הלן מתייה
יועץ משפטי ונוטריון (קנדה).
חבר לשכת עורכי הדין בקנדה וקוויבק.
עליית האוכלוסייה חסרת התקדים באיחוד האמירויות עקב עובדים מבקרים, המספר ההולך וגדל של תיירים באופן אקספוננציאלי ומספר עצום של פרויקטים בינלאומיים גרמו לפריחה חסרת תקדים בנדל"ן בדובאי. מקורותיו של הפריחה הזו הוחזרו בשנת 2002, אז הודיע שליט דובאי, הוד מעלתו שיח 'מוחמד בן ראשיד אלמקטום, כי הזכות להחזיק בסוגים מסוימים של נדל"ן באמירות תוענק מעתה לכל המשקיעים, ללא קשר לאזרחותם. על פי החוק הבסיסי, הבעלות על נדל"ן בשאירות דובאי מוגבלת והיא ניתנת רק לאזרחי איחוד האמירויות ומדינות המפרץ, כמו גם לחברות בבעלות 100% של אזרחי מדינות אלה. לפיכך, חברה הרשומה באמירויות, שבעלי מניותיה הם אזרחים זרים (למשל, חברה בערבון מוגבל - LLC, 49% מהם בבעלות זרה), לא תיחשב "מקומית" במובן של קבלת בעלות על נדל"ן. חברות ופרטים זרים זכאים לבעלות חופשית בנדל"ן רק באזורים מסוימים.
המונח "אחזקה חופשית", או "בעלות חופשית על נדל"ן", הוא מושג שמשמש מזה זמן רב באמירויות. אדם בעל זכות בעלות חופשית במקרקעין נחשב לבעלים המוחלט של הקרקעות והבניינים עליהם חלה זכות זו. לבעל הזכות להתגורר, להשתמש ולקבל הכנסות מנדל"ן לפרק זמן בלתי מוגבל או עד שהבעלים יעביר את הבעלות לבעלים אחר. ליורשי בעל הנכס יש את הזכות לרשת את הנכס לאחר מות הבעלים. די ברור שעם השקתם של פרויקטים נרחבים גדולים כמו מרינה של דובאי, אמירות גבעות, איי ג'ומיירה, שלושה איים מלאכותיים, איי פאלם, דובאי ווטרפרונט, מעון חוף ג'ומיירה, האחו, המעיינות והחוות הערבים, הנהגת חוק המקרקעין החדש התקבל בציפייה ועניין רב.
אז מה בדיוק אומר חוק המקרקעין החדש? אילו זכויות ניתנות או, לעומת זאת, מוגבלות על ידי החוק החדש? והכי חשוב, מה אומר החוק החדש על בעלי נכסים זרים?
כיצד לרשום את זכותך?
סעיף 6 לחוק החדש קובע כי מכאן ואילך תהיה מחלקת המקרקעין של דובאי הגוף היחיד אשר יכיר וירשום בעלות על נדל"ן. לפני כניסת החוק החדש ברכישת נדל"ן, רישום הקונה בוצע במערכת הפנימית של היזם המתאים. המערכת הפנימית של היזמים ביצעה וממשיכה למלא את התפקיד של כלי יקר לרישום מכירות נדל"ן. עם זאת, בהתאם להוראות החוק החדש, לאחר הקמת מחלקת המקרקעין, כל פנקס ומאגרי מידע מפתחים אחרים לא ייחשבו כמקורות מידע רשמיים.
במהלך תקופת המעבר מרישום פנימי של מפתחים למערכת רישום יחידה במחלקת המקרקעין של דובאי, הסכימו שני הצדדים כי במקרים בהם הושלם הליך הרכישה והעברת הבעלות כבר התקיימו, רשומות הרישום הפנימיות במערכת המפתחים יוחלפו ברישומים רשמיים. במחלקת היבשה. אם הנכס נמצא בבנייה, הקונה יירשם תחילה במערכת הפנימית של היזמים, ועם סיום הקמתו והזמנתו של הבניין, יהיה עליו להגיש בקשה למחלקת המקרקעין לרישום בעלות על שמו.
חשוב להבדיל בין שני השלבים של רכישת נדל"ן בבנייה. בשלב הראשון, כאשר הנכס נמצא בבנייה, אין לקונה בעלות ישירה על הנכס. במועד השלמת הבנייה, העברת הנכס לקונה ותשלום כל התשלומים הנוגעים לשווי הנכס, השלב השני מתחיל כאשר הקונה הופך להיות הבעלים המלא של הנכס ויכול לבקש רישום בעלות במחלקת המקרקעין.
בכדי להיחשב לבעלים מן המניין של נדל"ן, אין די בכך שקונה יהיה חוזה אחד למכירת נדל"ן עם יזם. על הקונה להעביר את החוזה למחלקת המקרקעין יחד עם בקשה לרישום בעלות על שמו. אם כל המסמכים שהוגשו מסודרים, מחלקת המקרקעין תרשום את הבעלות על הקונה ביחס לאובייקט זה בפנקס נדל"ן יחיד ותנפיק תעודת בעלות. האישור הזה יהיה המסמך המאשר את הבעלות על נדל"ן.
כמה זה עולה?
בעת רישום הבעלות במחלקת המקרקעין של דובאי, על הקונה והמוכר לשלם דמי מחלקה, המהווים כיום 2% משווי השוק של הנדל"ן, אולם הנתונים הללו מתוקנים ועשויים להשתנות. במקביל, מניות הקונה והמוכר בטווח של 2% נקבעים בהסכמה בין הצדדים. בנוסף, בעת העברת הבעלות בנכס מהיזם לבעלים הישיר, גובים דמי העברה, שגובהם תלוי במי הנכס נרכש: עד 3% ליחידים ועד 1.5% לגורמים משפטיים. אם הנכס נרכש על שמה של חברה מחוץ לארץ, העברת הבעלות יכולה להתבצע על ידי מכירת החברה היבשתית יחד עם הנכס שלה. למעשה, עם העברה מסוג זה, אין מדובר במכירת נדל"ן, אלא בחברה offshore המחזיקה בנדל"ן, מה שמפחית בכך את גודל דמי ההעברה.
איך מורישים נדל"ן?
כאשר קונים נדל"ן באמירויות, למשל, בדובאי, משקיעים רבים שואלים שאלות על ירושת נדל"ן במסגרת חוק השריעה. במקרה של מוות, חוק איחוד האמירויות מוחל על צוואותיהם של אזרחים זרים לגבי נדל"ן באמירויות, ואילו הצוואה נמשכת רק לחלק של 30% מנכס זה. למרות העובדה כי לאזרחים זרים יש זכות להחיל את החקיקה במדינתם, סביר להניח כי הנכס לא יעבור לרשותו המלאה של בן / בת הזוג של המנוח, מכיוון שחוק השריעה מחלק רכוש בין כל קרובי הדם. על מנת שהנדל"ן ילך לאותם אנשים שהבעלים רצה לראות ביורשים, אפשרות יכולה להיות להקים חברה offshore, בה בני הזוג ישמשו כדירקטורים. במקרה של פטירתו של אחד מבני הזוג, המניות בחברה יועברו לבן הזוג השני ויורשים אחרים. כלומר, בדרך זו מתבצעת העברה פנימית של מניות בחברה, אשר נמנעת מחוק השריעה בנושא ירושה ביחס למקרקעין. לקבלת מידע נוסף על ההיבטים המשפטיים הקשורים לרכישת נדל"ן באיחוד האמירויות, אנא צור קשר עם הייעוץ המשפטי של Helene mathieu Legal Consultants.
