דיור אשראי - שאלות ותשובות

ייעוץ נדל"ן ברוסטר

האם חשבתם פעם שכאשר אדם קונה דירה באשראי, בסופו של דבר הוא משלם עליו יותר מדי חצי עד פעמיים. מחשבה אחת על כך תדכא את הלווים העתידיים, מכיוון שלא כולם מוכנים לרכוש דיור במחיר "כפול". ושכנוע כמו "אתה משקיע בעתידך" מנחם מעט כסף, לא משנה מה, מצטער נורא. ושווא, מכיוון שאתה יכול להוכיח מתמטית שהזמן באמת יקר יותר מכסף, ולווה שלוקח הלוואה לטווח ארוך עשוי להפיק תועלת.

המציאות של ימינו משנה כל הזמן מחירים לדברים ולסחורות (כולל מ"ר). מחירי הנדל"ן, ככלל, גבוהים ממה שהיו - בגלל האינפלציה. כסף פוחת בהדרגה, וההיפך הוא נהפך יקר יותר. אם המחירים למ"ר היו נשארים זהים במשך שנים, הלווה באמת היה מתנחם רק בעובדה שלמרות ששילם יתר על המידה עבור הדירה, הוא השקיע את הכסף הזה במשפחתו וילדיו. עם זאת, בזכות האינפלציה, זו לא הנחמה היחידה. עליית מחירי המ"ר "בהדרגה" אוכלת את התשלום יתר. כמובן, יתכנו מיתון וקיפאון בשוק, אך ברור שזו אינה מאוימת על ידי שוק הנדל"ן בדובאי - ובטווח הארוך - במשך 10-20 שנה - מטרים רבועים עדיין יהיו יקרים יותר מהיום.

אם השוק צומח בהדרגה, הרי שתשלום יתר ההלוואה פי 1.5 - פי 2 חופף לעובדה שהדירה עצמה בתקופה זו תעלה במחיר מספר פעמים. אך מדוע צמיחה זו תלויה? קיים שיעור קריטי של צמיחה בשוק, שמעליו מחירי הדירות חורגים מתשלומי יתר של הלוואות, ומתחתם הם לא. כלומר, אם השוק צומח בממוצע מהר יותר מערך זה, אז הלווה נהנה מעלייה בעלות הדירה שנקנתה בחובות. בכדי שהשוק יפצה במלואו על תשלום הלוואות, מספיק צמיחה מינימלית - ממוצע של 3-5% לשנה. זה נמוך בהרבה משיעור האינפלציה הנוכחי. אם קצב צמיחת השוק הוא ברמה של 10-20% לשנה, אז התועלת עבור הלווה ברורה.

דוגמא מספר 1.

הלוואה רגילה

קח את הפרמטרים הסטנדרטיים של הלוואת דיור: טווח - 10 שנים, תשלום - 30% מעלות הדיור והריבית - 12%. החישובים שלנו מראים שעם פרמטרים אלה של ההלוואה, מספיק השוק לצמוח בממוצע 3.6% לשנה. ואז הסכום שלפיו הדירה תעלה במחיר בעוד 10 שנים, שווה בדיוק לתשלום יתר. אם מחירי השוק במשך 10 השנים הללו יגדלו בממוצע מהר יותר מ- 3.6% לשנה, אז עליית עלות דירה תעקוף את תשלום היתר של הלוואה. נניח שלקחנו דירה בשווי 300 אלף דולר באשראי, ואז התשלום העודף למשך 10 שנים יהיה כ 127- אלפי דולר, אך עם השנים עלות דירה עם צמיחה בשוק של 3.6% לשנה תגיע לכ 427,000 $.

דוגמא מספר 2

מקדמה אפסית

נשאיר את אותם הפרמטרים (תקופה של 10 שנים, ריבית - 12% לשנה), רק המקדמה תהיה אפס. מוצר בנקאי פופולרי לאחרונה. לפיכך, על מנת "לסגור" את תשלום יתר לדירה, השוק צריך לצמוח מעט יותר מהר - בשיעור של 4.8% לשנה.

התלות מובנת: ככל שאדם לוקח יותר, כך הוא משלם יותר מדי. ככל שהמקדמה נמוכה יותר, כך צמיחת השוק צריכה להיות גדולה יותר. מה קורה לדירה שלנו תמורת 300 אלף דולר? במקרה זה, תשלום יתר על ההלוואה למשך 10 שנים יעמוד על 180 אלף דולר. אבל דירה עם צמיחת שוק של 4.8% לשנה תעלה כ -480 אלף דולר.

דוגמא מספר 3

נניח שאנחנו לוקחים הלוואה עם מקדמה של 30%, 12% לשנה, אך לתקופה של 30 שנה. מסתבר שעכשיו השוק צריך לצמוח לאט יותר - 2.8% בלבד לשנה על מנת "לאכול" את התשלום יתר במשך 30 שנה. כך שככל שהמונח ארוך יותר, הדירה יקרה יותר. במצב זה, מעל 30 שנה, התשלום יתר יהיה אפילו יותר מעלות הדירה הראשונית. כלומר, תשלום יתר לדירה בשווי 300 אלף דולר יהיה 380 אלף דולר. אבל דירה למשך 30 שנה עם קצב צמיחת שוק של 2.8% לשנה תעלה כבר 680 אלף דולר.

באשר להתנהגות הפרמטר השלישי של ההלוואה - הריבית, היא אינה דורשת הסבר נפרד. ברור כי ככל שהאחוז גבוה יותר, כך צמיחת השוק גבוהה יותר.

אז ההמלצות העיקריות לרכישת דירה באשראי מהיועצים של RustaR Real Estate:

1. ככל שהתשלום המקדמה על ההלוואה נמוך יותר, השוק צריך לצמוח מהר יותר כדי לפצות על תשלום יתר ולהיפך. כלומר, ככל שלווים יותר כסף, כך תלוי יותר בשוק.
2. ככל שהתקופה בה הלווה לוקח הלוואה ארוכה יותר, כך הרווח גדול יותר. זה הכוח של ריבית מורכבת - אתה מחזיר את ההלוואה במניות שוות, ומחירי השוק צומחים באופן אקספוננציאלי.
3. ככל ששיעור ההלוואה גבוה יותר, כך השוק צריך לצמוח מהר יותר כדי לפצות על תשלום יתר. כלומר, שיעורי הלוואה גבוהים משתלמים בשיעורי צמיחה גבוהים בשוק: אם השוק עומד דומם, הלוואה בריבית גבוהה אינה רווחית.

הפקדות הפתעה או מדוע ביל גייטס קנה בית באשראי

האם תהית אי פעם מדוע במערב אנשים תמיד קונים דיור באשראי, אפילו בכסף? שני המיליונרים וגם הנשיאים לשעבר הופכים ללווים. זו הסיבה שהם מיליונרים: הם יודעים לספור כסף. גם אם לאדם יש כסף, כדאי לו יותר להשקיע אותו בעסקים, בעסק שלו או במניות, ולבסוף, פשוט הכניסו אותו לבנק להפקדה. וקניית דירה איננה בכספך, אלא בכספי בנק. אפילו על פיקדון לזמן בו הלווה משלם את ההלוואה, הוא "יורד" יותר מפעמיים, לעומת הסכום שניתן לתשלום ההלוואה.

הנה דוגמא קונקרטית. נניח ואנחנו קונים דירה במחיר של 300 אלף דולר. פרמטרי הלוואה: טווח - 10 שנים, מקדמה - אפס, ריבית הלוואה - 12%. במשך 10 שנים "תשלום יתר" עבור דירה יעמוד על כ -180 אלף דולר, כלומר כ -60% מעלות הדיור הראשונית. אבל לקחנו הלוואה מהבנק. והם שמו בעצמם 300 אלף דולר על הפקדה בשיעור של 8% לשנה. לאחר 10 שנים סכום זה יעלה ל 647 אלף דולר, כלומר יותר מפי 2, עם זאת, יש לזכור שבשלב הראשוני הפיקדון ישתרך אחרי תשלומי הלוואות, ואיפשהו באמצע הקדנציה היא מתחילה לעקוף אותם. בדרך כלל אדם מבצע השוואות לשנת ההשקעה הראשונה ומאוכזב, אך משום מה מעטים חושבים על הסיכוי. ובעתיד, מובטח כי הסכום הצומח בחשבון הפיקדון יעקוף את התשלומים בהלוואת בית, המשולמים בתשלומים שווים לאורך התקופה כולה.

ללווה אין מה להפסיד.

איזה מהאמור לעיל נוכל להסיק? מסתבר שכמעט בכל סיטואציה בשוק, בנוסף למשבר הפיננסי או הפוליטי העולמי, קניית בית באשראי היא עסק רווחי, גם אם יש לך מזומנים לרכישת דירה. עם זאת, בנוסף למתמטיקה, הפסיכולוגיה חשובה לא פחות בחיים. אם לא נוח לך לחיות באשראי, להשקיע במכשירים פיננסיים - כל האמור לעיל אינו מיועד לך. אם אתה מוכן להצטרף לתרבות הפיננסית - זכור, עם הלוואות לדיור לא סביר שתפסיד דבר.

צפו בסרטון: בלי בושה - רועי פולקמן וועדת חקירת האשראי לא מצליחים לקבל תשובות מפאת חסיון בנקאי (מאי 2024).