קנייה והשכרת נכסים בדובאי

השאלות הנפוצות ביותר נשאלות על ידי מומחי נדל"ן מקוריים.

שאלה: האם אזרחים זרים יכולים לקנות נכס בדובאי?

תשובה: אזרחי מדינות זרות שאינם חברים במועצה לשיתוף פעולה במפרץ הערבי (GCC) רשאים לרכוש נכסים בדובאי בבעלות מלאה ("אחזקה חופשית") רק בשטחים המיועדים במיוחד, באזורים המכונים אזורים חופשיים. רשימת אזורים כאלה נקבעה על פי צו שליט של דובאי מס '3 משנת 2006. אלה כוללים כמעט את כל שטחה של "דובאי החדשה", כולל אזורים פופולריים כמו מרינה של דובאי, פאלם ג'ומיירה, אמיריטס ליווינג, מגדלי אגמי ג'ומיירה ואחרים.

שאלה: האם נדרש רישום נדל"ן בדובאי ומי מעורב בו?

תשובה: רישום הזכויות על נדל"ן בדובאי מטופל על ידי מחלקת המקרקעין. כיום, זכויות קניין, חכירה ארוכת טווח, משכון מקרקעין ועסקאות אחרות כפופות לרישום בפנקס המקביל. ההרשמה מתבצעת הן במתקנים מוכנים והן שהוזמנו, כמו גם באתרי בנייה ("מחוץ לתוכנית"). במקרה הראשון, הבעלים מקבל תעודת רישום לנדל"ן (כותרת שטר), ובמקרה רישום נכס שטרם הושלם (רישום אוקוד) - חוזה המכירה הראשוני (חוזה מכירה ראשוני). בעת רישום הבעלות במחלקת המקרקעין של דובאי, משלמים דמי רישום של 2% מערך הנכס בתוספת תשלום קבוע קטן עבור הכנת המסמכים הדרושים והדפסתם.

שאלה: אילו מיסים צריך בעל נכס לשלם בדובאי?

תשובה: באיחוד האמירויות הערביות אין מיסים על הכנסה. לפיכך, החזקת נדל"ן בדובאי, כמו גם קבלת הכנסה, למשל מהשכרתה, איננה גוררת השלכות מס כלשהן עבור הבעלים שבתחום שיפוט איחוד האמירויות. עם זאת, יש להבין שבעל המקרקעין אחראי לתחזוקתו התקינה ומחויב לשלם את עלויות אחזקתו (מה שנקרא דמי אחזקה או חיובי שירות) שהוקמה על ידי חברת הניהול או איגוד בעלי בתים (אם כבר הוקמה עמותה כזו). ככלל, תשלומים כאלה מחויבים מדי שנה מראש ובדובאי, בהתאם לפרויקט, הם נמצאים איפשהו בין 20 ל- 80 דולר למ"ר. מ 'לשנה.

שאלה: איך קניית נדל"ן בדובאי?

תשובה: במונחים הכלליים ביותר, הנוהל לרכישת נכס בדובאי הוא ברוב המקרים כדלקמן:

1. הקונה בוחר את הנכס אותו הוא מעוניין לרכוש.

2. המוכר והקונה חותמים על חוזה מכר המשקף את כל פרמטרי העסקה, בפרט:

  • שווי הנכס שנרכש,
  • תשלומים נוספים הקשורים לעסקה (עמלות סוכנים, תשלומים למפתח, דמי רישום, החזר למוכר עלויות האחזקה ששולמו מראש וכו '),
  • התקופה בה יש להשלים את עסקת הרכישה והמכירה,
  • תנאים והליך ליישובים,
  • אחריות הצדדים במקרה של אי מילוי תנאי החוזה.

3. בעת חתימת חוזה המכר עם המוכר, הקונה מבצע פיקדון (בדרך כלל 10% מערך הנכס הנרכש).

4. המוכר ערוך אישור מהיזם למכירת נכסו (No Certificate of Objection, NOC), הנחוץ לצורך רישום העסקה עם מחלקת המקרקעין של דובאי.

5. לאחר קבלת האישור למכור, המוכר והקונה רושמים את הנכס על שם הבעלים החדש במחלקת המקרקעין. בדרך כלל, בעת הרישום, מתבצעות גם עסקאות.

שאלה: האם בעל נכס בדובאי יכול לשכור אותו?

תשובה: היחסים בין בעלי הדיירים לדיירים בדובאי מוסדרים על ידי החוק מספר 26 משנת 2007, וכן תיקונים לכך. על פי החקיקה הקיימת, לכל בעל נדל"ן בשטחה של אמירות דובאי יש את הזכות לחכור את רכושו לתקופה של שנה לפחות. במקרה של השכרה לתקופה של פחות משנה, השכרה כזו נחשבת לטווח קצר ומחייבת מהבעלים את הרישיון המתאים (לפעילות בית מלון או דירות מלון). במקרה זה, בדרך כלל, הבעלים פונים לחברת ניהול מורשית, אותה הם מעבירים את רכושם לניהול, ואשר כבר שוכרים נדל"ן בשמה.

שאלה: לאילו הכנסות שכירות יכול בעל נכס בדובאי לצפות?

תשובה: אם מדברים על מדדי השוק הממוצעים של ההחזר הנוכחי על ההשקעה בנדל"ן, לדיור בדובאי כיום המדד להכנסות משכירות נטו (כלומר הכנסה בניכוי עלות שירות הנדל"ן) הוא בממוצע 5-10% לשנה.

הפיזור ברווחיות נובע מהבדלים בסוג ובקטגוריה של הנדל"ן, במיקומם ובעלות השירותים שלהם. יתר על כן, נדל"ן בלעדי יקר יותר, ככלל, נותן פחות תשואה בצורה של הכנסות משכירות מאשר דיור המוני בפרויקטים נוחים. באשר לשוק הנדל"ן המשרדי, כיום השקעות כאלה פחות אטרקטיביות מבחינת הכנסות משכירות מאשר רכישת דיור.

חכירה של שטחי קמעונאות (זה כולל לא רק חנויות, אלא גם נקודות שירות, בתי קפה, מסעדות וכדומה) עשויה לייצר הכנסות גבוהות יותר (עד 15%), אולם הדבר תלוי בפרמטרים של הנכס עצמו, ומגורמים חיצוניים אליו.

שאלה: האם יש מגבלות בעלויות ההשכרה בדובאי?

תשובה: על ידי כריתת הסכם שכירות מקרקעין הצדדים לעסקה רשאים להסכים על כל תנאי שאינו נוגד את החקיקה הקיימת. אין מגבלות ישירות על מחיר ההשכרה, המצוין בחוזה בין השוכר לחוכר. עם זאת, קיימות מגבלות חוקיות להגדיל את עלויות השכירות בעת חידוש חוזה לתקופה הבאה. כך, למשל, לגבי נדל"ן למגורים, יש כלל שלפיו אין למשכיר זכות להגדיל את שכר הדירה אם חלפו פחות משנתיים מאז כריתת החוזה הראשוני. בנוסף, בעת תיקון חוזי השכירות כלפי מעלה, על בעל הבית להיות מונחה על ידי המדד של הרשות הרגולטורית לנדל"ן בדובאי (RERA), המשקף את מחירי השכירות הממוצעים של דיור מסוגים שונים בהתאם לאזור.

שאלה: מהן הדרישות לדיירים בדובאי?

תשובה: דייר נדל"ן בדובאי (אם לא מדברים על דיור להשכרה לטווח קצר) יכול להיות רק גורם אינדיבידואלי או משפטי עם מעמד תושב באיחוד האמירויות. כלומר, הסכם שכירות ניתן להסכם רק עם אזרח איחוד האמירויות או מדינה שהיא חברה במועצה לשיתוף פעולה של מדינות ערב במפרץ הפרסי, או עם גולה עם ויזת תושב. בהתאם לכך, החוכר הוא ישות משפטית, עליו להיות בעל הרישום המתאים באיחוד האמירויות. זה יכול להיות ארגון מקומי, חברה הרשומה באזור כלכלי חופשי, או סניף (משרד נציג) של חברה זרה.

שאלה: האם יש צורך ברישום חוזה שכירות עבור נדל"ן בדובאי ומי מעורב בו?

תשובה: בהתאם לחקיקה של אמירות דובאי, יש לרשום כראוי את כל החכירה של נדל"ן בשטחה. רישום חוזי שכירות מנוהל על ידי סוכנות הרגולציה לנדל"ן בדובאי (RERA). במיוחד למטרות אלה, הסוכנות יצרה את מערכת Ejari, המאפשרת רישום חוזים דרך האינטרנט. ההרשמה המקוונת באתר Ejari היא פשוטה, דורשת ידע טכני מינימלי וכרוכה בהצגת מידע בסיסי בלבד אודות חוזה השכירות הכולל: מידע על הנכס ומשתתפי העסקה וכן תנאי החוזה. לכל חוזה רשום מוקצה ברקוד ייחודי למשך תוקפו. ההרשמה היא בחינם, וגם המשכיר וגם החוכר יכולים לרשום חוזה שכירות. עד כה הוקמה אחריות בגין אי מילוי הדרישה לרישום חובה, אך על פי הוראות החוק, כל משתתפי העסקאות שלא נרשמו נשללים אוטומטית מהזכות לפנות לגורמים שיפוטיים וממשלתיים להגנת האינטרסים שלהם.

שאלה: איך הנכס להשכרה בדובאי?

תשובה: במונחים הכלליים ביותר, הנוהל להשכרת נדל"ן בדובאי, ברוב המקרים, הוא כדלקמן:

1. המשכיר עצמו, או בעזרת סוכנות נדל"ן, מחפש שוכר.

2. כאשר נמצא השוכר, החוכר חותם עמו על הסכם שכירות המשקף את כל פרמטרי העסקה, בפרט:

  • מחיר שכירות ותנאי תשלום,
  • תקופת השכירות ותנאי הארכתה,
  • עלויות נוספות הקשורות להפעלת הנכס והפצתו בין הצדדים,
  • אחריות הצדדים במקרה של אי מילוי תנאי החוזה.

3. בעת חתימת החוזה, השוכר משלם את שכר הדירה לשנה (לרוב בצ'ק), וכן פיקדון (בדרך כלל 5% מהשכירות השנתית).

4. לאחר שקיבל תשלום מהשוכר, נותן המשכיר לו את המפתחות, טבעות המפתח, כרטיסי הגישה וכו ', הדרושים לגישה ללא הפרעה לחצרים השכורים ולתשתיות נלוות (בריכה, חדר כושר וכו'), וכן עותקים של מסמכים ( תעודת בעלות, דרכון של הבעלים וכו ') הנדרש על ידי החוכר לחיבור מים, חשמל, מיזוג אוויר, טלפון, אינטרנט ושירותים אחרים.

שאלה: כיצד משלמים שכר דירה עבור נכס בדובאי?

תשובה: בשוק השכירות בדובאי, כמו גם בשאר איחוד האמירויות, נהוג לשלם שכר דירה שנה מראש. ככלל, כל התשלומים מתבצעים באמצעות המחאות בנקאיות. בהתאם לתנאי החוזה, סכום ההשכרה השנתי משולם על ידי צ'ק אחד או יותר. במקרה האחרון, המחאות מתוארכות לפי תאריכים עתידיים. לדוגמא, אם מספר השיקים הוא 4 אז מועדי השיקים יתאימו לתאריכים בעתיד בכל רבעון, ואם מספר השיקים הוא 12 הם יתוארכו בפרקי זמן של חודש.

בהתאם לכך, במועד המצוין בשיק, יכול השוכר להציג אותו לבנק ולקבל כסף מחשבונו של השוכר. הוצאת שיקים לא מאובטחים באיחוד האמירויות היא עבירה פלילית, ולכן תשלום בשיקים, אם כי זה לא נותן ערבות של 100% שכר דירה, הוא דרך אמינה ונוחה למדי לבצע תשלומים.

שאלה: האם בעל בית שאינו תושב איחוד האמירויות יכול לקבל כסף בשיק?

תשובה: יש לזכור שהתקופה בה ניתן להציג המחאה לתשלום היא 6 חודשים שלאחריה היא מבוטלת. אם השיק כתוב בשמו של אינדיבידואל ואין סימון עליו רק בחשבון הבנק של המקבל, אזי האדם המצוין בשיק, ללא קשר לנוכחות אשרת תושב, יכול לקבל מזומן בכל סניף בבנק המנפיק. אחרת, או אם השיק כתוב בשם החברה, ניתן לקבל כסף עליו רק בחשבון בנק, ויש לפתוח את החשבון באחד הבנקים באיחוד האמירויות. גם מצב תושב אינו נדרש. מספר בנקים באיחוד האמירויות פותחים בקלות חשבונות עבור תושבי חוץ (כולל חברות זרות). הנוהל לפתיחת חשבון בבנק אורך פחות משעה, והדרישות המינימליות להפקדת כספים לחשבון לפתיחתו הן כיום 5,000 דירהם (כ 1400- דולר).

אם אפשרויות ההשכרה הרשומות אינן מתאימות למשכיר, הוא יכול לכרות הסכם עם סוכנות הנדל"ן דרכה בוצעה ההשכרה. לאחר מכן ניתן להוציא את השיקים על שם הסוכנות, ואחרי שקיבלה מהם כסף, הסוכנות מעבירה אותם (או מעבירה אותם במזומן) למשכיר. העיקר במקרה זה הוא לגשת במיומנות לנושא בחירת חברה שותפה.

שאלה: מי משלם עמלה לסוכנות נדל"ן?

תשובה: כאשר המתווך בעסקה הוא סוכנות נדל"ן, משלמים לו עמלה. על פי הנוהג הקיים, השוכר משלם את העמלה לסוכנות הנדל"ן. בדרך כלל מדובר ב -5% מסכום ההשכרה השנתי. שירותי הסוכנות מסתיימים לאחר חתימת חוזה שכירות. אם המשכיר זקוק לשירותי סוכנות נוספים (המייצגים את האינטרסים שלו באיחוד האמירויות במהלך תקופת החכירה, קבלת תשלומים מהשוכר, תשלום עלויות תחזוקת נדל"ן וכו '), נושא המשא ומתן בעלות נוספת.

שאלה: מי משלם עבור תפעול ותחזוקה של מושכר?

תשובה: השוכר והמשכיר יכולים להסכים על כל תנאי שכירות, אולם ככלל, המשכיר אחראי לתשלום עלויות התחזוקה (דמי אחזקה / דמי שירות) וביצוע שיפוץ הנדל"ן. כל ההוצאות השוטפות הכרוכות בהפעלת החפץ המושכר, כגון: תשלום מים, חשמל, מיזוג אוויר, טלפון, חיבור לאינטרנט וכו ', כמו גם תיקון שוטף של נדל"ן, נישאים על ידי השוכר. יתר על כן, השוכר מחבר בין השירותים מהספקים המתאימים באופן עצמאי ובשם שלהם. השוכר משלם גם את מה שנקרא. "דמי דיור", שהם אגרה עירונית של 5% מהשכירות השנתית. התשלום מחויב על ידי רשות החשמל והמים של דובאי (DEWA) בתשלומים שווים לאורך השנה, יחד עם תשלומים עבור חשמל ומים. אם יחידת הנדל"ן אינה מחוברת למים וחשמל (כלומר אינה מאוכלסת), הרי שמס הדיור אינו מחויב. למרות העובדה שמס הדיור הונהג לפני זמן רב, עד כה הוא לא הוטל באופן אוניברסלי, והוא עדיין לא נכלל בחשבונות רבים של DEWA.

שאלה: האם ניתן להסתדר בלי סוכנים בעסקאות נדל"ן בדובאי?

תשובה: כמעט אף עסקת נדל"ן לא הושלמה ללא השתתפות של סוכנים בדובאי, ואכן, בשאר העולם. זה בסוכנויות נדל"ן, לרוב, לקוחות המעוניינים ליצור קשרלהשכיר, להשכיר, לקנות או למכור נדל"ן. עובדים בשוק, סוכנים, כמו אף אחד אחר, מחזיקים מידע על מי, מה וכמה הם רוצים לשכור, לשכור, למכור או לקנות. עם זאת, הרחק מכל משתתפי השוק המקצועיים רשומים כדין ופועלים כחוק.

שאלה: מהן הדרישות לסוכני נדל"ן בדובאי?

תשובה: ראשית, יש לזכור כי בהתאם לצו של יו"ר מחלקת האדמות של דובאי מס '85 משנת 2006, כל סוכנויות הנדל"ן הפועלות בדובאי חייבות להיות בעלות רישיון לפעילות מסוג זה ועליהן להיות רשומות בפנקס המיוחד של הסוכנות עבור תקנת שוק הנדל"ן בדובאי (RERA).

מכיוון שלגופים עסקיים באיחוד האמירויות אין יכולת משפטית אוניברסאלית, יש לציין בבירור את סוג הפעילות המותר ברישיון.לדוגמה, לצורך תיווך במכירה, רכישה או חכירה, יש לציין במפורש ברישיון פעילויות מסוג זה. במקביל, על כל סוכני החברה לעבור מסלול הכשרה מתאים ולקבל כרטיסי תיווך אישיים עם מספר פרטני. אמצעים כאלה נועדו בעיקר להגן על זכויותיהם ואינטרסים של לקוחותיהם ונועדו למזער את האפשרות להונאה מצד סוכנים.

שאלה: מדוע חשוב שסוכן רשום כראוי?

תשובה: שוק הנדל"ן של דובאי הוא רב לאומי. קונים, מוכרים, בעלי בית ושוכרים הם בדרך כלל אזרחים זרים. היכן הם יכולים לחפש זה את זה למקרה שמשהו ישתבש? לכן סוכנות נדל"ן עם משרד רשום בדובאי היא ערבה רציני לעסקה. בנוסף, גורם חשוב הוא דרישת החקיקה בנושא בעלות של 100% על חברה כזו על ידי תושבים מקומיים - אזרחי איחוד האמירויות.

אכן, ברוב המקרים סוכנות הנדל"ן פועלת כצד ג 'בעסקה בין המוכר לקונה, ומבטיחה את האינטרסים של שניהם. לדוגמה, ככלל, הסוכנות היא זו שמקבלת את ההפקדה מהקונה ומחזיקה בה עד להסדר הסופי ורישום העסקה. עבור הקונה הדבר מבטיח החזרת הפיקדון אם העסקה לא מתבצעת בגלל אשמת המוכר. והמוכר, בתורו, יכול לסמוך על תשלום סכום ההפקדה כפיצוי אם העסקה לא תתקיים בגלל אשמת הקונה. יחסי ציבור

תוכל לקבל מידע נוסף על נדל"ן בדובאי ממומחי IMEX נדל"ן בטלפון. במוסקבה +7 495 5100008, מספר חינם באיחוד האמירויות 800-IMEX (800-4639) או על ידי שליחת בקשה בדואר אלקטרוני [email protected]

צפו בסרטון: להשכרה בית יוקרתי 8 חדרים כולל מרתף בירקונה 054-9912913 תיווך ריאלטי ליין (מרץ 2024).