בעיצומו של המשבר הכלכלי העולמי, התמוטטות מחירי הדיור ואתרי הבנייה הקפואים היו תקינים בדובאי. עם זאת, בשל האטרקטיביות של עיר זו כמרכז תיירותי ועסקי, המצב החל להשתפר די מהר, אך היה מסלול ארוך וקשה לקראת ההתאוששות המלאה.
וב -2012, ההצהרה כי התקופות הטובות ביותר הגיעו לשוק הנדל"ן בדובאי כבר אינה מופרכת. הדבר מעיד על פי נתוני חברות הייעוץ וסוכנויות הדירוג. על פי מחלקת המקרקעין של דובאי, במחצית הראשונה של 2012 היקף עסקאות הנדל"ן גדל ב -21% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והגיע ל -63 מיליארד דירהם (17.2 מיליארד דולר). תעריפי השכירות מתחילים לצמוח, חברות הפיתוח מחדשות את הבנייה שהוקפאה בעבר ומודיעות על השקת פרויקטים חדשים. עם זאת, מרבית המחקרים מסכימים כי עליית המחירים ושיעורי השכירות אינה אחידה בחלקים השונים של שוק הנדל"ן בדובאי, והיא הופכת להיות מקוטעת יותר. אז כמה באמת גדול ויציב הוא התחדשות השוק, ומה באמת קורה עם המחירים, במיוחד במה שמכונה "האחזקה החופשית" - אזורים שבהם זרים מורשים לקנות נכסים בנכסים?
בואו ננסה להבין זאת בעזרת מומחי שוק הנדל"ן בדובאי.
קניית נכס למגורים
בשוק הנדל"ן למגורים יש עלייה מהירה במחירים. עם זאת, הוא מרוכז ברובו בקטע הווילות, שם המחירים כבר הגיעו או עברו את רמת המשבר לפני המשבר. בדו"ח של חברת הייעוץ הגלובלית פרספקטיבה ג'ונס לנד לסאל (JLL) ברבעון השלישי של שנת 2012 צוין עלייה של 23% במחירי הווילות בדובאי במהלך 12 החודשים האחרונים. במקביל, דירות באותו זמן עלו במחיר בכ -4% בלבד.
ביקוש מוגבר נצפה לווילות ובתים עירוניים באזורים כמו מעיינות, כרי דשא, חוות ערביות ואיי ג'ומיירה. לדוגמא, באזור ספרינגס, עלות בית עירוני עם שני חדרי שינה הגיעה ל -1.5 מיליון דירהם (כ -410 אלף דולר), ועם שלושה חדרי שינה - 2.2 מיליון דירהם (כ -600 אלף דולר). בהשוואה לשנה שעברה, המחירים עלו ב-25-30%, צמיחה מהירה במיוחד נצפתה ברבעון השלישי של 2012, כאשר מחיר בית עירוני עם שני חדרי שינה עלה מ -1.38 ל -1.5 מיליון דירהם (בין 380 ל -410 אלף דולר), וילות עם שלושה חדרי שינה - בין 2.0 ל -2.2 מיליון דירהם (בין 550 ל 600 אלף דולר).
דירות למגורים עולות במחיר לאט יותר, אם כי הרבה תלויות בפופולריות של כל אזור מסוים. בפרויקטים יוקרתיים עם מיקום טוב, כמו מגורים בחוף ג'ומיירה ומרינה של דובאי, המחירים עולים די מהר, אך בקטעים פחות יוקרתיים הם אולי לא מראים דינמיקה חיובית. יש לזכור כי אף שפרויקטים של נדל"ן, כולל גדולים מאוד, החלו להשיק שוב בדובאי בשבועות ובחודשים האחרונים, הם לא יגיעו לשוק בקרוב. עד אז, בגלל כמה "אבודים" בגלל משבר השנים בדובאי, תהיה היצע מוגבל של דיור חדש.
תגובה מאת אימקס נדל"ן
דמיטרי סטראחוב: "למעשה, סוכנויות ייעוץ עולמיות רבות דיווחו לאחרונה כי שוק הנדל"ן בדובאי שרד את השפעות המשבר הכלכלי העולמי והחל לצמוח בהתמדה. נכון, מידת וגודל עליות מחירי הדירות תלויות מאוד בגורמים כמו אזור, מרחק מהים, פיתוח תשתיות וכו '. עם זאת, ניתן לציין צמיחה יציבה למדי של שוק הנדל"ן בדובאי בכללותו. יתר על כן, אנו מדברים הן על שוק השכירות והן על שוק המכירות. דירות ווילות בפרויקטים חדשים ידועים "יזמים, דוגמת עמאר ונקהיל, נמכרים במהירות רבה, מה שאומר שחזרת אמון המשקיעים. ביקוש טוב ומוגבל, מסיבות אובייקטיביות, היצע דיור חדש, ובמיוחד בחוף, יוצר את התנאים לעליות מחירים יציבות."
דיור להשכרה
תמונה דומה מופיעה בשוק הדיור להשכרה עם חזרה לאינדיקטורים לפני המשבר. יחד עם זאת, עליית מחירי השכירות היא אפילו יותר מהשינוי במחירי הווילות והדירות. אותו דו"ח פרספקטיבה של השוק העולמי של JLL ברבעון השלישי של שנת 2012 הראה כי עלות השכרת וילות למשך שנים עשר חודשים מספטמבר 2011 לספטמבר 2012 עלתה בשיעור של 7%, ולדירות - ב -5%. בנוסף, בעוד שעליית מחירי הנדל"ן ניכרת יותר באזורים יוקרתיים בהשוואה לאלה צנועים יותר, מחירי השכירות עולים במגזר האחד והשני. לדוגמא, עלייה משמעותית במחירי השכירות נרשמה באזורים תקציביים כמו גני דיסקברי ועיר הבינלאומית.
בגני דיסקברי, אזור פיתוח בעלות נמוכה של חברת נחלה, עלו מחירי השכירות ב- 25% מתחילת 2012. שכירת דירת סטודיו באזור זה תעלה כעת 32-38 אלף דירהם (בין 8.7 ל- 10.3 אלף דולר) לשנה, ואילו ברבעון הראשון של 2012 היא הסתכמה בין 25 ל 27 אלף דירהם (בין 6800 ל- 7350 דולר). עלות השכרת דירה עם חדר שינה מגיע ל 43-52 אלף דירהם (11700-14100 דולר), ואילו ברבעון הראשון של 2012 היא לא עברה 38-40 אלף דירהם (10300-10900 דולר). אף ששכירת נדל"ן מפואר בדובאי אינה כה יקרה, לפי אינדיקטור זה היא עדיין אחד המקומות הראשונים בעולם. כך למשל, מדד ההשכרה העולמי של חברת הייעוץ נייט פרנק, המציג את השיעור בו 5% מהנדל"ן היוקרתי למגורים היוקרתי בעיר מתייקר יותר, גדל מתחילת השנה בכ -3%. בשל כך, דובאי קיבלה את המקום ה -9 מבין ערי העולם הכלולות בדו"ח, לפני אחרות סינגפור, הונג קונג ומוסקבה והפסידה רק לערים כמו ניו יורק, שנחאי, בייג'ינג, ציריך וטורונטו.
תגובה מאת אימקס נדל"ן
אדוארד בורקוב: "הביקוש לנכסי מגורים להשכרה בדובאי גדל בהתמדה במהלך השנה וחצי האחרונות. זה נובע בעיקר מהגידול באוכלוסיית דובאי והזרם המתמשך של אזרחים גולים זרים. גורם זה ללא ספק מעיד על צמיחת הכלכלה של אמירות. יתר על כן, דובאי מושכת. דיירים מהאמירות השכנות ומושכים אליהם רמת חיים גבוהה ותשתית מפותחת יותר.שלטונות אבו דאבי אף החליטו להטיל על עובדי מדינה איסור על השכרת דיור בדובאי, מכיוון שרבים מעדיפים מתעורר לחיים בדובאי, תוך כדי העבודה באבו דאבי. וזה למרות הנסיעות היומיות מעל 100 קילומטרים בכיוון אחד. "
שוק נדל"ן משרדי
אולי המצב השנוי ביותר במחלוקת נצפה בשוק הנדל"ן המשרדי בדובאי. מצד אחד, על פי מקורות שונים, הביקוש למשרדים בדובאי חזר לרמת המשבר של שנת 2007. זה הקל על ידי חברות נפט וגז עולמיות שמגיעות באופן פעיל לדובאי כדי לנצל את מחירי הפחמימנים הגבוהים ולמצוא שווקים חדשים. חלק משמעותי מהביקוש נופל על החברות שכבר פועלות בדובאי, שמתרחבות עקב צמיחת כלכלת אמירות ופעילות עסקית גבוהה באזור.
במקביל, בדובאי קיימת היצע עודף של נדל"ן משרדי, המשפיע לרעה על שיעורי השכירות ועל שיעורי התפוסה. במקביל, מוזמנים ללא הפסקה כמויות משמעותיות של שטחי משרדים באיכות גבוהה, למשל באזור המתפתח באופן פעיל של ביזנס ביי.
כתוצאה מכך, מחיר ההשכרה נשמר ברמה יציבה רק בנכסים יוקרתיים עם מיקום טוב. לדוגמה, באזור העיר הפיננסית הבינלאומית, הקטע היוקרתי ביותר בשוק הנדל"ן למשרדים, מחירי השכירות נשמרים על 2,700 AED (750 $) למ"ר לשנה. העלות היציבה יחסית של שכירת שטחי משרדים מסוג Class B באזור Tecom, שם היא ממוצעת 1100 דירהם (כ -300 דולר) למ"ר בשנה.
עם זאת, Tecom, כמו גם מגדלי אגם ביזק ביי וג'ומיירה, הם בעלי אחוז גבוה של שטחים לא פנויים, ובמתחמי משרדים ישנים יותר נאלצים הבעלים להפחית כל הזמן את מחירי השכירות כדי למשוך דיירים.
מה קדימה?
שוק הנדל"ן של דובאי מסיים את פינוי ההריסות שנשארו מהמשבר האחרון, ומתכונן לקפיצת מדרגה חדשה. כשרדו את המשבר, יזמי הנדל"ן מכוונים את כספם ומדווחים על גידול ברווחים. פרויקטים שקפאו בעבר החלו להסתיים, שכן המדינה חסרת התקווה מחפשת משקיעים חדשים.
לראשונה מאז החל המשבר הודיעו גורמים בשוק המובילים על פרויקטים חדשים. הון זרם שוב לדובאי מכל רחבי האזור, ולא רק בגלל שהיא אישרה את מעמדה כ"מקלט בטוח "עם תשתיות ואקלים השקעה מעולה.
יחד עם זאת, כל השחקנים הגדולים לא רוצים חזרה על המחירים הרקיעים לשנים 2007-08, בהם חלקו של המרכיב הספקולטיבי היה גבוה מאוד. חברות הפיתוח הגדולות אמאר ונח'הל, שהגבילו כמעט בו זמנית את האפשרות למכירה חוזרת של ספקולציות של דירות ווילות לא גמורות בפרויקטים החדשים שלהן, נקטו צעדים בכיוון זה. לפיכך, עליות מחירי הנדל"ן לא יהיו מהירות כמו במהלך התנופה שקדמה למשבר. אבל למי שמחפש הזדמנות להשקעה לטווח הארוך, נפתחות הזדמנויות חדשות בדובאי. צריך רק לגשת לבחירת אובייקטים של השקעה בזהירות רבה.
אתה יכול לקבל כל מידע נוסף על רכישה וניהול של הנכס שלך בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון. במוסקבה +7 495 5100008, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני[email protected].
