שאלות אלה ואחרות נשאל על ידי ד"ר מהדי אל אסוואד, מנכ"ל אחוזת חלקון רע. הוא גם ניסה לענות להם על ידי ניתוח המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן באיחוד האמירויות
האם הריביות בהלוואות באמת צריכות להיות כל כך גבוהות?
לריבית על הלוואות שהוקמו על ידי בנקים מרכזיים יש השפעה מסוימת על שוק הדיור. כאשר שיעורי ההלוואות יורדים, מחירי הדירות בדרך כלל עולים ולהפך.
אבל מה לעשות עם הריבית שנקבעה על ידי מוסדות המספקים מימון משכנתא? איזו השפעה יש להם על שוק הנדל"ן במדינה? כדאי לשאול שאלה זו בשוק כמו איחוד האמירויות, שם הדהאם נקשר לדולר ושיעורי ההלוואות נותרו על 9-10%. אחרי הכל, אז התרחיש "אם הריבית תיפול, אז מחירי הדירות יעלו ולהיפך" לא עובד.
הלוואות יקרות מדי
ההסבר מדוע הריבית על הלוואות באיחוד האמירויות גבוהות היא די פשוטה - הריבית בדראם גבוהה מהריבית הבנקאית בדולרים. הסיבות לכך ששיעורי ההלוואות גבוהים הן מורכבות הרבה יותר ולא קלות להבנה.
עליכם לשאול את עצמכם מדוע בנקים גובים מכם 9.5% כאשר הדראם נשמר מלאכותית מול הדולר במשך שנים רבות. זה לא הריבית העיקרית של בנקים, עליהם אנו מדברים, אלא שתיים-שלוש האחוז הנוספות שהבנקים מוסיפים "מלמעלה" למוצריהם. מדוע זה לא יכול להיות 1.5%? קבלת הלוואת דולר פירושה קו ריבית של 5.5%, והלוואה בדראמס עולה לך 9.5%. זה שטויות.
בשווקים מפותחים, בדרך כלל ביקורת על המלווים על רשלנות ביחס לתקני הלוואות לדיור. כאן ניתן לבקר בכיוון ההפוך. בנקים אומרים שעליהם לזכור את הסיכונים שלהם בעת מתן הלוואות לדיור בשוק מתפתח.
אני מסכים ששוק הנדל"ן של האמירויות אינו מבוסס כמו למשל אירופאי או אמריקאי, אך ישנם גורמי סיכון בכל השווקים, ללא קשר לדרגת ההתפתחות שלהם. וכמובן שהסיכונים אינם יכולים להכפיל את המספרים, כפי שקורה כאן. עוד קצת זמן יעבור, וכל ההשלכות של זה יתבררו.
השפעה שלילית
כאשר אנו מדברים על שכר דירה, מנקודת מבט של הגבלות על הגבול העליון של עלותה ושליטה על חוזה השכירות, אנו רואים שהנושא הזה מדאיג רבים.
שליטה על צמיחת מחירי השכירות, ללא ספק, משפיעה על בעלי הדיור (המשקיעים), המשכירים את רכושם לדיירים. בגלל הריבית הבנקאית הגבוהה על הלוואות, משקיעים מוצאים את עצמם בין סלע למקום קשה. נכון לעכשיו, בעלי בתים אינם רשאים להגדיל את דמי השכירות השנתיים ביותר מ- 7%, אך הבנקים ממשיכים לגבות 9.5% על ההלוואות שנלקחו. ובכן, ואיך כדאי לכם להתעניין לספק לשוק מוצר כזה כמו דיור, להרוויח 7% לשנה, תוך תשלום לבנק 9.5%? המינוס הוא 2.5%, מה שאינו אטרקטיבי במיוחד למשקיעים ולקונים בתים פוטנציאליים.
שוקי הנדל"ן מתפתחים בדרך כלל בגלל נוכחותם של שני גורמים: היצע / ביקוש ומימון. באיחוד האמירויות הערביות נדונים לעתים קרובות ובכל מקום בנושאי היצע / ביקוש. לרוע המזל, בדרך כלל מוזלים החשיבות של גורם כגון מימון משכנתא ועלויות נלוות.
עם זאת, הלוואות לדיור כיום הן נושא חשוב יותר התומך בשוק מתמיד, מכיוון שכמות אדירה של נדל"ן מתקרבת לשלב ההשלמה וההזמנה. בסופו של דבר, אנשים צריכים להיות מסוגלים לקנות נדל"ן במחירים נוחים, ושווי הכסף במקרה זה הופך לגורם מפתח שמראה אם הם יכולים להרשות לעצמם את זה או לא.
מה לעשות
נראה לי שהיום אנו נמצאים במצב בו התקדמות פירושה לבנקים סקירת הריביות הגבוהות שלהם על הלוואות משכנתא. כיצד נוכל לאזן בין ה"תקרה "הצמודה של הגדלת שכר הדירה ותשלום הריבית שלהם על הלוואות לבנקים? כיצד ניתן להתגבר על הריביות הגבוהות הללו?
אחת הדרכים היא לעודד משקיעים ומקדמים לממן פרויקטים ולרכוש נדל"ן בעצמם, ולהשאיר את הבנקים "על הסף". הבעיה כאן היא שזה יגביל באופן דרסטי את התפתחות השוק. וכששוק הנדל"ן הוא כמו באיחוד האמירויות, שם כולם צריכים להיות עסוקים ומעוניינים, ישנו סיכון לקיפאון.
על סמך הניסיון שלי, אני אומר שיש הרבה אנשים שמגיעים אלינו וקונים נדל"ן. כשאנחנו אומרים להם שהם יכולים להשיג 75-80% מהמימון, הם פשוט שמחים. אבל אז בנק נכנס לפעולה שמזעזע אותם עם הריבית שלו. קונים רבים מכירים את שיעורי ההלוואות בלונדון או בארה"ב וזה ללא ספק מפריע להם לבצע רכישה באמירויות. עליהם כבר לחשוב פעמיים לפני שהם מחליטים לרכוש נכס כאן.
העתיד
הנקודה שלי היא שהריביות הגבוהות על הלוואות מקומיות באיחוד האמירויות היום משאירות מקום למחירים נמוכים יותר, שכדאי לעקוב אחריהם, ושוק הנדל"ן החדש הזה יעבור לפדיון שלו ויהיה הרבה מקום לתחרות בריאה. בואו לעקוב אחר התפתחות האירועים.
