ארתור קובוזב, מנכ"ל IMEX נדל"ן, אמר לנו מה קורה כיום בשוק הנדל"ן בדובאי ואיזה סנטימנט שורר בקרב המשקיעים.
ארתור, אחר הצהריים הטוב. אנא ספר לנו על המגמות הנוכחיות בשוק הנדל"ן בחופש בדובאי. תחייה בולטת ועליה ניכרים לעין בלתי מזוינת.
שלום. אכן, מצב השוק חיובי בהקשר של עליית המחירים. כל המשתתפים בתהליך - משקיעים, מוכרי נדל"ן מוגמר ומפתחים - צופים צמיחה נוספת. ראוי לציין שלדברי אנליסטים מחירי הדירות בדובאי צומחים מהר יותר מאשר בעולם. כך, בשנה האחרונה הצמיחה הסתכמה במעל 20% והשנה הקצב הפך לדינמי יותר.
על פי נתוני מחלקת המקרקעין בדובאי, בין החודשים ינואר ליוני 2013, מספר העסקאות למכירת נדל"ן למגורים עלה ב -41%, ושוויו הכולל (שהוכרז להערכה) עלה בכ -70% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
כמו כן, מעודדים את המשקיעים להכריז על פרויקטים חדשים, קודם כל, על ידי היזמים הגדולים ביותר - EMAAR ו- Nakheel. אליהם הצטרפו "כרישי שוק" נוספים, בהם DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties ואחרים.
יתר על כן, שוב אנו מדברים לא רק על הקמת מבנים בודדים, אלא על בניית שטחים שלמים. לדוגמה, בפרויקט המגה "עיר מוחמד בן ראשיד" בלבד, שתמוקם על חלקת אדמה אדירה - בין כביש אל הייל לכביש מוחמד בן זיאד, מתוכנן להקים 100 מלונות.
מה הסיבה להתפתחות כה פעילה? אולי דובאי פשוט מנסה לארגן מחדש את החובות שנצברו במהלך המשבר האחרון, ומודיעה על יישום של מגה-פרויקטים חדשים שימשכו השקעה משמעותית?
הציפיות החיוביות של המשקיעים מוצדקות על ידי מספר גורמים. ראשית, יש התאוששות פעילה בכלכלה של דובאי ושל איחוד האמירויות בכללותה. על פי תוצאות השנה, כלכלת דובאי צפויה לצמוח ב -3.6%. בהתאם, הדבר מצריך משיכה של עובדים חדשים. כבר כיום אוכלוסיית דובאי עולה על 2.17 מיליון איש, ואילו בשנת 2011 אוכלוסייתה הייתה 1.97 מיליון איש. כמובן שכל הגולים המבקרים זקוקים למקומות לינה.
אם כבר מדברים על הגירה, עסקינן באוכלוסייה פעילה כלכלית. על פי המחלקה לפיתוח כלכלי בדובאי, 55% מאנשי העסקים צופים גידול בהכנסות בשנת 2013, ו -30% בטוחים כי הם יישארו יציבים.
זרם התיירים גדל גם הוא, שכיום עלה על 10 מיליון איש, והוא מתוכנן להכפיל אותו עד 2020. ברור כי איחוד האמירויות הפכו למולדת השנייה עבור מהגרים ממדינות האזור שנפגעות מעימותים צבאיים: הם לא רק מעבירים הון לכאן, אלא גם עוברים למקום מגוריהם הקבוע.
ברצוני גם לציין כי כיום מחירי הנכסים למגורים בדובאי עדיין נמוכים ב -30% מהערכים המקסימליים שנרשמו ברבעון השלישי של 2008, במהלך הפריחה בשוק הדיור. זהו גורם נוסף המעניק ביטחון בפוטנציאל לצמיחה נוספת.
אילו אזורים בדובאי כיום הם המושכים ביותר להשקעה ומדוע?
ראשית, אזורים עם תשתית מפותחת ונגישות טובה לתחבורה נותרו פופולריים: מרינה של דובאי, פאלם ג'ומיירה, פופולרית באופן מסורתי בקרב המשקיעים, מרכז דובאי אופנתי, מגדלי אגמי אגמים ג'ומיירה, שהופנו בולט לאחרונה, הירוקים, אזורי קומות נמוכים עם אמירות מגורים. חוות ערביות ואחרות.
במקביל גוברת הביקוש לשטחים בנויים המרוחקים מקו החוף, בהם הדיור בר השגה. ראשית, ברצוני לציין את מחוז כפר ג'ומיירה שלמרות התשתית הלא מפותחת ומספר גדול של בניינים לא גמורים, יש פוטנציאל טוב בהתאם לקריטריון המחיר / האיכות.
הייתי ממליץ למשקיעים השוקלים לקנות בית בדובאי להתמקד לא רק בהכנסה שכירות משכירות. אסור לאבד את הראייה של מדד כזה כעלייה בעלויות פוטנציאלית, שהיא גבוהה מאוד, למשל, בפרויקטים באי ה"דקל "מעשה ידי אדם. לדוגמא, אחד משיעורי הצמיחה הגבוהים ביותר בשיעורי השכירות בשנים האחרונות הוכח על ידי אזור העיר הבינלאומית, אך מבחינת פוטנציאל ההיוון, זו אינה האפשרות הטובה ביותר. באופן כללי, יש צורך להעריך את המצב במתחם ולשקול את סדר העדיפויות עבור כל מקרה השקעה ספציפי.
האם הרוסים נשארים מובילים במספר עסקאות הנדל"ן בדובאי?
על פי נתונים סטטיסטיים של מחלקת האדמות של דובאי, הרוסים הם בין עשרת המשקיעים המכובדים ביותר בנדל"ן החופשי.
חלקם בולט מאוד, במיוחד במה שמכונה דובאי "החדשה". ראוי לציין כי ברבעון הראשון של שנת 2013 היקף העסקאות עם נדל"ן של אמירות הסתכם ב -53 מיליארד דירהם (14.4 מיליארד דולר). המנהיגים המסורתיים מבחינת ההשקעה נותרים נציגי הודו ובריטניה.
מה ניתן לומר על העדפותיהם של בני ארצנו?
אם אנו מדברים על העדפותיהם של בני ארצנו, הם מסורתיים: הם מתעניינים בעיקר בקרבת הים. ומכיוון שבחירת הנדל"ן ליד הים, שאליהם זרים יכולים לרכוש בעלות, מוגבלת למעשה לאזורים של מרינה של דובאי ולדקל ג'ומיירה, באזורים אלה "האנשים שלנו" רוכשים את מירב הדיור.
באשר למסגרת המחירים, כאן לא אדגיש סדר עדיפויות חד משמעי. שני החפצים היקרים מאוד נמכרים, כמו גם בעלות ממוצעת. לדוגמה, אנו עובדים עם נדל"ן בשווי של 200 אלף דולר לארה"ב ועד עשרות מיליונים.
בני ארצנו רואים התאוששות אובייקטיבית של השוק ומופעלים על רקע זה. אתה יודע שאתה יכול להגר לאיחוד האמירויות תוך מספר ימים ולהרגיש בנוח ובטוח כאן. רבים מנצלים את ההזדמנות הזו בבחירת בית חדש תחת השמש הערבית.
האם קיים כיום מחסור בהיצע?
כן וזה טמון בעובדה שחפצים מעניינים המוצעים למכירה במחיר שווה לכל נפש עוזבים את השוק מהר מאוד. ככלל, מרבית הקונים, ובמיוחד אלה שעדיין לא מכירים את הפרטים המקומיים, לוקחים פסק זמן להרהור, וכאשר הם מקבלים החלטה, החפץ כבר נמכר.
מצב השוק משתנה מהר מאוד. דיור בפרויקטים של יזמים גדולים נמכר עוד לפני תחילת הבנייה, הוא פשוט נסחף ביום אחד. המשקיעים מחפשים אופציות רווחיות ואף מוכנים לעמוד בתורים ארוכים בעת השקת פרויקטים חדשים, כמו בזמן הפריחה בשוק.
מה לימד משבר 2008 למשקיעים? כיצד השתפרה היום החקיקה בדובאי?
ראשית כל, מפתחים הטילו מגבלות על מכירה חוזרת מהירה. כעת, משקיע שמעוניין למכור מחדש חפץ נדרש לשלם בממוצע 35-40% מערכו. זה מעכב את המרכיב הספקולטיבי.
עד כמה שידוע לי, מחלקת האדמות של דובאי מפתחת בימים אלה סטנדרטים הנוגעים לתחום הנדל"ן של אמירות, שצריכים להיכנס לתוקף בשנתיים הקרובות.
הם יסייעו בבקרה על פעילות שוק הנדל"ן על מנת למנוע הישנות המצב באמצע שנות האלפיים, אז נצפתה תנופה מדהימה בתחום הנדל"ן.
בנוסף מתפתח חוק מיוחד המגן על זכויות המשקיעים.
לטענת רשויות הנסיכות, הצעות החוק החדשות נועדו לחזק את קוד החוקים המסדירים את פעילות תחום הנדל"ן בדובאי, להגדיל את התחרותיות של השוק ולהגדיל את האטרקטיביות שלו בעיני המשקיעים המקומיים והזרים.
באוקטובר עבר המטה של לוקויל לדובאי. יש דעה כי "זרם" של תושבים עם הכנסות גבוהות יכול לדרבן עוד יותר את עליית המחירים. האם אתה מסכים איתו?
המקרה הזה רחוק מלהיות היחיד, אם נדבר על מהלך ההמונים שנקרא. אני לא חושב שזה גרם או לגרום למהומה בשוק ההשכרה. במיוחד בהתחשב ב"יציאה "של עובדי חברות ממשלתיות מדובאי לאבו דאבי. הרשו לי להזכיר לכם כי לאחרונה אומצה הנחיה לפיה מומחים זרים המועסקים בשירות הציבורי בבירה מחויבים לשכור שם דיור. מספרם כיום מוערך בכ 15 - 20 אלף איש. אנו יכולים להסיק את המסקנות המתאימות.
מהן ההמלצות המקצועיות שלך למי שרוצה לקנות נכס בדובאי?
אל תעכב את קבלת ההחלטות, ובאותה עת אל תנהג באקראי, תמיד תונחה על ידי השכל הישר ותעריך באופן מקיף את המצב. חשוב לזכור שככל שמתבצעת עסקה מהירה יותר בשוק הצומח, כך ההשקעה משתלמת יותר. ואל תזניחו את התמיכה של אנשי מקצוע מוסמכים. הם יכולים להפוך למדריכים האמינים שלך בשוק זה. נשמח לראות את כולם בדובאי!
אתה יכול לקבל מידע נוסף על רכישת וניהול נכס שלך בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון במוסקבה +7 495 5100008, טלפון חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה במייל בדואר אלקטרוני @ IMEXre.com.
