אנו ממשיכים בסדרת המאמרים בנושאי רכישת נדל"ן בדובאי. זה לא סוד שלא קל לקונה רגיל לנווט את ההיבטים הפרוצדורליים. בנוסף, מחיר ההנפקה הוא גבוה למדי, והסיכונים האפשריים במהלך ביצוע העסקה צריכים להיות מינימליים. היום נבחן צעד אחר צעד על הנוהל לרכישת נכסים בדובאי וננסה לכסות את כל ההיבטים החשובים ביותר לפרטי פרטים. 
בני ארצנו המחליטים לרכוש נדל"ן באיחוד האמירויות צריכות לזכור שעדיין אין חוק פדרלי כללי בתחום הנדל"ן באיחוד האמירויות. כל אחת משבע הנסיכות מוסדרת באופן עצמאי את כל הנושאים הקשורים לשוק הנדל"ן בשטחה. המתקדם ביותר בכיוון זה, באופן מסורתי, הוא דובאי.
לדובאי מסגרת החקיקה המפותחת והשקופה ביותר בתחום הנדל"ן. על פי חוקי אמירות דובאי, אזרחים של מדינות זרות שאינם חברים במועצה לשיתוף פעולה במפרץ הערבי (GCC) רשאים לרכוש ישירות נכס בדובאי בבעלות מלאה ("אחזקה") בשטחים המיועדים במיוחד, באזורים המכונים חופשיים.
רשימת אזורים כאלה נקבעה על פי צו שליט של דובאי מס '3 משנת 2006. אלה כוללים כמעט את כל שטחה של "דובאי החדשה", כולל אזורים פופולריים כמו מרינה של דובאי, פאלם ג'ומיירה, אמיריטס ליווינג, מגדלי אגמי ג'ומיירה, דובאי מרכז העיר ואחרים.
הזכויות על נדל"ן רשומות בפנקס מיוחד על ידי מחלקת המקרקעין של דובאי, ולבעלים ניתנת תעודת רישום (מה שנקרא "שטר כותרת"). רישום עסקאות נדל"ן מתבצע בעת פנייה למחלקת המקרקעין של הקונה והמוכר, ומיד מונפק לרשות הקונה תעודת הרישום המאשרת בעלות על הנכס הנרכש. הליך זה של רישום "מיידי" מפשט בצורה מקסימאלית את תהליך הקנייה והמכירה של נדל"ן ומצמצם את הסיכונים האפשריים, הן מצד המוכר והן של הקונה.
הציות מנוטר על ידי הרשות הרגולטורית לשוק הנדל"ן בדובאי (RERA). בפרט, היא אחראית על רישום פרויקטים של נדל"ן וכן על רישום חובה של יזמים, סוכנויות נדל"ן והסוכנים עצמם.
הפעילות של RERA מכוונת בעיקר להגן על הזכויות והאינטרסים של הקונים והמוכרים ונועדה למזער את האפשרות להונאה מצד סוכנים. בדיקת רישום כל סוכנות נדל"ן וסוכניה היא פשוטה מאוד. לשם כך פשוט היכנס לאתר הרשמי של RERA בכתובת www.rpdubai.com.
באופן כללי, הנוהל לרכישת נכס בדובאי ברוב המקרים הוא כדלקמן:
1. הקונה בוחר את הנכס שהוא רוצה לרכוש
הדרך הקלה והיעילה ביותר היא ליצור קשר עם אחת מסוכנויות הנדל"ן הפועלות בשוק דובאי. העובדה היא שללא השתתפותם של סוכנים בדובאי, כפי שאכן, בשאר העולם, כמעט אף עסקת נדל"ן לא הושלמה. מדובר בסוכנויות נדל"ן, לרוב, לקוחות שרוצים להשכיר, להשכיר, לקנות או למכור נדל"ן. עובדים בשוק, סוכנים, כמו אף אחד אחר, מחזיקים מידע על מי, מה וכמה הם רוצים לשכור, לשכור, למכור או לקנות. ברוב המקרים סוכנות הנדל"ן פועלת כצד ג 'בעסקה בין המוכר לקונה, ומבטיחה את האינטרסים של שניהם. עם זאת, יש לזכור כי לא כל משתתפי השוק המקצועיים רשומים כדין ופועלים כחוק.
ראשית, בהתאם לצו של יו"ר מחלקת המקרקעין של דובאי מס '85 משנת 2006, על כל סוכנויות הנדל"ן הפועלות בדובאי להיות מורשים לפעילות מסוג זה ולהירשם במרשם המיוחד של הרשות הרגולטורית לשוק הנדל"ן בדובאי (RERA). מכיוון שלגופים עסקיים באיחוד האמירויות אין יכולת משפטית אוניברסאלית, יש לציין בבירור את סוג הפעילות המותר ברישיון.
לדוגמה, לצורך תיווך במכירה, רכישה או חכירה, יש לציין במפורש ברישיון פעילויות מסוג זה. במקביל, על כל סוכני החברה לעבור מסלול הכשרה מתאים ולקבל כרטיסי תיווך אישיים עם מספר פרטני.
2. המוכר והקונה חותמים על חוזה מכר המשקף את כל פרמטרי העסקה
ככלל, חוזה מכר מקרקעין צריך לעמוד בדרישות הבסיס הבאות:
להיות בכלא
אין צורך לבצע הרשמה של הסכמי רכישה ומכירה של נדל"ן באיחוד האמירויות. מספיק טופס כתוב פשוט. למרות העובדה שהשפה הרשמית באיחוד האמירויות היא ערבית, הסכמים באנגלית מוכרים באופן אוניברסלי ומקובלים ללא תרגום. היוצא מן הכלל הוא משרד התובע, המשטרה ובתי המשפט, כאשר תרגום לערבית הוא דרישת חובה.
יש לציין בכדי להכיל את תנאי העסקה העיקריים בחוזה מכירת נדל"ן:
- מושא מכירה
- שווי הנכס שנרכש,
- תשלומים נוספים הקשורים לעסקה (עמלת סוכנים, תשלומים למפתח, דמי רישום במחלקת המקרקעין, החזר למוכר עלויות אחזקה ששולמו מראש וכו '),
- התקופה בה יש להשלים את עסקת המכירה, העיתוי והנוהל לביצוע התנחלויות,
- אחריות הצדדים במקרה של אי מילוי תנאי החוזה.
ראוי לציין כי ברוב המקרים לא נדרשת מעורבות של עורכי דין צד ג 'בהכנת חוזה מכירת המקרקעין. ככלל, עובדים מוסמכים של משרד נדל"ן המבצעים עסקה מסוגלים בהחלט להכין הסכם כזה על בסיס טפסים סטנדרטיים שאושרו ומשמשים בפעילות החברה.
3. בעת חתימת חוזה המכירה, הקונה מבצע פיקדון (בדרך כלל 10% מערך הנכס שנרכש)
לרוב, סוכנות הנדל"ן מקבלת את ההפקדה מהקונה ומחזיקה בה עד להסדר הסופי ורישום העסקה במחלקת המקרקעין. עבור הקונה הדבר מבטיח החזרת הפיקדון אם העסקה לא מתבצעת בגלל אשמת המוכר. והמוכר, בתורו, יכול לסמוך על תשלום סכום ההפקדה כפיצוי אם העסקה לא תתקיים בגלל אשמת הקונה.
שוק הנדל"ן של דובאי הוא רב לאומי. קונים, מוכרים, בעלי בית ושוכרים הם בדרך כלל אזרחים זרים. היכן הם יכולים לחפש זה את זה למקרה שמשהו ישתבש? לכן סוכנות נדל"ן עם משרד רשום בדובאי היא ערבה רציני לעסקה. בנוסף, גורם חשוב הוא דרישת החקיקה בנושא בעלות של 100% על חברה כזו על ידי תושבים מקומיים - אזרחי איחוד האמירויות.
4. המוכר ערוך אישור מהיזם למכירת נכסו (No Certificate of Objection, NOC), הנחוץ לצורך רישום העסקה עם מחלקת המקרקעין של דובאי.
אישור מהיזם (אישור התנגדות, NOC) הוא למעשה אישור על היעדר חוב המוכר למפתח. רישום היתר כזה למכירת נדל"ן עשוי לארוך בין יום אחד למשך 2-3 שבועות, תלוי במפתח. עלות הרשאה כזו היא, שוב, תלוי במדיניות היזם, בין 500 ל -5,000 דירהם של איחוד האמירויות (כ 137 - 1370 דולר ארה"ב).
5. לאחר קבלת האישור למכירה, המוכר והקונה רושמים את הנכס על שם הבעלים החדש במחלקת המקרקעין.
לרוב, בעת הרישום, מתבצעות גם עסקאות. פנקס הנדל"ן מתוחזק על ידי מחלקת המקרקעין בדובאי בצורה אלקטרונית. רישום העברת בעלות על נדל"ן מתבצע בעת יצירת קשר עם הקונה והמוכר, ומיד הקונה מקבל תעודת רישום ("שטר כותרת") המוכיח את בעלותו בנכס הנרכש.
אם הנכס טרם הופעל, הרישום שלו במחלקת המקרקעין מתרחש במרשם הזמני. במקרה זה, הקונה אינו מקבל תעודת רישום, אלא מה שנקרא. חוזה מכירה ראשוני (חוזה מכירה ראשוני). כאשר החפץ מופעל, חוזה המכירה העיקרי הוא הבסיס לקבלת הבעלים לקבלת תעודת רישום.
עלות רישום העברת הבעלות על נדל"ן במחלקת המקרקעין מסתכמת בדרך כלל בשיעור של 2% ממחיר המכירה בתוספת תשלום קבוע (כ- 100 דולר ארה"ב) בגין הנפקת תעודה.
כדי להירשם למחלקת המקרקעין, עליך להגיש את המסמכים הבאים:
- דרכונים מקוריים של הקונה והמוכר,
- האישור המקורי לרישום נדל"ן על שם המוכר,
- מקוריים של אישור למכור נדל"ן מהיזם (NOC),
- עותק של חוזה המכירה.
אם אין לך אפשרות או רצון להיות נוכח באופן אישי במחלקת המקרקעין בעת רישום העברת הזכויות, אתה יכול להאציל את סמכותך לרשום מקרקעין בשמך לכל אדם אחר על ידי הנפקת ייפוי כוח נוטריוני. ניתן לעשות זאת, למשל, בציבור הנוטריון של בתי המשפט בדובאי. עלות הנוטריון של ייפוי כוח היא 60 דירהם של איחוד האמירויות (כ -16 דולר ארה"ב) פלוס 150 דירהאם (כ -41 דולר ארה"ב) ישנם שירותים להקלת ייפוי כוח באנגלית ובערבית.
בעת רישום העברת הזכויות במקרקעין, מתרחשים הסדרים סופיים בין המוכר לקונה במסגרת עסקת הרכישה והמכירה. בדרך כלל, ההתנחלויות מתבצעות על ידי העברת המחאות בנקאיות מוכנות מראש מהקונה למוכר עבור הסכומים הדרושים (מה שנקרא המחאות המנהל - אנלוגי של חשבון בנק). לעיתים קרובות נערכים בדיקות כאלה על ידי סוכנות נדל"ן המבצעת עסקה. באופן טבעי, לפני כן, על הסוכנות לקבל את כל הכספים מהקונה. לעיתים נמצאים תשלומים במזומן, אך אינם שכיחים בגלל המון אי הנוחות הקשורה בכך. 
מיד לפני הנפקת תעודת הרישום לרוכש מבקש רשם המדינה מהקונה והמוכר לערוך התנחלויות ולחתום על נייר בו נכתב כי אין למוכר טענות לתשלום מקרקעין.
על מנת שתהליך השלמת העסקה יעבור בצורה חלקה, על הקונה להכין את כל השיקים מראש ולתאם את השמות והסכומים המצוינים בהם עם המוכר. אם העסקה מתבצעת על ידי סוכנות נדל"ן היא בדרך כלל מקבלת את התפקיד של תיאום ותיאום.
אתה יכול לקבל מידע נוסף על רכישת נדל"ן בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון. במוסקבה +7 495 5100008, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected].
