נושאי השנה
התחזיות האופטימיות להפליא לתחילת השנה לשוק הנדל"ן בדובאי קרוב יותר לסוף השנה פינו את מקומן לאומדנים מאופקים יותר ותחזיות זהירות לשנה הבאה בגלל ההאטה הברורה בשיעור הצמיחה של תחום הנדל"ן בנסיכות.
שני הנושאים העיקריים לדיון לאורך השנה היו האטה בצמיחת מחירי הנדל"ן, כמו גם הפחתה הכוללת במספר העסקאות והגידול בבניית פרויקטים חדשים לדיור מחוץ לתכנית, לעומת זאת. עם זאת, על כל הדחיפות בנושאים אלה, על רקע כללי, רבים איבדו את הראייה של כמה פרטים פחות בולטים, אך לא פחות משמעותיים, שאנו מציעים לכם לשים לב אליהם.
הדבר הראשון שעליו התעלמו מאנליסטים רבים היה התנהגותם של רוכשי בית קומות בשוק המשני והעלייה הנלווית באחוז הכספים שהושאלו לקניית נדל"ן. אם סך הפעילות של הקונים בשנת 2014 פחת בהתמדה, אז עקומת השימוש בהלוואות למשכנתא עלתה בהתמדה. המספר הכולל של ההלוואות שהונפקו לרכישת דיור בדובאי במהלך השנה כולה עלה ב -18%. במקביל, לגידול במספר הלוואות המשכנתא היו גם מאפיינים משלו הקשורים להתנהגות הקונים בשוק הנדל"ן המוגמר. בניגוד לאמונתם של מתווכים רבים בחשיבותם העדיפה של דירות בגודל קטן, בפרט אולפנים ודירות עם חדר שינה אחד, הנתונים הסטטיסטיים מראים כי דירות בנות שני חדרים ושלושה חדרי שינה נמצאים בביקוש הגדול ביותר בשוק.
נתונים סטטיסטיים על הלוואות משכנתא רק מאשרים חוות דעת זו של מומחים. אז 37% מכלל ההלוואות שהונפקו לדירות נועדו לרכישת דירות עם שני חדרי שינה, ועוד 21% - לרכישת דירות עם שלושה חדרי שינה. לפיכך, הביקוש הגדול ביותר לדירות נצפה כעת במגזר הספציפי הזה, שיש לקחת בחשבון על ידי היזמים בעת הפעלת פרויקטים חדשים. עם זאת, הביקוש לווילות, המבוסס על נתונים על הלוואות משכנתא, עדיין שרוי. מרבית הלוואות המשכנתא, כלומר 65%, הונפקו במיוחד לרכישת וילות. כדי לקבוע את מאזן ההיצע והביקוש, אנליסטים בשוק הנדל"ן משתמשים לרוב בשלושת הקריטריונים החשובים ביותר: מיקום, מדה פנימית וקטגוריית מחירים של נדל"ן.
ואם כבר הזכרנו את הגידול בביקוש לדירות עם שניים ושלושה חדרי שינה (גורם מטר), אז הקריטריון הראשון והשלישי, מיקום ועלות הנדל"ן, קשורים זה לזה בכל הקשור לדובאי. ככל שהפופולריות של האזור גבוהה יותר, כך המחיר גבוה יותר. לפיכך, אזורים ויישובים מגורים של דובאי כמו JLT, מרינה של דובאי, הספורט סיטי ומעגל הכפר ג'ומיירה, אמיריטס ליווינג, חוות ערביות הפכו להיות המבוקשים ביותר על ידי הקונים, ולכן הם היקרים ביותר בשנה האחרונה. ואם JLT ומרינה של דובאי היו פשוט מבוקשים ביותר בקרב אלו שרצו לקחת הלוואה לרכישת דירה, הרי שספורט סיטי ומעגל כפר ג'ומיירה במובן זה קיבלו את המשרות המובילות מבחינת העלייה הגדולה ביותר במספר הלוואות המשכנתא לרכישת דירות כאחוז לשנה. חברת אמירנס ליווינג וחוות ערביות, מצדן, הפכו למקומות המבוקשים ביותר עבור קונים וילות.
להשכרה VS נכס
ולבסוף, יש להזכיר שני מגמות חשובות נוספות, שאם אנליסטים בשוק הנדל"ן הבחינו בהם בשנת 2014, אז לא כולם. המגמה הראשונה היא הנטייה של מספר הולך וגדל של דיירי נדל"ן להפוך לבעלי בתים. נציגי המעמד הבינוני העליון של גולים ששוכרים דיור בדובאי החלו למצוא את עלות שכר הדירה מכבידה מדי על הכנסותיהם. על פי מומחים, עלות השכרת דירות ווילות בדובאי בכללותה בשנה עלתה בלפחות 24%. ולמרות שוכרים רבים מוגנים על ידי חוקי שכירות שאינם מאפשרים העלאת שכר דירה לפני תום תקופות שכירות מסוימות, דיירים רבים עדיין נאלצו להתמודד עם בעיית הגידול. לפיכך, מספר גדל והולך שוקל לרכוש דיור משלהם, וזו הסיבה שבאופן טבעי הביקוש גדל. לכן יש להתייחס למגמה זו גם כמרכיב חשוב בביקוש. יחד עם זאת, לקטגוריה זו של קונים, ככלל, יש מגבלה שהם קובעים לעצמם לרכוש בית. מדובר בממוצע 550 אלף דולר ארה"ב - הסכום שעבורו אתה יכול לקנות דירה עם שני חדרי שינה. הסכום הזה הוא שהפך לגבול העליון של 85% מכלל הלוואות המשכנתא שהונפקו בשנת 2014 בדובאי.
המגמה האחרונה, הגיונית לומר, יכולה לשמש כמסקנה כללית לניתוח התכונות המובילות בהתפתחות שוק הנדל"ן בדובאי בשנת 2014, כמו גם תשובה לחשש העיקרי של משתתפי השוק. ירידה בהיקף העסקאות נצפתה בשנה היוצאת בדובאי רק בקטע של הסדר מזומנים, רכישת דיור ב"כסף אמיתי ", כמו גם בתחום סחר הדיור הספקולטיבי. בלימת ענפי השוק הללו התרחשה בגלל צעדים יעילים בזמן של ממשלת דובאי, שאיפשרו לשפר את שוק הדיור כולו. כך שאם נצפתה האטה בפעילות השוק, הדבר נובע אך ורק בגלל מיתון בענפים "הלא בריאים", שכבר דורשים להגביל את התקדמותם.
תוכל לקבל מידע נוסף על רכישה וניהול נדל"ן בדובאי ממומחי IMEXReal Estate בטלפון. במוסקבה +7 495 5100008, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected]
