהו, והוא יכול לעשות זאת רק על ידי תום תקופה של שנתיים, אם מדובר בדיור, ותקופה של שלוש שנים, אם הנכס משמש למטרות אחרות, מרגע אישור עבודות התיקון, אלא אם הוועדה המוסמכת תחליט אחרת. בנוסף למקרים הנזכרים, הדייר רשאי לפנות לוועדה לקבלת החלטה על תשלום פיצויים בגין הפסדים שנגרמו.
מנגד, סעיף 27 קובע כי לא ניתן להפסיק את חוזה השכירות עקב מותו של השוכר או השוכר, ועל חוזה השכירות להמשיך עם המוקצים. אם ממשיכי דרכו של השוכר מתעקשים על סיום חוזה השכירות, ניתן להסתיים החוזה שלושים יום לאחר שקיבל מהם הודעה בכתב שנשלחה למשכיר או בתום החוזה, תלוי באיזה מועד קרוב יותר.
סעיף 28 קובע כי על השוכר לא לסבול כל נזק בהעברת הבעלות על הנכס לבעלים אחר ובלבד שיש לתאם את מועדי החכירה עם הבעלים הקודם שמכר את רכושו לבעלים אחר.
יחד עם זאת, סעיף 29 (מתוקן) מעניק לחוכר את הזכות לחזור לאותה יחידת דיור במקרה בו השכיר ביצע תיקון כללי ושחזור מלא בדירות השכירות, או תיקון רגיל, לאחר שקבע מחיר שכירות חדש. לפיכך, על השוכר לזכות קדימה להשכיר את אותו הנכס, ובלבד שהוא מאשר את רצונו לשכור נכס זה תוך שלושים יום מיום קבלתו של המשכיר על הודעה לגבי נכס זה.
יתר על כן, סעיף 30 מגן על המשיב מפני ביטול חוזה השכירות אם החוזה שנערך על ידי השוכר הראשי אושר על ידי המשכיר. וסעיף 31 מחייב את השוכר לקבוע את עלות חוזה השכירות, גם אם המשכיר פתח בתביעה לשחרור הנכס במהלך כל התביעה כולה, עד למתן צו בית משפט.
סעיף 32 מאפשר לשני הצדדים להסכים על בוררות ומסמיך את הוועדה הרלוונטית להוציא כל החלטה פנימית הנוגעת להחזרת הזכויות של שני הצדדים עד לקבלת החלטה סופית באמצעות בוררות. יתרה מזאת, סעיף 33 נותן את הסמכות לוועדה המתאימה למנות בוררים לבקשת מי מהצדדים, בהתחשב בכך שמספרם צריך להיות שווה לסכום שהוסכם מראש או להשלים אותו. בנוסף, סעיף 34 אוסר על המשכיר לנתק את השירותים בנדל"ן או להגביל את גישה הדייר אליהם. במקרה זה, השוכר רשאי להגיש תלונה במשטרה או בוועדה הרלוונטית, ואילו סעיף 35 קובע כיצד ליישם החלטות על שחרור מקרקעין באמצעות ועדה זו, אשר נדרשת להגיש בקשה לאגף אכיפת החוק בדובאי לחיזוק ואכיפת החלטותיה.
למעשה, חוק מוגבר זה הבהיר רבים מהתפקידים הקשורים ליחסי שכירות בדובאי והעניק באופן מלא דרכים ליצור יחסי שכירות בין בעל בית לדייר וכן שיטות לקביעת תעריפי השכירות, הזכויות וההתחייבויות של הצדדים. ולמרות העובדה שהחוק קובע כי "החוזה נחשב לקישור בין הצדדים שסיימו אותו", חוק זה מתערב בהגנה על זכויותיהם של כל אחד מהצדדים כך שהוא לא מנוצל על ידי הצד השני.
כתוצאה מכך, בעל הנכס אינו יכול להפגין את יהירותו כלפי רכושו ולהפסיק את חוזה השכירות באופן חד צדדי, לשנות את תקופת ההשכרה ואת שוויו, וגם לפנות את השוכר בכל עת שנוח לו. זו הסיבה שחוק מתוקן זה הוענק על מנת לייצב את יחסי החכירה ולחייב את כל הצדדים לצדק, על ידי קביעת כללים חסרי פניות המשותפים לכולם, שהוכרזו לעיל, במטרה להסדיר את יחסי השכירות כך שכל הצדדים יוכלו לחיות בשלום ובביטחון, ואיפה כל אחד מהם מצד הצדדים תהיה לי הזכות למגורים מאושרים בנסיכות זו, אשר פורחת תחת הנחייתו החכמה של שליטתה - שייח 'מוחמד בן ראשיד אל מקטום, שהוציא את החוק הזה ואת תיקוניו. אנו מקווים כי חוקים דומים יופיעו בכל הנסיכויות האחרות באיחוד האמירויות, על מנת שכל האנשים יוכלו ליהנות משהותם במדינה מסבירת פנים ובטוחה זו.
