בשל הצלחת מכירות ארבעת המבנים של פרויקט Jumeirah Centres Business (JBC), השיק היזם אל פאג'ר נכסים את הבניין החמישי, JBC 5 שנמכר במלואו בהקדם האפשרי. ד"ר שחרם עבדאללה זדה, מנכ"ל אל פאג'ר נכסים, סיפר למגזין שלנו על הסיבות לפופולריות של פרויקט ג'ומיירה מרכזים עסקיים ומה מייחד אותו למשקיעים, כולל ממדינות חבר העמים.
מאז הכנסתם של שני הבניינים הראשונים של JBC 1 ו- 2, החברה שלך הרחיבה במהירות את תיק העבודות שלה בשני חדשים חדשים - JBC 3 ו- 4, והוסיפה לאחרונה את החמישי - JBC 5. האם היו אלה התוכניות הראשוניות שלך או שמא הייתה זו תגובה לביקוש בשוק גבוה?
השוק לימד אותנו המון. כיום איננו יכולים להתעלם מהעובדה שהמשקיעים מקבלים מידע טוב יותר ממפתחים: הם מכירים היטב את המצב בשוק, יש להם מושג מפורט על כל פרויקט ומבינים היטב את היתרונות והחסרונות של כל הצעה.
אנו תמיד מקשיבים היטב ללקוחות אשר עבור אל פאג'ר נכסים הם המקור העיקרי למשוב בשוק. זה חלק מהמדיניות התאגידית שלנו. ההחלטה לבנות JBCs במגדלי אגם ג'ומיירה (JlT) התקבלה רק על בסיס מחקר צרכני: על פי השוק, מגדלי אגם ג'ומיירה הוא האטרקטיבי ביותר עבור המשקיעים מכל הפרויקטים בדובאי. וזה לא מפתיע כשחושבים שיש ל- JlT יתרונות כמו תשתית מהורהרת, גישה נוחה לצירי התחבורה החשובים ביותר, קרבה למרכזי העסקים והפנאי העיקריים של דובאי ואחרים. במקביל, נקהל והנהלת האזור הכלכלי החופשי של מרכז הסחורות המרובות בדובאי, שתחת חסותו הפרויקט מתפתח, אינם נחים על זרי הדפנה ומציגים כל העת רעיונות חדשניים.
שני המגדלים הראשונים - JBC 1 ו- 2 - נמכרו מיד לאחר ההשקה. לכן החלטנו להרחיב עוד יותר את המותג JBC ורכשנו שלוש חלקות בנייה נוספות. כמובן שהתכוונו להרחיב את הפרויקט, אך למען האמת, אף אחד לא ציפה שכל הפרויקטים שלנו יתרכזו בקציצה אחת. אנו פשוט תמיד עוקבים אחר רצונם של המשקיעים.
לאחרונה השוק מתמקד יותר ויותר בנדל"ן מסחרי. האם זה יוביל לשטף של שטחי משרדים לאחר השלמת כל הפרויקטים שהוכרזו?
אכן, לאחרונה הוכרזו כמה פרויקטים, אך השאלה העיקרית היא האם הם אטרקטיביים כמו מגדלי אגם ג'ומיירה? לעתים קרובות בפרויקטים לא הוחשבה תחילה התשתית, מה שמוביל לעיכובים בהזמנה. יתכן והמיקום גם אינו הטוב ביותר. זה קורה שהבניינים בפרויקט קרובים זה לזה מדי, שנראה תמיד בתכנית הכללית. כל הנקודות הללו הן פגמים חמורים.
בתורו, פיתוח מגדלי אגם ג'ומיירה ממוקם בתוך אזור הנדל"ן הגדול ביותר בתחום הנדל"ן בדובאי, הכולל את הפרויקטים המגורים היוקרתיים ביותר בשווי מיליארדי דולרים: "עצי הדקל" המפורסמים, מרינה של דובאי, מעון חוף ג'ומיירה, גבעות האמירויות, איי ג'ומיירה, כפר ג'ומיירה, ג'ומיירה פארק, גני דיסקברי. האזור מורכב מ- 90% מהנדל"ן למגורים עם זכויות החזקה ורק 10% מהנכסים המסחריים הממוקמים בפיתוח מגדלי אגם ג'ומירה. הגיוני שאנשים שגרים באזורים אלה לא ירצו לבזבז זמן בעמידה בפקקים כדי להגיע למשרד ובחזרה. לכן, מיקום הבניין כבר מבטיח ביקוש אדיר לשטחי משרדים.
במקביל, מגדלי אגם ג'ומיירה הוא אזור כלכלי חופשי.
תקני הבנייה חשובים גם כן ואנחנו גאים שמספר מבנים מפורסמים שנבנו על ידי חברת הבנייה של חברת הבת שלנו פועלים בהצלחה בדובאי. לדוגמא, מתחם המלונות Al Murooj Rotana.
החברה שלנו גם נותנת תשומת לב רצינית לניהול מכירות שטח. לדעתי, חותכים רבים אינם הוגנים כלפי דיירי הבניינים שלהם, ומוכרים שטח קמעונאי לכל אחד. כתוצאה מכך יש סכנה שכל החנויות בבניין ימכרו סחורות זהות. אנו מתחייבים שבכל אחד מהבניינים שלנו יהיו מגוון חנויות, מסעדות ושירותים.
על פי הנתונים האחרונים, כיום דובאי צריכה 8 מיליון מ"ר. מטר של שטחי משרדים! והנתון הזה צומח מיום ליום.
לא נכון להניח שכל פרויקטים של נדל"ן מסחרי שהוכרז לאחרונה יושלמו בכל פעם. הדבר המעניין ביותר הוא שיש מעט מאוד חברות קבלניות בשוק הבנייה, ולא צריך להכריז על כל פרויקט, אלא גם לבנות אותו. ואין מי שיבנה ... אבל הבעיה הזו לא מאיימת עלינו, אל פאג'ר נכסים ואל-אחמדיה בונה את שיתוף הם שותפים קבועים.
במהלך תערוכת Cityscape בחודש דצמבר מכרת 75% משטח הרצפה של הבניין החמישי של JBC 5. מה הופך את הפרויקטים שלך לאטרקטיביים יותר מאלו שנמצאים בסמוך באותו בניין?
למעשה, מכרנו 100% מהשטח, לא נשאר אפילו חפץ ריק אחד. אני חושב שהגורמים העיקריים לאטרקטיביות של הפרויקט שלנו בהשוואה לאחרים שנמצאים בקרבת מקום הם מחקר מפורט, מגוון רחב של שירותים נוספים בבניינים, עיצוב בלעדי, ערובה לגבי מועדי אספקה והזדמנויות מימון ייחודיות. הוסף לכך את הרישיון של חברה באזור הכלכלי החופשי שכל משקיע יכול לקבל.
אנו מתחייבים להחזר שכר דירה מינימלי של 10% בשנה. אם המשקיע רוצה למכור את הנכס שלו, אנו בהחלט נרכוש אותו.
אני מאוד גאה שרוב הלקוחות שלנו שקנו שטחי משרדים ב- JBCs משאירים אותם לעצמם: בשוק המשני, הנכסים שלנו כמעט ולא נמצאו. זה מאשר את אמון המשקיעים בשיתוף פעולה מועיל איתנו ובקבלת תשואות טובות לאורך זמן. מאז ההכרזה על השלב הראשון של הפרויקט, עד היום עלות השטח עלתה ב 50-60%.
באיזה שלב מרכזים עסקיים שלך כרגע?
בשבועות הקרובים יושלמו עבודות מחזור אפס להקמת שני המגדלים הראשונים - JBC 1 ו- 2. ואז ייקח 20 חודשים עד שהם יהיו מוכנים לחלוטין. שלושה בניינים עוקבים - JBC 3, 4 ו- 5 נמצאים בשלב העבודה באפס; תחילת הקמת גופת הבניין מתוכננת בדיוק ארבעה חודשים לאחר מכן.
בכל מקרה, בהתאם לחוזה, אנו אחראים לאי עמידה בלוחות הזמנים למסירת חפצים ואם זה יקרה, אנו נשלם למשקיעים פיצוי חודשי. לכן, האינטרס שלנו הוא לעשות הכל בזמן.
מה התוכניות של אל פאג'ר לעתיד?
כיום, ההשקעה שלנו בפרויקט מרכזי העסקים ג'ומיירה עולה על 2.6 מיליארד דירהם, ואנחנו כבר מנהלים משא ומתן לרכישת ארבע חלקות קרקע נוספות בפרויקט מגדלי אגם ג'ומירה.
אנו עובדים גם על שני מגדלים בכביש שייח זייד, שלא נותנים בעלות מלאה לזרים. אחד מהם יהפוך למלון חמישה כוכבים לאנשי עסקים, השני ממוקם בסמוך לברג דובאי הענקית ומיועד למשרדים בלעדיים.
אנו עובדים בעניין רב על הצעות ופרויקטים חדשים.
ספר לנו על תוכנית המימון שפיתחה החברה שלך במיוחד למשקיעים דוברי רוסית ...
משקיעים דוברי רוסית תמיד היו ונשארו פלח חשוב ובעל ערך עבור החברה שלנו. פיתחנו חבילת מימון יחד עם משקיעים, ולכן אין זה מפתיע שהיא התקבלה בהתלהבות במדינות האיחוד לשעבר.
ההצעה היא שעל המשקיע לשלם 30% מערך האובייקט במהלך בנייתו, 10% - לאחר הזמנתו. הוא יכול להחזיר לנו 60% מהעלות תוך 10 שנים, במקביל באמצעות משרדו.
תוכנית כזו מכונה "השכרה עם בעלות עוקבת" והוכיחה את עצמה מכיוון שהיא מציעה את ההחזר הרווחי ביותר. בהתחשב בעלות שכירת הנחות בבניינים שלנו, 60% שווה להשכרה לשלוש שנים. הצעה זו מוגבלת מאוד בזמן, ולכן עליכם להזדרז עם מחשבותיכם.
