תשובות לשאלות הנפוצות ביותר מאי האם אזרחים זרים קונים נכס בדובאי?
אזרחי מדינות זרות שאינם חברים במועצה לשיתוף פעולה במפרץ הערבי (GCC), רשאים לרכוש בעלות מלאה על נדל"ן בדובאי ("אחזקה חופשית") רק בשטחים המיועדים במיוחד, באזורים המכונים חופש חופש. רשימת אזורים כאלה נקבעה על פי צו השליט של דובאי מס '3 משנת 2006. אלה כוללים כמעט את כל שטחה של "דובאי החדשה", כולל אזורים פופולריים כמו מרינה של דובאי, פאלם ג'ומיירה, אמיריטס ליווינג, מגדלי אגמי ג'ומיירה וכו '.
נדרש רישום נדל"ן בדובאי ומי מעורב בזה?
רישום זכויות הנדל"ן בדובאי מנוהל על ידי מחלקת המקרקעין של דובאי. כיום, זכויות קניין, חכירה ארוכת טווח, משכון מקרקעין וכו 'כפופות לרישום חובה בפנקס הרלוונטי, הרישום מתבצע הן על מתקנים מוכנים ומזמינים וכן על פרויקטים של בנייה ("מחוץ לתוכנית"). במקרה הראשון, הבעלים מקבל תעודת רישום לנדל"ן (כותרת שטר), ובמקרה רישום נכס שטרם הושלם (רישום אוקוד) - חוזה המכירה הראשוני (חוזה מכירה ראשוני). עלות רישום העברת הבעלות על נדל"ן במחלקת המקרקעין במקרה הכללי היא 4% ממחיר המכירה פלוס 4000 דר"ס איחוד האמירויות (כ -1100 דולר ארה"ב) עבור שירותי מרכז עיבוד עסקות (נאמן DLD) בתוספת תשלום קבוע קטן (תלוי בסוג הנכס הרשום) להנפקת תעודה.
אילו מיסים צריך בעל נכס לשלם בדובאי?
באיחוד האמירויות הערביות אין מיסים על הכנסה. לפיכך, החזקת נדל"ן בדובאי, כמו גם קבלת הכנסה, למשל מהשכרתה, איננה גוררת השלכות מס כלשהן עבור הבעלים שבתחום שיפוט איחוד האמירויות. עם זאת, יש להבין שבעל המקרקעין אחראי לתחזוקתו התקינה ומחויב בתשלום עלויות תחזוקתו (מה שנקרא דמי אחזקה או חיובי שירות).
גודל דמי השירות נקבע על ידי חברת הניהול בהסכם עם איגוד הבעלים (אם כבר הוקמה עמותה כזו), ואושר על ידי סוכנות הרגולציה לשוק הנדל"ן בדובאי (RERA).
דמי האחזקה כוללים את עלויות השמירה על הבניין, ניקוי שטחים משותפים, איסוף אשפה, תחזוקת תשתיות (חניונים, בריכות שחייה, חדרי כושר, אזורי בילוי) וכו '. ככלל, תשלומים כאלו מחויבים מדי שנה במשך שנה מראש, ולדובאי, תלוי בפרויקט, הם נעים בין 20 $ ל- 80 $ למ"ר. מ 'לשנה.
האם בעל נכס בדובאי יכול לשכור אותו?
היחסים בין בעלי הדיירים לדיירים בדובאי מנוהלים על ידי החוק מספר 26 משנת 2007, כמו גם תיקוניו. על פי החקיקה הקיימת, לכל בעל נדל"ן בשטחה של אמירות דובאי יש את הזכות לחכור את רכושו להשכרה לטווח ארוך. לרוב, נדל"ן מושכר לתקופה של שנה ואחריה התחדשות. בעלי יכול גם לפנות לחברה מורשית ולהעביר להם את הנכס שלהם לצורך ניהול. במקרה זה חברת הניהול דואגת לכל הנושאים הנוגעים ליחסים עם הדיירים.
לאילו הכנסות שכירות יכול בעל נכס בדובאי לצפות?
אם מדברים על מדדי השוק הממוצעים של ההחזר הנוכחי על ההשקעה בנדל"ן, אז לדיור בדובאי כיום המדד להכנסות משכירות נטו (כלומר הכנסה בניכוי עלות שירות הנדל"ן) הוא בממוצע 5-8% לשנה. הפיזור ברווחיות נובע מהבדלים בסוג ובקטגוריה של הנדל"ן, במיקומם ובעלות השירותים שלהם. יתר על כן, נדל"ן בלעדי יקר יותר, ככלל, נותן פחות תשואה בצורה של הכנסות משכירות מאשר דיור המוני בפרויקטים נוחים.
באשר לשוק הנדל"ן המשרדי, כיום השקעות כאלה פחות אטרקטיביות מבחינת הכנסות משכירות מאשר רכישת דיור. חכירה של שטחי קמעונאות (זה כולל לא רק חנויות, אלא גם נקודות שירות, בתי קפה, מסעדות וכדומה) עשויה לייצר הכנסה גבוהה יותר (עד 15%), אולם הדבר תלוי בפרמטרים של הנכס עצמו, ומגורמים חיצוניים אליו.
האם יש מגבלות בעלויות ההשכרה בדובאי?
על ידי כריתת הסכם שכירות מקרקעין, הצדדים לעסקה זכאים להסכים על כל תנאי שאינו נוגד את החקיקה הקיימת. אין מגבלות ישירות על מחיר ההשכרה, המצוין בחוזה בין השוכר לחוכר. עם זאת, קיימות מגבלות חוקיות להגדיל את עלויות השכירות בעת חידוש חוזה לתקופה הבאה. בעת תיקון החכירות כלפי מעלה, על בעל הבית להיות מונחה על ידי המדד של הרשות הרגולטורית לנדל"ן בדובאי (RERA), המשקף את מחירי השכירות הממוצעים של דיור מסוגים שונים בהתאם לאזור.
מהן הדרישות לדיירים בדובאי?
דייר נדל"ן בדובאי (אם לא מדובר בדיור להשכרה לטווח קצר) יכול להיות רק גורם אינדיבידואלי או משפטי עם מעמד תושב באיחוד האמירויות. כלומר, הסכם שכירות ניתן להסכם רק עם אזרח איחוד האמירויות או מדינה שהיא חברה במועצה לשיתוף פעולה של מדינות ערב במפרץ הפרסי, או עם גולה עם ויזת תושב.
בהתאם לכך, החוכר הוא ישות משפטית, עליו להיות בעל הרישום המתאים באיחוד האמירויות. זה יכול להיות ארגון מקומי, חברה הרשומה באזור כלכלי חופשי, או סניף (משרד נציג) של חברה זרה.
האם יש צורך ברישום חוזה שכירות עבור נדל"ן בדובאי ומי מעורב בו?
בהתאם לחוקי אמירות דובאי, יש לרשום כראוי את כל החכירה של נדל"ן בשטחה. רישום חוזי שכירות מנוהל על ידי סוכנות הרגולציה לנדל"ן בדובאי (RERA). במיוחד למטרות אלה, הסוכנות יצרה את מערכת Ejari, המאפשרת רישום חוזים באמצעות האינטרנט ומרכזי השירות המתמחים. גם המשכיר וגם החוכר יכולים לרשום חוזה שכירות. עד כה הוקמה אחריות בגין אי מילוי הדרישה לרישום חובה, אך על פי הוראות החוק, כל משתתפי העסקאות שלא נרשמו נשללים אוטומטית מהזכות לפנות לגורמים שיפוטיים וממשלתיים להגנת האינטרסים שלהם. כמו כן, יש צורך ברישום חוזי שכירות במערכת עג'ארי לפתיחת אשרות מגורים משפחתיות.
כיצד לשלם שכר דירה עבור נדל"ן בדובאי?
בשוק ההשכרה בדובאי, כמו גם בשאר איחוד האמירויות, נהוג לשלם דמי שכירות עבור השנה הבאה.
ככלל, כל התשלומים מתבצעים באמצעות המחאות בנקאיות. בהתאם לתנאי החוזה, סכום ההשכרה השנתי משולם על ידי צ'ק אחד או יותר. במקרה האחרון, המחאות מתוארכות לפי תאריכים עתידיים. לדוגמא, אם מספר השיקים הוא 4 אז מועדי השיקים יתאימו לתאריכים בעתיד בכל רבעון, ואם מספר השיקים הוא 12 הם יתוארכו בפרקי זמן של חודש. בהתאם לכך, במועד המצוין בשיק, יכול השוכר להציג אותו לבנק ולקבל כסף מחשבונו של השוכר. הוצאת שיקים לא מאובטחים באיחוד האמירויות היא עבירה פלילית, ולכן תשלום בשיקים, אם כי זה לא נותן ערבות של 100% שכר דירה, הוא דרך אמינה ונוחה למדי לבצע תשלומים.
האם בעל בית שאינו תושב איחוד האמירויות יכול לקבל כסף בשיק?
יש לזכור שהתקופה בה ניתן להציג המחאה לתשלום היא 6 חודשים שלאחריה היא מבוטלת. אם השיק כתוב בשמו של אינדיבידואל ואין סימון עליו רק בחשבון הבנק של המקבל, אזי האדם המצוין בשיק, ללא קשר לנוכחות אשרת תושב, יכול לקבל מזומן בכל סניף בבנק המנפיק. אחרת, או אם השיק כתוב בשם החברה, ניתן לקבל כסף עליו רק בחשבון בנק, ויש לפתוח את החשבון באחד הבנקים באיחוד האמירויות. גם מצב תושב אינו נדרש. מספר בנקים באיחוד האמירויות פותחים בקלות חשבונות לבעלי נכסים שאינם תושבים.
הנוהל לפתיחת חשבון בבנק אורך פחות משעה, והדרישות המינימליות להפקדת כספים לחשבון לפתיחתו הן כיום 5,000 דרקס (בערך 1,400 דולר ארה"ב). אם אפשרויות ההשכרה הרשומות אינן מתאימות למשכיר, הוא יכול לכרות הסכם עם חברת הניהול או עם סוכנות נדל"ן דרכה בוצעה ההשכרה. לאחר מכן ניתן להוציא את השיקים על שם הסוכנות, ואחרי שקיבלה מהם כסף, הסוכנות מעבירה אותם (העברות במזומן או בכל דרך נוחה אחרת) למשכיר. העיקר במקרה זה הוא לגשת במיומנות לנושא בחירת חברה שותפה.
מי משלם עמלה לסוכנות נדל"ן? כאשר המתווך בעסקה הוא סוכנות נדל"ן, משלמים לו עמלה. על פי הנוהג הקיים, השוכר משלם את העמלה לסוכנות הנדל"ן. בדרך כלל מדובר ב -5% מסכום ההשכרה השנתי.
שירותי הסוכנות מסתיימים לאחר חתימת חוזה שכירות. אם המשכיר זקוק לשירותי סוכנות נוספים (המייצגים את האינטרסים שלו באיחוד האמירויות במהלך תקופת החכירה, קבלת תשלומים מהשוכר, תשלום עלויות תחזוקת נדל"ן וכו '), נושא המשא ומתן בעלות נוספת.
מי משלם עבור תפעול ותחזוקה של מושכר?
השוכר ובעל הבית יכולים להסכים על כל תנאי שכירות, אולם ככלל, המשכיר אחראי לתשלום עלויות התחזוקה (דמי אחזקה / דמי שירות) ותיקונים גדולים של הנכס.
כל ההוצאות השוטפות הכרוכות בהפעלת החפץ המושכר, כגון: תשלום מים, חשמל, מיזוג אוויר, טלפון, חיבור לאינטרנט וכו ', כמו גם תיקון שוטף של נדל"ן, נישאים על ידי השוכר. יתר על כן, השוכר מחבר בין השירותים מהספקים המתאימים באופן עצמאי ובשם שלהם. השוכר משלם גם עבור מה שנקרא "דמי דיור", שהם אגרה עירונית של 5% מהשכירות השנתית. התשלום מחויב על ידי רשות החשמל והמים של דובאי (DEWA) בתשלומים שווים לאורך השנה, יחד עם תשלומים עבור חשמל ומים. אם יחידת הנדל"ן אינה מחוברת למים וחשמל (כלומר אינה מאוכלסת), הרי שמס הדיור אינו מחויב. למרות העובדה שמס הדיור הונהג לפני זמן רב, גבייתו הנרחבת לא הוקמה כראוי, והיא עדיין לא נכללת בכמה חשבונות של DEWA.
האם ניתן להסתדר בלי סוכנים בעסקאות נדל"ן בדובאי?
כמעט אף עסקת נדל"ן אינה מושלמת ללא סוכנים בדובאי, כמו גם בשאר העולם. מדובר בסוכנויות נדל"ן, לרוב, לקוחות שרוצים להשכיר, להשכיר, לקנות או למכור נדל"ן. עובדים בשוק, סוכנים, כמו אף אחד אחר, מחזיקים מידע על מי, מה וכמה הם רוצים לשכור, לשכור, למכור או לקנות. עם זאת, הרחק מכל משתתפי השוק המקצועיים רשומים כנדרש ופועלים כחוק.
מהן הדרישות לסוכני נדל"ן בדובאי?
ראשית יש לזכור כי בהתאם לצו של יו"ר מחלקת האדמות של דובאי מס '85 משנת 2006, כל סוכנויות הנדל"ן הפועלות בדובאי חייבות להיות בעלות רישיון לסוג הפעילות הרלוונטי ויש לרשום בפנקס המיוחד של סוכנות הרגולציה בשוק. נדל"ן דובאי (RERA). מכיוון שלגופים עסקיים באיחוד האמירויות אין יכולת משפטית אוניברסאלית, יש לציין בבירור את סוג הפעילות המותר ברישיון. לדוגמה, לצורך תיווך במכירה, רכישה או חכירה, יש לציין במפורש ברישיון פעילויות מסוג זה.
במקביל, על כל סוכני החברה לעבור מסלול הכשרה מתאים ולקבל כרטיסי תיווך אישיים עם מספר פרטני. אמצעים כאלה נועדו בעיקר להגן על זכויותיהם ואינטרסים של לקוחותיהם ונועדו למזער את האפשרות להונאה מצד סוכנים. בדוק את רישום סוכנות הנדל"ן וסוכניה באתר הרשמי של מחלקת האדמות של דובאי בכתובת www.dubailand.gov.ae.
מדוע חשוב שסוכן רשום כראוי?
שוק הנדל"ן של דובאי הוא רב לאומי. קונים, מוכרים, בעלי בית ושוכרים הם בדרך כלל אזרחים זרים. היכן הם יכולים לחפש זה את זה למקרה שמשהו ישתבש? לכן סוכנות נדל"ן עם משרד רשום בדובאי היא ערבה רציני לעסקה. בנוסף, גורם חשוב הוא דרישת החקיקה בנושא בעלות של 100% על חברה כזו על ידי תושבים מקומיים - אזרחי איחוד האמירויות.
אכן, ברוב המקרים סוכנות הנדל"ן פועלת כצד ג 'בעסקה בין המוכר לקונה, ומבטיחה את האינטרסים של שניהם.
לדוגמה, ככלל, הסוכנות היא זו שמקבלת את ההפקדה מהקונה ומחזיקה בה עד להסדר הסופי ורישום העסקה. עבור הקונה הדבר מבטיח החזרת הפיקדון אם העסקה לא מתבצעת בגלל אשמת המוכר. והמוכר, בתורו, יכול לסמוך על תשלום סכום ההפקדה כפיצוי אם העסקה לא תתקיים בגלל אשמת הקונה.
כיצד רכישה של נכסי נדל"ן בדובאי
במונחים הכלליים ביותר, הנוהל לרכישת נכס בדובאי הוא ברוב המקרים כדלקמן:
1. הקונה בוחר את הנכס אותו הוא מעוניין לרכוש.
2. המוכר והקונה חותמים על חוזה מכר המשקף את כל פרמטרי העסקה, בפרט:
- שווי הנכס הנרכש
- תשלומים נוספים הקשורים לעסקה (עמלת סוכנים, תשלומים למפתח, דמי רישום, החזר למוכר עלויות האחזקה ששולמו מראש וכו ')
- התקופה בה יש להשלים את עסקת הרכישה והמכירה
- תנאים והליך להתנחלויות
- אחריות הצדדים במקרה של אי מילוי תנאי החוזה
3. בעת חתימת חוזה המכר עם המוכר, הקונה מבצע פיקדון (בדרך כלל 10% מערך הנכס הנרכש).
4. המוכר מסמך אישור מהיזם למכור את רכושו (No Certificate), אשר נחוץ לצורך רישום העסקה מול מחלקת המקרקעין של דובאי ומאשר כי למוכר אין פיגורים בתשלומים הקשורים לנדל"ן.
5. לאחר קבלת האישור למכירה, המוכר והקונה רושמים את הנכס על שם הבעלים החדש באחד ממרכזי הרישום של מחלקת המקרקעין (נאמן DLD).בדרך כלל, בעת הרישום, מתבצעות גם עסקאות.
איך נדל"ן להשכרה בדובאי
במונחים הכלליים ביותר, הנוהל להשכרת נדל"ן בדובאי ברוב המקרים הוא כדלקמן:
1. המשכיר עצמו, או בעזרת סוכנות נדל"ן, מחפש שוכר.
2. כאשר נמצא השוכר, החוכר חותם עמו על הסכם שכירות המשקף את כל פרמטרי העסקה, בפרט:
- מחיר שכירות ותנאי תשלום
- תקופת השכירות ותנאי הארכתה
- עלויות נוספות הקשורות להפעלת הנכס והפצתם בין הצדדים
- אחריות הצדדים במקרה של אי מילוי תנאי החוזה
3. בעת חתימת החוזה, השוכר משלם את שכר הדירה לשנה (לרוב בצ'ק), וכן פיקדון (בדרך כלל 5% מהשכירות השנתית).
4. עם קבלת התשלום מהשוכר, נותן המשכיר לו את המפתחות, פנקסי המפתחות, כרטיסי הגישה וכו ', הנחוצים לגישה ללא הפרעה לחצרים המושכרים וחפצי תשתית קשורים (בריכה, חדר כושר וכו'), וכן עותקים של מסמכים ( תעודת בעלות, דרכון של הבעלים וכו '), חוזי שכירות נחוצים
אטורו לחיבור מים, חשמל, מיזוג אוויר, טלפון, אינטרנט וכו '.
אתה יכול לקבל כל מידע נוסף על רכישה וניהול של הנכס שלך בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון. במוסקבה +7 495 5100008, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected]
