היצע, ביקוש, הזדמנויות השקעה
שוק הנכסים למגורים של דובאי עמוס: קונים, מוכרים, נדל"ן. מגזר הנדל"ן המסחרי עדיין בצלו, אך כפי שמראים מחקרים עדכניים, הוא מושך הרבה יותר למשקיעים. כדי לחדש את הידע שלנו בנושא נדל"ן מסחרי, פנינו למומחה - מר שחרם עבדאללה זדה, מנכ"ל אחד היזמים הגדולים בדובאי, אל פאג'ר נכסים.
ד"ר שחרם, איך קרה שבדובאי, כשהוא מיצב את עצמו כמרכז העסקים באזור, נבנים אלפי יחידות שטחי מגורים ורק עשרות שטחי משרדים?
זה קרה מבחינה היסטורית. מאז שנת 2002, כאשר זרים הורשו להשקיע בנדל"ן של אמירות, שוק הדיור החל לצמוח במהירות. עיקר ההשקעה עברה לרכישת דירות ווילות, והיעדר הביקוש לשטח מסחרי לא הוליד הצעות.
כיום המצב השתנה באופן דרמטי. מנהיגים עסקיים רבים בעולם מעבירים את משרדיהם הראשיים לדובאי, פותחים סניפים ומשרדי נציג. אנשי עסקים מדובאי מחליפים גם משרדים ישנים במשרדים חדשים, מרווחים ויוקרתיים יותר. בארבע השנים האחרונות מאז כניסת ההחזקה קיבלה העיר כמה מאות יחידות דיור מוגמרות, מאות מגדלים ווילות בדרך. היכן יעבדו בעליהם? כמובן בדובאי.
מסתבר שהשקעה בנדל"ן מסחרי היא כיום הרבה יותר משתלמת מאשר למגורים?
כמובן. החזר השקעה בנכס המסחרי של דובאי מובטח לעד 5 שנים. בשום מקום בעולם ההשקעות לא משתלמות כל כך מהר. בענף הנדל"ן למגורים, החזר השקעה מלא מתרחש רק תוך 7-8 שנים.
הצורך בשטח מסחרי בדובאי כיום הוא כ -3 מיליון מ"ר. מטר. עד לסיומה, דובאי תזדקק לעוד 2-3 מיליון מ"ר. מטרים של משרדים. ובעוד שהאמירות צומחת, לא ניתן להפסיק את התהליך הזה. העובדה שיש מחסור בשטחי משרדים טובים בדובאי מוכיחה גם על ידי עליית מחירי השכירות.
מה יכולים המשקיעים לצפות לקנות משרד בפרויקטים המרכזיים לעסקים בג'ומיירה 1, 2, 3 ו -4?
אנו מבטיחים החזר השקעה מלא למשך 4 וחצי שנים. וזה לא לוקח בחשבון את העובדה שעלות ההשכרה בדובאי עולה מדי שנה ב- 20-30%.
שופט בעצמך. כיום מושכר שטח של מ"ר משרדים באזור יוקרתי בדובאי במחיר של לפחות 700-800 דולר לשנה. לפני חודש זה עלה 100 דולר יותר. בהתחשב בכך שהעלות למ"ר במרכז העסקים 1, 2, 3 ו -4 של ג'ומיירה מתחילה ב -3,000 - 3,300 דולר, קל לחשב כמה ההצעה שלנו משתלמת. משקיעים אשר רוכשים משרדים עבור חברותיהם יבוטחו כנגד זינוק במחירי השכירות על ידי התרומות לחצרים שלהם במקום לשלם למישהו אחר.
זאת בתנאי שהמשרד שנרכש לא יהיה ריק. אבל איך אפשר להיות בטוחים בזה?
לא צריך להיות ספק בכך. אנו מתחייבים למסירת החצרים שנרכשו עבור חוזה שכירות לטווח ארוך לאחר כריתת העסקה, שכן לחברה זו יש מחלקה מיוחדת. ומכיוון שאנו לוקחים אחריות זו, אנו בטוחים כי המשרדים במרכז העסקים ג'ומיירה 1, 2, 3 ו- 4 יבוצעו לפני ההפרזה בעבודה.
מה עומד מאחורי האחריות שלך?
ראשית, לא היו מתחרים בסביבת מגדלי אגם ג'ומיירה, שם אנו בונים את מרכז העסקים ג'ומיירה 1, 2, 3 ו -4, וכנראה שלא. זה המקום הטוב ביותר לעשות עסקים בדובאי. המרכז ממוקם במיקום אסטרטגי, בסמוך לבניינים הגדולים ביותר של "דובאי" החדשה, בה יוזמנו למעלה מ -3,000 בנייני מגורים ווילות, אשר לא סביר שתושביהם ירצו לבלות כמה שעות ביום ברכב. זמנם יקר.
שנית, רק חמש דקות ממגדלי אגם ג'ומיירה נמצא האזור הכלכלי החופשי ג'בל עלי, שם, כידוע, אתה צריך לעמוד ברשימת ההמתנה במשך שנתיים עד שלוש כדי לקבל משרד. בקרוב ייפתח אחד משדות התעופה הגדולים בעולם באזור ג'בל עלי. בקרבת מקום נמצאים שניים ממרכזי הקניות הגרנדיוזיים ביותר של דובאי, שכבר פועלים.
שלישית, מיליארדי דולרים כבר הושקעו בתשתית של מגדלי אגם ג'ומיירה, ואם אתה מסתכל על התוכנית הכללית, שהיא פשוט הכרחית בעת קבלת החלטת רכישה, תראה כמה זה מחושב: הבניינים ממוקמים במרחק אחד מהשני, הרבה שטח ירוק פנוי, הרבה מים, כבישים רחבים.
האם נכון שמגדלי אגם ג'ומיירה יהיו גם אזור כלכלי חופשי?
כן כן. מגדלי אגם ג'ומיירה יהפכו לחלק ממרכז הסחורות הרב דובאי (DMCC), בחסות ממשלת דובאי. זוהי נקודה חשובה אסטרטגית, שכן, לצד כל הזכויות של בעל הנדל"ן החופשי, המשקיעים שלנו מקבלים רישיון חברה מ- SEZ. המשמעות היא שהם יוכלו להיות בבעלות מלאה של העסק ללא השתתפות של שותפים מקומיים, לשכוח ממיסים וניירת. 100% בעלות על המשרד + 100% בעלות על העסק, מה עוד אדם צריך עסק?
במה שונים מרכז העסקים 1, 2, 3 ו -4 של ג'ומיירה מבניינים אחרים באזור?
הם נבדלים על ידי העובדה שהם נמצאים תחת פיקודו של התאגיד העצום ההרמוני העובד, אל פאג'ר, הידוע כבר למעלה מ 40 שנה בשוק איחוד האמירויות. לכן, אנו יכולים לספק ללקוחותינו שירות א 'עד ת' תחת קורת גג אחת.
מרכזים עסקיים נבנים על ידי החברה שלנו, שתרמה פארק מים פראי ואדי לדובאי, קניון אבן בטוטה, מתחם אל מורוג 'רוטאנה ומספר מבנים בכביש שייח זייד. אנו מתחייבים שמרכזי העסקים שלנו יימסרו בזמן וזה מצוין בחוזה. העיצוב האדריכלי ועיצוב הפנים של כל מרכז העסקים ג'ומיירה עונה לדרישות הגבוהות ביותר של הסביבה העסקית של ימינו. לכל אחד מהבניינים אולם אטריום מרווח, חדרים מיוחדים לשימוש כללי, הציוד והשירותים הנדרשים לניהול יעיל של עסקים, הזדמנויות לבילוי וספורט.
יש לנו יחידה מיוחדת שתעסוק בעיצוב פנים. המשקיעים שלנו ייחסכו מכאב ראש כזה כמו עיצוב פנים, הם פשוט יקבלו משרדים סוהרים עד שהחפצים יבוצעו. כל הבניינים יקבלו שירות על ידי "מערכת חכמה" מיוחדת, שתשפיע לטובה על שטרות השירות.
אנו מציעים גם ללקוחותינו ניסיון של 27 שנים בשוק ניהול הנדל"ן. במקביל, כולם יצטרפו לאיגוד הבעלים, שיוכלו "לפטר" את אל פג'ר מתפקיד המנהל. אבל סביר להניח שטויות: אנחנו מכירים את העבודה שלנו.
האם זה נכון שמשקיעים מרוסיה וממדינות חבר העמים קנו סך הכל וחצי מתוך ארבעה מהבניינים שלך?
כן, זה כך, ועכשיו אנו מסכמים מספר חוזים גדולים עם משקיעים מברית המועצות לשעבר. כניסתו לתוקף של חוק חדש על נדל"ן, שפורסם במרץ השנה, העניק תנופה חדשה לפעילות ההשקעות. ככל שהבנקים החלו לתת הלוואות ביתר רצון, המשקיעים מבינים שיש יותר אנשים בעלי ערך אשראי בשוק, וזה יוביל למחירים גבוהים יותר.
אולם אזרחי חבר המדינות הפכו בררנים יותר: הם מודעים היטב ומוכנים לרכישה. הם מעוניינים במאמרים, נתונים ועובדות ספציפיות. ככל הנראה, לפיכך, קל ונעים לעבוד זה עם זה.
לאחרונה, יחד עם שותפנו לטווח הארוך, הבנק המסחרי באבו דאבי, פיתחנו חבילת הלוואת משכנתא מיוחדת למשקיעים דוברי רוסית. בעיקר בזכותו, הבניינים שלנו נמכרו בזמן שיא.
