הועלה על ידי: הלנה קריוקובה 2013 הייתה אבן דרך נוספת עבור שוק הנדל"ן של דובאי בדרך לפיתוח בר-קיימא. זו הייתה תקופת פרשת מים, בעיקר בזכות הניצחון של דובאי בתחרות לתערוכה העולמית "EXPO 2020". אבל היו הרבה אירועים אחרים. אנו מציעים שתסתכל אחורה על העיקריות, תזהה את נקודות המפתח שקבעו את הווקטור להמשך התנועה ל"עיר העתיד "המודרנית שדובאי הצליחה להפוך לה כיום.
אודות צמיחת מחירים
הדבר הראשון שיש לשים לב כשמסכמים את התפתחות שוק הנדל"ן בשנת 2013 הוא עליית מחירים חסרת תקדים עבור נדל"ן מכל הסוגים בהשוואה לשנים קודמות. העובדה שדובאי מצפה לשנה "לוהטת", גם מבחינת הביקוש וגם מבחינת עליית מחירים, הייתה הראשונה שסימנה אותה האירוע שהכי בולט באפריל, כלומר ההתרגשות המטורפת סביב מכירת וילות במתחם מירה מעמאר, כשקונים צמא עמדו במשך שלושה ימים בתוך תורים לדיור. מרגע זה, היזמים של דובאי התבררו יותר על היקף הביקוש ורמת נאותה של מחירי הדיור.
בסוף השנה, כל חברות הייעוץ והאנליטיות הבינלאומיות המובילות, כמו ג'ון לאנג לסאל, נייט פרנק, CBRE ואחרים, הציגו את ביקורותיהן, שנתוניהן מראים כי במקרים מסוימים עלות הדיור באמירות כמעט הוכפלה במהלך השנה. נתונים כאלה פורסמו באתר האינטרנט שלה על ידי פורטל הנדל"ן הפופולרי של איחוד האמירויות. המגמה לעלייה מהירה במחירים בשנת 2013 התבררה גם בסוף המחצית הראשונה של השנה, כאשר על פי דיווח של אנליסטים של קלוטון, מחירי הנכסים בדובאי עלו ב -30.6%, לקראת קצב ההתפתחות של כל שאר שוקי הנדל"ן המתקדמים בעולם בעניין זה.
בממוצע, הגידול השנתי במחירי הדיור היה כה משמעותי ומהיר עד שבסוף השנה דאגו רשויות האמירות ברצינות מפני הופעת "בועה" פיננסית נוספת והחלו לנתח את שוק הספקולציות לדיור ראשוני, מה שגורם לדאגה הגדולה ביותר בעניין זה. הנתון שגרם לדאגה כזו של הממשלה היה ציון שיא של 40% בגידול בעלות הדירות, שצפו אנליסטים לעתיד, כלומר השנה הנוכחית של 2014.
בשנת 2013 הושלם שוק הנדל"ן בדובאי עם אינדיקטורים שנעו בין 22.4% ל 37% צמיחה בעלות הדיור, על פי סוכנויות שונות. יש לזכור כי התנודות בעליית עלות הדיור לא היו זהות באזורים שונים בעיר ובסוגי נדל"ן שונים. הפורטל האנליטי ריידין פרסם את הנתונים הבאים לגבי עליית מחירי דיור מסוגים שונים בדובאי בשנת 2013: מחירי הדירות עלו בממוצע ב -24.5%, ואילו מחירי הווילות עלו פחות משמעותית: רק 14.9% לשנה.
אודות השכרה
בתחום השכירות, עליות המחירים היו חריפות במיוחד, מה שאילץ דיירים רבים לעזוב את מקומם הרגיל ולעבור לאזורי גבול נגישים יותר של אמירות שכנות, כמו שרג'ה, מה שבתורו עורר עליית מחירי השכירות במקום. בשנת 2013 עלה מחיר ההשכרה של סוג הדיור הפופולרי ביותר לדירות עם שני חדרי שינה בממוצע בדובאי ב -17.6% ועלות השכרת הווילות ב -12.6% (על פי הערה של מחבר סוכנות ריידין).
מילה חדשה להסדרת היחסים בין הדיירים ובעלי הבית של דובאי הייתה תוכנית להערכת הערך האמיתי של דיור להשכרה, שהוצעה בסוף 2013 על ידי סוכנות הרגולציה לשוק הנדל"ן בדובאי (RERA). זהו מדד להשכרה, אשר יאפשר לא רק להעריך את עלות הדיור כנדרש תוך התחשבות בפרמטרים כמו למשל הנוף הנשקף מהחלון או נוכחות בריכת שחייה בבניין, אלא גם לשמש אינדיקטור למותר, על פי ההחלטה החדשה, עליית עלות שכר הדירה לדיירים קיימים, שצריכים כעת מהווים לא יותר מ 20% מהקיים.
אודות נכס מסחרי
הביקוש לנדל"ן מסחרי בדובאי, בעקבות תוצאות הפורום השנתי השמיני בערבי שהתקיים בדובאי במאי, עלה אפילו על נתוני טרום המשבר ב -2007 בחלק מהמגזרים, מה שלא האט את השפעתו על צמיחת היצע. באזור מפרץ העסקים, כמו גם במספר אזורים כלכליים חופשיים, יזמים פעלו מאוד בתכנון הקמת מספר גדול של בנייני משרדים חדשים ומתחמי שימוש מעורבים שנועדו לספק לכל המשרדים הנציגים שזה עתה הגיעו לחברות בינלאומיות בדובאי, שטחי משרדים נוחים במרכז העסקים של אמירות. זה היה רלוונטי יותר מכיוון שבדובאי היה מחסור ברור בשטחי משרדים שטחים גדולים שהיו זקוקים לתאגידים גדולים. באופן חלקי, נושא זה מטופל גם באמצעות גאולה של רבים ממתקני המשרדים הקטנים במרכזים גדולים מבעלים קטנים על ידי יזמים גדולים.
אודות דירוג אוכלוסייה מחוזית דובאי
קצב הצמיחה של המחירים בשנה האחרונה, כאמור, השתנה משמעותית ממחוז לרובע, לעיתים בצמיחה שנתית של 20-25% מזעזעת, עם זאת, לדירוג הפופולריות של אזורי המגורים העיקריים של דובאי בקרב קונים ודיירי דיור, שנערך בסוף השנה, לא היו שום הפתעות הביא. כמו בעבר, האזור היוקרתי במרינה של דובאי ממשיך להיות קבוע בהובלה בתחום זה מזה שנים רבות, שם בשנת 2013 נרשמו עסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר. כאן נמכרות הדירות היקרות ביותר בעלות שש ספרות בחוזי מכירה, ובין הווילות בפלחי הפרימיום נותרו הווילות היקרות והמבוקשות ביותר במתחם הרי הרי. אזורים של דובאי כמו מגדלי אגמי ג'ומיירה, האי מעשה ידי אדם פאלם ג'ומיירה ולב העיר, מחוז מרכז דובאי, ממשיכים ליהנות מפופולריות מתמדת.
אודות אירועים
האירועים הבולטים ביותר של שנת 2013 בשוק הנדל"ן בדובאי היו תערוכות. ראשית, אנחנו מדברים כמובן על הניצחון של דובאי בתחרות לתערוכה העולמית "EXPO 2020". אירוע זה ממש זעזע את כל תחומי הכלכלה של דובאי, בראשיתו בעיקר בנדל"ן.
ההחלטה לבחור בדובאי כמקום האירוע ל- EXPO 2020 התקבלה ב- 27 בנובמבר בעצרת הכללית של לשכת התערוכות הבינלאומית (BIE). המתמודדים העיקריים של דובאי בתחרות היו איזמיר טורקית, יקטרינבורג הרוסית וסאו פאולו הברזילאית.
עם זאת, היה ברור לרוב המומחים כבר מההתחלה שלדובאי יש יתרונות תחרותיים יוצאי דופן, שעיקרם הוא שרוב התשתיות ההכרחיות כבר נבנו כאן, ולמי שעדיין ייבנה יש כל סיכוי להישאר בביקוש אחרי התערוכה.
השלכות הניצחון של דובאי בתחרות על "EXPO 2020" לא איחרו לבוא ובאו לידי ביטוי בזינוק מיידי במחירי הנכסים באזור מתחם התערוכה, מתחם רב-המפלס הדובאי העולמי, כמו גם עלייה בפעילותם של יזמים וקונים שרוצים לקנות קרקעות בזה. אזור. בדו"ח הבנק הבינלאומי Standard Chartered Bank נמסר כי החזקת "EXPO 2020" תביא לכלכלת דובאי יותר מ -17.7 מיליארד דולר, וכל דולר שהושקע באירוע ישתלם שש פעמים.
אירוע נוסף בעל פרופיל גבוה, שהאפיל מעט על הידיעה על "EXPO 2020" בדובאי, היה החזקה בדובאי של תערוכת הנדל"ן העולמית Cityscape Global באוקטובר 2013. באירוע זה הוצגו כל הפרויקטים הנראים והגדולים ביותר שפותחו על ידי מפתחי דובאי בשנת 2013. האירוע, שהוקצה לו מעל 25 אלף מ"ר. מטרים של שטח, 233 חברות ממדינות שונות לקחו חלק. תערוכת Cityscape Global, ללא הגזמה, הייתה האירוע ששכנע את כולם סוף סוף ששוק הנדל"ן בדובאי קם לתחייה מוחלטת לאחר המשבר של 2008 והוא נכנס בביטחון למטרתו.
אודות תקנה
כמובן שכשמכסים את מצב שוק הנדל"ן בשנת 2013, פשוט אי אפשר להתעלם מנושא כזה כמו לשנות את החקיקה הרגולטורית של דובאי כדי לייצב את השוק ולמנוע משבר נוסף. בחשש מהגבלת הספקולציות בנושא נדל"ן לא גמור, ממשלת דובאי, המיוצגת על ידי מחלקת המקרקעין, מיקדה את מאמציה להסדרת שוק מכירות הדירות: לדוגמה, דמי הרישום במועד הרכישה והמכירה של נדל"ן בדובאי הוכפלו מייד: מ- 2 ל- 4% מסכום העסקה .
בנוסף, הבנק המרכזי של איחוד האמירויות הערביות, שאיים זה מכבר להגביל את גודל המשכנתא המרבי, ניסה ליישם את מגבלותיו הלכה למעשה ולקבוע את הגודל המקסימלי למשכנתאות: עד 80% מעלות הדיור לתושבים המקומיים (כאשר קונים בית ראשון לא יותר מ- $ 1.36 דולר) מיליון) ועד 75% לגולים (באותם תנאים). עם זאת, עד סוף השנה, חלק מהבנקים עדיין המשיכו להפר את החוק הזה ולהנפיק הלוואות בסכום של עד 90% מעלות הדיור.
שינויים הגיעו גם לענף ההשכרה: נוצר גוף רגולטורי חדש לפיתרון סכסוכים בין הצדדים לחכירה, הוכנס מדד חכירה חדש, שוק החכירה לטווח קצר הוסדר והוגדר עליית שכר הדירה המרבית הניתנת בעת חידוש הסכם השכירות עם השוכר הקודם.
אודות הישגים חדשים
ולבסוף, לאחר השלמת סקירה מקיפה של מצב ופיתוח שוק הנדל"ן בדובאי בשנת 2013, ברצוני לציין את הפרויקטים העיקריים של ציוני דרך שהוצגו על ידי יזמים, פרויקטים שמבטיחים לשנות לחלוטין את פני העיר ולהפוך לשולטים חדשים בנוף שלה. כאן, ראשית כל, יש להזכיר את בניית תעלת המים של דובאי מעשה ידי אדם, שתחבר את מפרץ דובאי עם המפרץ הפרסי ותעבור מתחת לכביש שייח זייד, דרך פארק אל ספא וג'ומירה 2, שם בחלק הדרומי של פארק חוף ג'ומיירה זורם אל המפרץ הפרסי.
נקודת ציון חדשה של דובאי ושיא שיא עולמי נוסף שהוצג בעיר תהיה הקמת פארק השעשועים המקורה הגדול בעולם, IMG Worlds of Adventure, בדובאי, שהחל בשנת 2013, עם קיבולת של יותר מ 20,000 מבקרים בכל יום. חידוש מדהים נוסף שהוצג בשנת 2013 היה הצגת הפרויקט של המלון התת-ימי Water Discus Hotel, שעשוי להקים בקרוב בדובאי.
פרויקטים נוספים של מגה-בניה שהושקו או המשיכו בשנת 2013 כללו פרויקטים רחבי היקף כמו עיר Meydan בשווי 11 מיליארד דולר, יישום נוסף של פרויקט עיר מוחמד בן ראשיד, שייצור את הלגונה הגדולה ביותר בעולם מעשה ידי אדם בשטח של 40 דונם. מלונות ומתחמי מגורים, ביניהם בולט Viceroy דובאי פאלם ג'ומיירה באי התמרים מעשה ידי אדם ורבים אחרים.
כמו כן בדובאי, בקרוב יופיע אנלוגי מוגדל לגלגל העין דובאי של לונדון, שיהיה הגדול בעולם, אך זהו סיפור אחר והשנה הבאה, שללא ספק תהיה מלאה בהצלחות והישגים חדשים לדובאי, "עיר העתיד". 
אתה יכול לקבל כל מידע נוסף על רכישה וניהול של הנכס שלך בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון. במוסקבה +7 495 5100008, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected]
